Vị trí đặc điểm khu đất dự án

Vị trí, quy mô

Khu vực nghiên cứu quy hoạch có quy mô khoảng 238 ha, thuộc địa giới hành chính xã Cam Hoà, thị xã Cam Ranh, tỉnh Khánh Hoà. Trong đó, diện tích khu đất dự kiến xây dựng dự án khoảng 175 ha, phần  còn lại là diện tích cây xanh triền núi đá Rưu và núi Ông Cộ được nghiên cứu như vùng đệm cây xanh sinh thái cho Dự án.

 

Ranh giới khu vực nghiên cứu quy hoạch được đề xuất như sau:

 

- Phía Bắc và Đông Bắc giáp núi đá Rưu và núi Ông Cộ: Xác định trên cơ sở dưới đường đồng mức cao độ + 50m (theo quy định về an ninh quốc phòng);

- Phía Tây và Phía Nam giáp Khu đô thị Vinh Bình - Cù Hin: Xác định theo ranh giới quy hoạch chi tiết 1/2000 Khu vực hai bên đường Vinh Bình - Cù Hin, đã được phê duyệt.

 

Định hướng phát triển

Theo Quy hoạch chung Khu du lịch Cam Ranh đã được phê duyệt, khu vực hai bên đường Vinh Bình - Cù Hin sẽ được phát triển thành một khu đô thị với chức năng hỗ trợ cho sự phát triển của Khu du lịch Cam Ranh với các khu chức năng chính như: vui chơi giải trí, dịch vụ văn hoá nghệ thuật, trung tâm thương mại - văn phòng, các khu ở đa dạng phục vụ cho các đối tượng làm việc trong khu du lịch Cam Ranh, các khu công nghiệp trong các vùng lân cận và đặc biệt là phục vụ cho các đối tượng có nhu cầu nhà nghỉ riêng cuối tuần.

Khu vực Dự án được định hướng cho việc xây dựng sân golf cao cấp và các công trình dịch vụ, phụ trợ khác.

Phương án quy hoạch tổng thể mặt bằng

Tính chất dự án:

Tổ hợp sân golf , biệt thự và resort nghỉ dưỡng sinh thái, dịch vụ hội nghị hội thảo đạt tiêu chuẩn 5 sao quốc tế.

Mục tiêu , quan điểm thiết kế

Hướng tới một tổ hợp sân golf, khách sạn và resort nghỉ dưỡng sinh thái, dịch vụ hội nghị hội thảo đạt tiêu chuẩn 5 sao quốc tế. Dự án phải có đẳng cấp, đặc trưng cả về quy hoạch kiến trúc và dịch vụ để có thể hấp dẫn du khách cao cấp trong và ngoài nước.
Đảm bảo sự phát triển bền vững trên cơ sở quan điểm phát triển "cộng đồng" giữa khu du lịch cao cấp và môi trường sinh thái tự nhiên.

 

Đề xuất cơ cấu sử dụng đất, định hướng tổ  chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật phù hợp với địa hình cảnh quan tự nhiên; xác định tổng mức đầu tư, đề xuất phân kỳ đầu tư xây dựng và phương thức quản lý, vận hành dự án phù hợp yêu cầu của chủ đầu tư.

 

Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất và kiến trúc cảnh quan

Cơ cấu sử dụng đất và phân khu chức năng

Dự án bao gồm các phân khu với vị trí và chức năng sử dụng đất chính như sau:

Khu A - Khu sân golf 36 lỗ và các công trình dịch vụ, phụ trợ

Nằm ở trung tâm khu đất dự án, phía Bắc và Đông Bắc là triền dốc núi Hòn Nhọn, núi Đá Rưu và núi Ông Cộ. Việc lựa chọn vị trí của sân golf 36 lỗ (tối thiểu khoảng 115 ha), thuận lợi cho việc khai thác các dòng suối tự nhiên từ phía núi Ông Cộ tạo thành các hồ nước cảnh quan trong sân golf và đồng thời tạo điểm nhìn đẹp cho khu vực biệt thự và  công trình công cộng sẽ hình thành theo quy hoạch chi tiết 1/2000 Khu vực hai bên đường Vinh Binh - Cù Hin (nằm ở phía Tây và phía Nam Dự án).

