Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Hà cho rằng về nguyên tắc, dù tính diện tích căn hộ theo cách nào thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng đều đã được tính vào giá bán.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Nguyễn Mạnh Hà vừa có cuộc trao đổi  sau khi thị trường thời gian qua xuất hiện nhiều vụ tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư về cách tính diện tích căn hộ chung cư.

* Cách tính diện tích căn hộ chung cư có điểm gì khác so với nhà ở riêng lẻ thưa ông?

Căn hộ chung cư có tính đặc thù về sở hữu và sử dụng, vì vậy cách tính diện tích cũng khác so với nhà ở riêng lẻ.

Trong khi nhà ở riêng lẻ được tính diện tích theo phủ bì, tức cả tường bao đều là của chủ sở hữu. Còn nhà chung cư, do phần kết cấu khung, tường, hộp kỹ thuật thuộc sở hữu chung nên việc tính diện tích lại khác. Chính vì thế, có rất nhiều quan điểm về cách tính phần diện tích riêng, chung đó nên ở mỗi quốc gia lại có cách tính khác nhau. 

Việt Nam đã vận dụng kinh nghiệm của những quốc gia khác trên thế giới như thế nào thưa ông?

Như tôi đã nói ở trên, mỗi quốc gia có một cách tính khác nhau nhưng có một nguyên tắc chung là tất cả các diện tích xây dựng đều được phân bổ vào giá bán căn hộ và phần diện tích thương mại khác trong tòa nhà.

Theo đó, trên thế giới có 3 cách tính diện tích. Thứ nhất, là tính diện tích sử dụng hay còn gọi là phần thông thủy của các phòng, sảnh, khu vệ sinh… trong căn hộ. Thứ 2, là tính phần thông thủy cộng với tường ngăn, cột, đường ống kỹ thuật và phần ban công, lô gia nếu có. Đây thực chất là diện tích căn hộ tính theo tim tường bao đang được áp dụng ở Việt Nam.

Cách thứ 3 là gồm phần tính theo tim tường cộng với diện tích sở hữu chung của cả nhà chung cư như hành lang, cầu thang, sảnh chung… được phân bổ cho căn hộ đó theo tỷ lệ phần trăm. Bởi vì những phần diện tích sở hữu chung vẫn phải tính vào giá thành căn hộ.

Vận dụng kinh nghiệm trên, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16/2010 đưa ra hai cách tính diện tích sàn để các bên thỏa thuận áp dụng trong Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư. Một là, tính kích thước thông thuỷ. Hai là, tính từ tim tường bao, ngăn chia căn hộ.

Nhiều người cho rằng chính việc không thống nhất một cách tính nên chủ đầu tư đã lợi dụng, tạo sự lập lờ, khó hiểu trong hợp đồng để mưu lợi?Ông nghĩ sao về vấn đề này?

Việc xác định diện tích theo hướng dẫn trên chỉ là cơ sở để tính số tiền mua căn hộ theo thỏa thuận giữa hai bên một cách dễ dàng và chính xác nhất. 

Thông tư không bắt buộc các chủ đầu tư và người mua phải tính theo cách nào mà để các bên tự thỏa thuận, vì thực chất việc mua bán nhà ở là giao dịch dân sự. Khi các bên đã thống nhất lựa chọn cách tính diện tích căn hộ thì bắt buộc ghi vào hợp đồng mua bán để tránh tranh chấp và phải tuân thủ các thỏa thuận đó.

* Một số chuyên gia cho rằng nên thống nhất một cách tính diện tích đối với giao dịch mua bán căn hộ. Quan điểm của ông về vấn đề này?

Việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp trên đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ hay mang thêm lợi nhuận cho bên bán. Đặc biệt, sẽ không có có chuyện tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ rẻ hơn so với kích thước từ tim tường.

Bởi vì, về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang... phần sở hữu chung, riêng của mỗi căn hộ đều được tính vào giá bán.

Do đó, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá một m2 sẽ giảm xuống. Ngược lại nếu tính thông thủy thì giá bán mỗi m2 sẽ tăng lên nhưng tổng giá căn hộ của 2 trường hợp này đều không thay đổi. Như vậy, dù tính theo cách nào thì người mua căn hộ cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi.

* Không riêng vấn đề tính diện tích, liên quan đến chung cư, cũng có nhiều vấn đề gây tranh cãi, từ xây dựng, kinh doanh đến quản lý, vận hành... Bộ Xây dựng với vai trò là cơ quan quản lý sẽ có những giải pháp nào để gỡ rối cho người dân?

Mô hình nhà chung cư cao tầng được đầu tư xây dựng để bán theo phương thức thương mại mới được xây dựng ở nước ta trong khoảng 10 năm trở lại đây.

Những kinh nghiệm thực tiễn phát sinh trong quá trình đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng chưa nhiều, kể cả khi xây dựng Luật Nhà ở trình Quốc hội thông qua năm 2005. Bộ Xây dựng đang tiến hành tổng kết thi hành Luật Nhà ở 2005 và dự kiến sẽ trình Quốc hội khóa XIII cho ý kiến vào kỳ họp thứ 7 và thông qua tại kỳ họp thứ 8 năm 2014.

Trong quá trình xây dựng dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng sẽ tổng kết mô hình đầu tư xây dựng, kinh doanh và quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng để đưa vào dự thảo trình Quốc hội xem xét thông qua. Trong đó, các vấn đề về sở hữu chung, riêng trong nhà chung cư được xây dựng theo nguyên tắc tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân, đồng thời nâng cao hiệu quả, hiệu lực của công tác quản lý Nhà nước loại hình nhà ở này.