Nhằm góp phần tạo ra cơ chế chính sách mới, giúp thị trường bất động sản năng động, minh bạch và bền vững, thời gian qua, nhiều Nghị định về nhà đất đã được ban hành. Tuy nhiên, những Nghị định này bao giờ cũng có vướng mắc và cần có sự điều chỉnh phù hợp.

Theo các doanh nghiệp kinh doanh nhà đất TP. HCM nhận định trong buổi tọa đàm về Nghị định 69/CP bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do Hiệp hội Bất động sản TPHCM và các cơ quan chức năng tổ chức ngày 18.8 thì nên điều chỉnh điều 11 về cách tính tiền sử dụng đất trong Nghị định.

Thị trường sẽ đóng băng?

Điều 11 của Nghị định 69 quy định khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án… khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất… chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp…

Theo quy định này, các doanh nghiệp bất động sản phải đóng tiền sử dụng đất căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo giá thị trường. Điều này hoàn toàn khác so với cách tính trước đây và gây khó khăn do mức tổng số tiền phải đóng cao và doanh nghiệp không còn tính chủ động. Thời gian trước, các doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất dựa theo bảng giá đất hằng năm do UBND TP ban hành (chỉ bằng 20% - 30% giá thị trường) và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất.

Tại buổi tọa đàm nhiều ý kiến đã đưa ra dự báo nếu áp dụng Nghị định này sẽ dễ dẫn đến tình trạng đóng băng toàn thị trường do khó có doanh nghiệp nào dám đầu tư dự án mới khi chưa tính được đầu vào và đầu ra. Với cách tính hiện tại mọi việc đều thụ động, không thể biết được giá cả thị trường vài năm sau chuyển biến thế nào thì không ai dũng cảm đầu tư khi chẳng thể chắc chắn mức thuế mình phải đóng cũng như khả năng tiêu thụ sản phẩm.

Nếu có nhà đầu tư nào dũng cảm làm liều tiến hành thực hiện dự án mới thì với cách tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường như Nghị định ban hành chắc chắn mức giá mỗi thành phẩm được tung ra bán sẽ cao chót vót. Một mặt bằng giá mới sẽ tạo ra và đẩy thị trường chìm vào im ắng vì tìm đâu ra khách hàng mua nhà, đất khi giá vượt ngưỡng.

Đại diện Công ty Bình Dân chia sẻ: “Chúng tôi đầu tư khoảng 14.000 m2 đất, trong đó có 5.000-7.000 m2 đất ở và đất đã được giao làm tái định cư cho dự án kênh Ba Bò… Khi nộp thuế, doanh nghiệp được Cục thuế thành phố hướng dẫn sang Sở Tài chính. Sở này lại bảo phải thuê công ty thẩm định giá. Cuối cùng, theo điều 11 của Nghị định 69 ban hành theo giá thị trường thì số tiền thuế phải nộp tổng cộng là 57 tỷ đồng trong khi dự trù của doanh nghiệp, nếu bán hết dự án được 60 tỷ đồng là tối đa…” Theo ông Tú, như vậy doanh nghiệp đổ vốn đầu tư, làm hạ tầng… để khi hoàn thành sản phẩm bán ra chỉ đủ tiền để đóng thuế (?!?)

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành đưa ra bài toán chứng minh khi áp dụng Nghị định 69 doanh nghiệp sẽ đối mặt với thua lỗ. Theo những thông số được trình bày cụ thể thì rõ ràng doanh nghiệp sẽ âm phần vốn dù giá sản phẩm được nâng lên và trên thực tế mức giá này là không tưởng vì chẳng khách hàng nào lại bỏ ra mức tiền nhiều như thế để mua sản phẩm.

Theo Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu thì quy định hiện nay, các dự án nhà ở kinh doanh phải thỏa thuận thương lượng giá đền bù với dân hoặc bồi thường giải tỏa theo sát giá thị trường, sau đó phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường nữa. Như vậy doanh nghiệp phải đóng tiền 2 lần cho 1 khu đất. Rõ ràng đây là nghịch lý!

Chỉ nên tính 15% hoặc 20% giá thị trường

Để giải quyết những khúc mắc xoay xung quanh vấn đề tính tiền sử dụng đất, nhiều ý kiến đã được đưa ra từ phía doanh nghiệp cũng như cơ quan lãnh đạo. Tuy nhiên, vẫn chưa có sự đồng nhất cũng như những giải pháp tối ưu. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho rằng tốt nhất nên giải quyết theo cách phân chia ra hai loại đất. Đối với đất do nhà nước cấp cho doanh nghiệp, nhà nước đền bù cho dân, cấp sổ đỏ… thì sẽ thu thuế 100% giá thị trường. Đối với đất do doanh nghiệp tự mua của dân, bỏ tiền đầu tư hạ tầng… nên đóng thuế khoảng 15% hoặc 20% tối đa là 30% theo giá thị trường…

Ông Nguyễn Đình Hà, giám đốc công ty An Thiên Lý chia sẻ để tránh nguy cơ đóng băng toàn thị trường, biện pháp tốt hiện nay là điều chỉnh lại điều 11 trong Nghị định thu thuế khoảng 10% - 15%.

Đa số các doanh nghiệp trong buổi tọa đàm đều mong muốn có sự điều chỉnh mức thuế. Để trấn an doanh nghiệp, đại diện các Sở ban ngành đều hứa sẽ kiến nghị để tìm ra giải pháp. Đại diện Sở Tài nguyên môi trường TP HCM cho rằng, mâu thuẫn của Nghị định 69 ở chỗ giá đất chưa được điều chỉnh để tiệm cận gần giá thị trường. Sở sẽ kiến nghị ngành dọc điều tiết lại mức thu tiền sử dụng đất vì cách tính hiện nay còn phức tạp.

Ông Nguyễn Quốc Chiến, Trưởng Ban Vật giá - Sở Tài chính TPHCM, cho biết các cơ quan chức năng sẽ có những tính toán lại để bảo đảm hài hòa lợi ích cho doanh nghiệp, nhà nước và người dân.

Mỗi một Nghị định đưa ra bao giờ cũng có những vấn đề bất cập cần điều chỉnh. Để gỡ rối cho doanh nghiệp cũng như tạo điều kiện bình ổn thị trường mang lại lợi ích chung thiết nghĩ cơ quan quản lý cần những Thông tư hướng dẫn, những giải pháp phù hợp nhu cầu thị trường.