Khu B1 - Khu dịch vụ hội nghị hội thảo quốc tế Khu B2 - Khu khách sạn và resort 5 sao

Được bố trí thành một tổ hợp liên hoàn, nằm ở phía Đông Nam khu đất dự án. Vị trí này có tầm nhìn đẹp, mở ra phía đầm Thuỷ Triều rất thích hợp cho việc xây dựng mô hình khách sạn, resort, hội nghị hội thảo cao cấp.

Khu C - Khu biệt thự sinh thái cao cấp

Được bố trí thành từng lớp, cao thấp nhấp nhô, men theo triền dốc núi Đá Rưu và núi Ông Cộ, mặt trước "nhìn" xuống sân golf và các hồ nước cảnh quan, mặt sau : "tựa" vào triền núi.

Khu D - Khu cây xanh sinh thái

Toàn bộ khu vực cây xanh, triền dốc của núi Đá Rưu và núi Ông Cộ, phía sau các khu biệt thự và khu khách sạn, resort cao cấp sẽ được bảo tồn, gìn giữ để đóng vai trò cây xanh cách ly, sinh thái. Đây cũng chính là "hậu cảnh" cho toàn bộ cảnh quan của Dự án khi nhìn từ phía Đô thị Vinh Bình - Cù Hin.

 

Cơ cấu sử dụng đất của dự án được thể hiện trong bảng sau:

Bảng cơ cấu sử dụng đất dự án

 

TT	Ký hiệu	Chức năng sử dụng đất	Diện tích (m2)	Tỉ lệ chiếm đất (%)	Mật độ xây dựng tối đa (%)
1	Khu A	Sân golf 36 lỗ và các công trình dịch vụ, phụ trợ	119,00	50,00	3.00
2	Khu B1	Khu trung tâm dịch vụ hội nghị hội thảo quốc tế	6,50	2,73	25.00
3	Khu B2	Khu khách sạn, resort sinh thái 5 sao	14,50	6,09	15.00
4	Khu C	Biệt thự sinh thái cao cấp	29,30	12,31	15.00
5		Đường giao thông chính và các công trình đầu mối HTKT khác	5,64	2,37	-
		Tổng diện tích khu đất xây dựng Dự án	174,94
6	Khu D	Cây xanh cách ly, sinh thái	63,06	26,50	-
		Tổng diện tích khu vực nghiên cứu	238.00	100.00

 

Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất và kiến trúc cảnh quan

Cảnh quan tổng thể được thiết kế chủ yếu trên cơ sở địa hình tự nhiên, lấy dải cây xanh triền dốc núi Đá Rưu và núi Ông Cộ phía Bắc và Đông Bắc làm "viễn cảnh" và mở không gian ra phía Đô thị Vinh Bình - Cù Hin và phía đầm Thuỷ Triều, Hình ảnh chủ đạo về cảnh quan là: Sân golf cao cấp với địa hình gò đồi thấp trồng cỏ xanh mướt xen kẽ là hệ thống hồ nước cảnh quan thơ mộng, các biệt thự triền núi Đá Rưu và núi Ông Cộ ẩn hiện dưới tán cây và các công trình hội nghị hội thảo, khách sạn và resort sinh thái cao cấp thấp thoáng từ phía ven đầm Thuỷ Triều. Các yếu tố tạo nên cảnh quan chính là: Cây xanh sinh thái, hồ nước và các công trình kiến trúc có hình thức thân thiện với môi trường tự nhiên. Hệ thống hồ nước được hình thành từ các kênh, suối hiện có và các khu vực có cao độ địa hình thấp để hạn chế khối lượng đào đắp, giữ gìn cảnh quan tự nhiên.

Khu A - Khu sân golf 36 lỗ và các công trình dịch vụ, phụ trợ

Mặt bằng khu sân golf		Mặt bằng khu đô thị

Sân golf được thiết kế theo tiêu chuẩn của Hiệp hội golf thế giới, phân hạng sân golf riêng tư (Private Course), quy mô 36 lỗ kèm theo sân tập riêng (Driving Range). Để thuận lợi cho việc phân kỳ đầu tư và vận hành sân golf, dự kiến phân chia thành 03 sân thành phần tương đối độc lập: 02 sân với quy mô mỗi sân 9 lỗ tại phía Đông (các lỗ đánh từ Hole 1 đến Hole 18 và 01 sân với quy mô 18 lỗ tại phía Tây (các lỗ đánh từ Hole 19 đến Hole 36). Chi tiết kỹ thuật sân golf và các Par đánh sẽ trình bày trong giai đoạn thiết kế tiếp theo.

