Điểm mới trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi là không bắt buộc khi bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng phải thông qua sàn giao dịch.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi vừa được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến. Theo đó, chủ đầu tư dự án BĐS khi ký hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng với người mua nhà.

Siết chủ đầu tư

“Quy định như vậy nhằm tăng trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đảm bảo tiến độ dự án BĐS, hợp đồng đã ký với khách hàng. Đồng thời, khắc phục tình trạng chủ đầu tư đã huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng nhưng sử dụng không đúng mục đích, đầu tư dàn trải vào nhiều dự án khác. Sau đó, không triển khai dự án hoặc triển khai cầm chừng, không bàn giao nhà theo đúng tiến độ và hợp đồng cho khách hàng vốn đang diễn ra phổ biến hiện nay” - Bộ Xây dựng lý giải.

Cùng với đó, dự thảo còn có quy định mới: Chủ đầu tư dự án BĐS phải ký quỹ cam kết đầu tư thực hiện dự án. “Điều này nhằm ràng buộc và nâng cao trách nhiệm của các chủ đầu tư trong triển khai dự án” - Bộ Xây dựng nhận định.

Dự thảo bổ sung quy định về việc thanh toán theo hình thức trả tiền trước phải bảo đảm nguyên tắc: Lần đầu người mua chỉ được thanh toán khi chủ đầu tư đã hoàn thành việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho BĐS đó. Các lần huy động tiếp theo phải phù hợp với tỉ lệ hoàn thành BĐS và tiến độ bàn giao BĐS. Nhưng số tiền ứng trước không được vượt quá 90% giá trị hợp đồng hai bên đã ký kết.

Khỏi phải qua sàn

Một điểm mới đáng chú ý trong dự thảo là không bắt buộc cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Nhà nước chỉ khuyến khích cá nhân, tổ chức thực hiện giao dịch nhà, đất thông qua sàn.

Theo Bộ Xây dựng, quy định mới này nhằm khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay. Cụ thể, luật hiện hành quy định việc bán, cho thuê nhà đất phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Điều này giúp thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch hơn. Tuy nhiên, thực tế việc bắt buộc giao dịch nhà đất phải thông qua sàn đã làm tăng thêm thủ tục, thêm chi phí cho người mua, thuê nhà đất.

“Việc bắt buộc phải giao dịch thông qua sàn chỉ cần thiết khi cung không đáp ứng cầu và thị trường “nóng, sốt”. Còn như hiện nay, thị trường trầm lắng, chủ đầu tư khuyến mãi, chào bán rầm rộ trên các phương tiện thông tin đại chúng mà vẫn không bán được hàng… Do vậy, việc bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn là không phù hợp” - Bộ Xây dựng giải thích.

Không muốn “ôm nợ”

Về quy định chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của ngân hàng, tổ chức tài chính để bảo vệ quyền lợi cho người mua hiện có ý kiến e ngại khó thực hiện trên thực tế.

“Quy định bảo vệ người mua nhà, tăng trách nhiệm của chủ đầu tư là cần thiết. Tuy nhiên, ngân hàng, tổ chức tài chính có làm hay không mới là vấn đề quyết định. Nếu để ngân hàng, tổ chức tài chính tự nguyện làm việc này, thì tôi e rằng rất khó. Còn nếu bắt buộc họ phải gánh tránh nhiệm này, thì dựa trên cơ sở nào?” - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Ngọc Thành băn khoăn.

Cùng quan điểm này, ông Phạm Sĩ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, thẳng thắn: “Ngân hàng, tổ chức tài chính có chịu chấp nhận bảo lãnh nghĩa vụ này cho chủ đầu tư không? Bởi đây là một việc khó, trách nhiệm lại lớn. Trong khi chức năng chính của ngân hàng là kinh doanh tiền: vay - cho vay. Vì vậy, các tổ chức trên sẽ không nhận làm việc này. Quy định như vậy là thiếu khả thi”.

Mặt khác ông Liêm cho rằng chủ đầu tư có thể lách luật mà không cần phải có bảo lãnh của ngân hàng, tổ chức tài chính bằng cách ký hợp đồng có tên “hợp đồng góp vốn” hay một cái tên hợp đồng khác, chứ không ghi thẳng là “hợp đồng bán nhà”. Như vậy thì khó mà bắt bẻ được chủ đầu tư!

Để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, dự luật cần quy định theo hướng: Người mua nhà trả tiền cho chủ đầu tư thông qua ngân hàng. Chủ đầu tư chỉ được sử dụng tiền theo đúng mục đích là làm nhà ở, mà không được chiếm dụng tiền của người mua để làm việc khác. Ngân hàng sẽ là bên giám sát chặt chẽ việc giải ngân, gắn với tiến độ làm nhà. Ví dụ như trả tiền thẳng cho bên bán vật liệu xây dựng, khi có yêu cầu của chủ đầu tư.

Ông NGUYỄN NGỌC THÀNH,
Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam