Theo Cục Thuế TP.HCM, các quy định thu tiền sử dụng đất (SDĐ) khi thực hiện dự án kinh doanh bất động sản đối với trường hợp giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp lên đất ở còn một số điểm bất cập ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Giá đất chưa phù hợp với giá thị trường

Cụ thể, về giá đất, quy định giá tính tiền SDĐ phải sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường…buộc phải thẩm định giá đối với từng dự án. Tuy nhiên, việc căn cứ vào chứng thư thẩm định giá không đảm bảo độ tin cậy cao do hiện nay không đủ nguồn dữ liệu giao dịch thực tế trên thị trường và phương pháp xác định giá trị quyền SDĐ ước định chủ quan và giá trị kì vọng tương lai. Do vậy, các tổ chức thẩm định giá khác nhau khi thẩm định giá trị quyền SDĐ sẽ có kết quả khác nhau.

Ngoài ra, do khung giá đất ban hành theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định, giá đất tối đa ở TP.HCM không quá 81 triệu đồng/m2 không còn phù hợp với thực tế thị trường TP.HCM nhưng chưa được điều chỉnh làm cho bảng giá đất được UBND thành phố ban hành những năm trước đây chỉ được áp dụng hạn chế cho việc thu tiền SDĐ đối với hộ gia đình cá nhân trong hạn mức đất ở, thu lệ phí trước bạ, tính thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Như vậy, với phương pháp xác định giá đất như trên tại TP.HCM tồn tại đồng thời 2 loại giá là giá đất ở theo đường và giá đất cụ thể do UBND thành phố phê duyệt theo từng dự án. Hằng năm, ngân sách phải tốn không ít chi phí để điều tra, khảo sát xây dựng bảng giá hằng năm và và thuê đơn vị thẩm định giá từng khu đất.

Theo kiến nghị của Cục Thuế TP.HCM, không nên áp dụng khung giá đất ban hành theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính Phủ mà nên giao quyền chủ động cho địa phương căn cứ phương pháp xác định giá đất để ban hành.

Bảng giá đất hàng năm phải phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường được sử dụng làm căn cứ để tính với 7 mục đích theo Luật Đất đai áp dụng cho cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Bảng giá đất cần được ổn định trong từng thời kì (5 năm), trừ trường hợp có biến động trên 20% cần phải điều chỉnh.

Khấu trừ tiền SDĐ chưa hợp lí

Theo Cục Thuế TP.HCM, đối với việc khấu trừ tiền SDĐ trong trường hợp có phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện nay chưa hợp lí về giá theo phương án được duyệt rất thấp so với thực tế hầu hết DN phải tự bỏ tiền ra bồi thường để giải phóng mặt bằng.

Đối với trường hợp không có phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư phải thỏa thuận mức bồi thường với người sử dụng đất nhưng không được khấu trừ vào tiền SDĐ cao hơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất khi nhà nước thu hồi đất tại cùng thời điểm.

Trên thực tế, việc bồi thường giải phóng mặt bằng theo hình thức thỏa thuận thường kéo dài (trên hai năm trở lên) nên chủ đầu tư chưa thực hiện việc khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiền SDĐ mà đã phải có nghĩa vụ nộp tiền SDĐ từ khi có quyết định giao đất. Do vậy, nhiều chủ đầu tư phải nợ tiền SDĐ (chưa khấu trừ)  dẫn đến tình trạng tồn đọng tiền SDĐ ngày càng tăng.

Ngoài ra, việc khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiền SDĐ theo các quy định trên dẫn đến số tiền khấu trừ là không đáng kể so với số tiền SDĐ phải nộp. Chi phí không được khấu trừ sẽ được chủ đầu tư tính vào chi phí đầu tư dự án, điều này đẩy giá đầu ra của bất động sản tăng cao, không phản ánh đúng giá trị bất động sản. Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến việc các tổ chức được nhà nước giao đất, cho phép được chuyển mục đích SDĐ, đã kê khai nhưng chưa thực hiện nộp tiền đầy đủ vào ngân sách nhà nước để nợ tiền SDĐ kéo dài.

Cục Thuế TP.HCM cho rằng, cần xem xét lại mức giá do Nhà nước quy định trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng để khấu trừ vào tiền SDĐ cho hợp lí hơn.

Ngoài ra, việc ban hành luật sửa đổi, bổ sung Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở cần phải đống bộ, thống nhất tránh chồng chéo với các bộ luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư … Trước ngày có hiệu lực thi hành Luật thì các nghị định quy định chi tiết, thông tư hướng dẫn cũng phải được ban hành kịp thời, rõ ràng dễ hiểu, đảm bảo thuận lợi khi triển khai áp dụng trong thực tiễn.

Đồng thời, khi chấp thuận dự án đầu tư giao đất, thuê đất, chuyển mục đích SDĐ cần đánh giá đúng năng lực của chủ đầu tư dự án, đặc biệt, xem xét lại tình hình tài chính, nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp từ các cơ quan quản lí nhà nước như tài chính, thuế. Sau khi có quyết định giao đất cần có quy định chế tài đối với chủ đầu tư ngoài biện pháp phạt nộp chậm và có giải pháp cụ thể để giải quyết hậu quả pháp lí sau khi thu hồi dự án đối với đơn vị không đủ năng lực tài chính, kéo dài chậm triển khai dự án để nợ tiền SDĐ, gây bất ổn cho thị trường bất động sản…