 

Sân golf sẽ được thiết kế thành các gò đồi thấp với hệ thống hồ nước cảnh quan chảy xen kẽ, các hồ nước sử dụng nước suối tự nhiên chảy từ phía núi Đá Rưu và núi Ông Cộ, được điều tiết bằng hệ thống đập có cửa xả tràn.

Các công trình phụ trợ chính của sân golf bao gồm:

- Club House: Bố trí ở trung tâm sân golf, thuận tiện cho việc sử dụng từ bất cứ sân golf thành phần nào, cũng như khu sân tập. Club House đồng thời đóng vai trò một trung tâm thể thao vui chơi giải trí tổng hợp (Sport & recreation Complex);

 

- Sân tập golf (Driving Range): Đây là một bộ phận của sân golf thành phần 1 và 2, nằm ở phía Đông Bắc Club House;

 

- Các khu biệt thự golf (Fairway Villas): Các biệt thự cho thuê nằm ngay trong sân golf, một thành phần không thể thiếu đối với một sân golf theo hạng Private;

 

- Khu vực kỹ thuật, bảo dưỡng: Sẽ đề xuất cụ thể trong giai đoạn thiết kế tiếp theo.

 

Khu B1 - Khu dịch vụ hội nghị hội thảo quốc tế và Khu B2 - Khu khách sạn và resort 5 sao

 

Khu dịch vụ hội nghị hội thảo quốc tế đồng thời đóng vai trò cụm công trình "cửa ngõ" phía Nam của dự án, có thể tiếp cận trực tiếp từ phía đường chính của Khu đô thị Vinh Binh - Cù Hin (phía Nam) hoặc từ tuyến đường chính của dự án (phía Tây Bắc). Vị trí này thuận lợi cho việc thoát người nhanh đối với loại hình công trình công cộng tập trung đông người. Khu hội nghị hội thảo có tầm nhìn đẹp ra phía đầm Thuỷ Triều. Các hạng mục công trình chính dự kiến:

- Khu đón tiếp, trưng bầy, kinh doanh đồ lưu niệm.

 

- 02 nhà hội thảo cao cấp với tổng quy mô phục vụ khoảng 2500 - 3000 người, có thể ngăn chia linh hoạt bằng hệ thống vách di động tuỳ theo nhu cầu sử dụng

 

- Khu nhà dịch vụ tổng hợp với bao gồm các chức năng: Nhà hàng, bar café, Business Center, trung tâm thông tin báo trí, truyền hình vệ tinh….

 

- Hệ thống cây xanh vườn dạo, bãi đỗ xe, các công trình phụ trợ, kỹ thuật khác.

 

Khu khách sạn, resort 5 sao bố trí ngay phía Đông Bắc khu hội nghị hội thảo, bám theo triền dốc núi Ông Cộ, được chia thành 03 cụm công trình chức năng chính như sau:

 

Khách sạn du lịch 5 sao: Bố trí liên hoàn với khu hội nghị hội thảo, dự kiến xây dựng với chiều cao 5 - 7 tầng, tổng quy mô khoảng 250 - 300 phòng nghỉ đạt tiêu chuẩn 5 sao Quốc tế cùng với các dịch vụ cao cấp kèm theo. Công trình khách sạn 7 tầng cùng với các công trình nhà hội thảo sẽ đóng vai trò công trình "điểm nhấn" của dự án, điểm tập trung thị giác khi nhìn từ phía khu Đô thị Vinh Bình - Cù Hin và phía đầm Thuỷ Triều.

 

Khu Bungalow ghép: Dọc theo triền dốc núi Ông Cộ dự kiến bố trí các Bungalow ghép (Shared Bungalow) với quy mô khoảng 50 phòng nghỉ cao cấp dành cho gia đình.

 

Khu Bungalow đơn : Men theo mặt nước đầm Thuỷ Triều dự kiến bố trí các Bungalow dạng đơn lập với quy mô từ 1 đến 2 phòng nghỉ /Bungalow, tổng quy mô khoảng 50-100 phòng.

 

Khu hội nghị hội thảo và khu khách sạn, resort 5 sao thực chất là 1 khu liên hợp du lịch và hội nghị hội thảo cao cấp, có thể bổ trợ cho nhau để tăng hiệu quả đầu tư cũng như hiệu quả kinh doanh

 

Khu C - Khu biệt thự sinh thái cao cấp

Bao gồm 03 khu biệt thự bố trí trên cơ sở địa hình triền dốc tự nhiên của triền núi Đá Rưu và núi Ông Cộ. Các biệt thự bố trí thành từng cụm, thấp dần theo địa hình tự nhiên để khai thác tối đa tầm nhìn ra phía sân golf. Diện tích các lô đất xây dựng biệt thự từ 500 m2 đến 1500 m2, mật độ xây dựng tối đa 15 %, chiều cao tối đa 2 tầng. Các biệt thự sẽ thiết kế với hình thức kiến trúc thân thiện với thiên nhiên, ẩn hiển dưới tán cây.

 

Khu biệt thự có thể được tiếp cận từ hai hướng: Phía Đông Nam qua tuyến đường chính của dự án và phía Tây Bắc, tiếp cận độc lập từ phía tuyến đường chạy dọc tuyến kênh theo quy hoạch 1/2000 Khu đô thị Vinh Binh - Cù Hin. Như vậy, khu biệt thự là một phần không thể tách rời dự án nhưng vẫn có thể sử dụng độc lập với các khu vực chức năng khác của dự án. Giao thông vào trong các cụm biệt thự thiết kế theo kiểu đường cụt có chổ quay xe (Eye Browth) để đảm bảo tiện nghi và sự biệt lập.

 

Khu D - Khu cây xanh sinh thái

 

Toàn bộ khu vực cây xanh, triền dốc của núi Đá Rưu và núi Ông Cộ, phía sau các khu biệt thự và khu khách sạn, resort cao cấp sẽ được bảo tồn, gìn giữ để đóng vai trò cây xanh cách ly, sinh thái và có thể phục vụ nhu cầu du lịch dã ngoại cho du khách.Đây cũng chính là "hậu cảnh" cho toàn bộ cảnh quan của dự án khi nhìn từ phía Đô thị Vinh Bình - Cù Hin. Khu vực này không xây dựng công trình.

 

Quy hoạch hệ thống kỹ thuật:

Hệ thống giao thông:

 Hệ thống giao thông bên trong dự án được tổ chức theo dạng vòng kín kết hợp với các đường cụt có chỗ quay xe. Đây là giải pháp đặc trưng áp dụng cho các khu du lịch cao cấp, nó cho phép giảm tối đa mật độ đường giao thông và đảm bảo yêu cầu tiện nghi, tránh ảnh hưởng lẫn nhau giữa các khu vực chức năng. Việc giảm mật độ giao thông chính là chìa khoá để giảm khối lượng san nền, góp phần bảo vệ cảnh quan và môi trường tự nhiên. Trong dự án có 02 tuyến giao thông vòng kín:

- Tuyến thứ nhất bắt đầu từ " cửa ngõ" phía Nam, tại khu vực hội nghị hội thảo, chạy men theo triền núi Ông Cộ và núi Đá Rưu theo hướng Tây Bắc và Tây, sau đó nhập vào tuyến đường dọc kênh để nối với tuyến đường chính của dự án Khu đô thị Vinh Binh - Cù Hin. Chiều rộng mặt cắt dự kiến từ 7,5 - 11,25m. Đây chính là đường chính dành cho Khu hội nghị hội thảo, Khách sạn và resort 5 sao và Khu biệt thự sinh thái.

- Tuyến thứ hai chủ yếu phục vụ cho việc tiếp cận sân golf. Bắt đầu từ đường chính của Khu đô thị Vinh Bình - Cù Hin, tiếp cận Club House và chạy theo hướng Đông để nối với tuyến đường vòng chính thứ nhất. Chiều rộng mặt cắt dự kiến 7,5 m.

Từ các đường vòng kín này sẽ mở các tuyến giao thông nhánh và nội bộ theo dạng đường cụt (nhánh cây) để tiếp cận vào từng khu vực chức năng. Chiều rộng mặt cắt dự kiến từ 5,5 - 7,5 m.

Nhu cầu giao thông tĩnh được đảm bảo nhờ các bãi đỗ xe tập trung tại các khu sân golf, khu hội nghị hội thảo, khu khách sạn và resort 5 sao cùng với các bãi đỗ xe phân tán trong các khu biệt thự, bungalow.

 

Hệ thống hồ nước cảnh quan cũng sẽ được sử dụng kết hợp các tuyến giao thông bằng thuyền du lịch loại nhỏ, phục vụ nhu cầu thưởng ngoại cảnh quan dự án

Các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác:

Giải pháp thiết kế các hạng mục hạ tầng kỹ thuật khác: San nền, thoát nước mưa, cấp nước, thoát nước thải và vệ sinh môi trường, cấp điện và thông tin sẽ đảm bảo tuân thủ các quy chuẩn, quy phạm tại Việt Nam và quy chuẩn, quy phạm của các quốc gia tiên tiến được phép áp dụng tại Việt Nam.

 

Quy mô dự án và khai toán tổng mức đầu tư

 

Tổng mức đầu tư	1.270 tỉ 300 triệu đồng
- Xây dựng	853 tỉ 203 triệu đồng
- Thiết bị	147 tỉ 730 triệu đồng
- Đền bù, GPMB	50 tỉ
- Chi phí quản lý	10 tỉ 810 triệu đồng
- Chi phí tư vấn	31 tỉ 986 triệu đồng
- Chi phí khác	10 tỉ 890 triệu đồng
- Dự phòng phí	165 tỉ 693 triệu đồng
- Vốn lưu động	10 tỉ đồng

 

- Tổng mức đầu tư khu đô thị: 

 

Phần diện tích đất ngoài đơn vị ở chủ đầu tư dự kiến đầu tư theo hình thức xây dựng xong phần hạ tầng kỹ thuật, sau đó kêu gọi các nhà đầu tư thứ phát tiếp tục đầu tư vào các hạng mục này theo đúng quy hoạch chi tiết của dự án.

 

TT	Khoản mục chi phí	D.tích quy hoạch (ha)	D.tích xây dựng (m2)	Đơn giá (đồng/m2)	Thành tiền (triệu đồng)
1	Trụ sở VP, công trình dịch vụ ngoài đơn vị	159,8	1.598.000	320.000	511.360
2	Cây xanh, sân chơi, TDTT tập trung	196,5	1.965.000	320.000	628.800
3	Trạm xử lý nước thải	1,0	10.000	320.000	3.200
4	Giao thông đối ngoại	16,9	169.000	320.000	54.080
5	Đường chính đô thị	73,4	734.000	320.000	234.880
*	Chi phí xây lắp				1.432.320
*	Dự phòng phí (10%)				143.232
	Tổng cộng	448			1.575.552

 

- Tổng mức đầu tư Khu sân golf:

 

Đầu tư Khu sân golf và các hạng mục phụ trợ đến giai đoạn hoàn thiện (đưa vào khai thác sử dụng)

 

TT	Khoản mục chi phí	D.tích quy hoạch (ha)	Số tầng (tầng)	D.tích xây dựng (m2)	D.tích sàn (m2)	Đơn giá (đồng/m2)	Thành tiền (triệu đồng)
1	Sân Golf 36 lỗ và các công trình phụ trợ	120,0		1.200.000			150.000
2	Khu vui chơi giải trí	10,0		100.000		2.300.000	230.000
3	Khu ẩm thực (MĐXD 40%)	5,0	1	20.000	20.000	3.000.000	60.000
4	Khu khách sạn, nghỉ dưỡng sinh thái (MĐXD 40%)	15,3	2	61.200	122.400	3.000.000	367.200
5	Công viên cây xanh sinh thái	20,0		200.000		100.000	20.000
*	Chi phí xây lắp + thiết bị						827.200
*	Dự phòng phí (10%)						82.720
*	Chi phí thuê đất
*	Chi phí khác (7%) bao gồm: chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, quy hoạch, lập dự án…						57.904
	Tổng  cộng	170,3					967.824

 

Tổng mức đầu tư của dự án: 14.576.909.000.000 đồng. Trong đó:

 

TT	Khoản mục đầu tư	Gía trị đầu tư	Nguồn vốn đầu tư
	Tổng mức đầu tư	14.576.909.000.000
1	Khu hạ tầng ngoài đơn vị ở	1.575.552.000.000	Đầu tư theo hình thức BT
2	Khu đô thị	12.033.533.000.000	Vốn Chủ đầu tư
3	Khu sân golf	967.824.000.000	Vốn Chủ đầu tư