Top

Vì sao thị trường bất động sản TPHCM giảm sút?

Cập nhật 20/07/2018 16:20

Thị trường bất động sản TPHCM sáu tháng đầu năm 2018 đã chứng kiến sự sụt giảm đáng kể. Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản TPHCM và các chuyên gia nhìn nhận thị trường từ nay đến cuối năm sẽ không có nhiều biến động.

Khách hàng tại một sự kiện mở bán dự án tại TPHCM. Ảnh: K.M

Tác động của cháy chung cư

Thị trường bất động sản TPHCM trong sáu đầu năm 2018 đã có sự sụt giảm cả cung lẫn cầu so với cùng kỳ năm 2017. Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản TPHCM, trong sáu tháng đầu năm 2018, tổng số dự án đủ điều kiện huy động vốn đưa ra thị trường là 29 dự án, giảm 9,4% so với cùng kỳ năm 2017. Tổng số sản phẩm đưa ra thị trường là 9.174 căn (gồm có 8.690 căn hộ và 484 căn nhà thấp tầng), giảm 44,5% so với con số 16.506 căn trong cùng kỳ năm 2017.

Về phân khúc sản phẩm, căn hộ cao cấp có 3.828 căn, giảm 25,9% so với 5.164 căn của cùng kỳ năm 2017. Căn hộ trung cấp có 3.465 căn, giảm 32,6% so với 5.136 căn của cùng kỳ năm 2017. Phân khúc căn hộ bình dân có 1.881 căn, giảm đến 69,7% so với 6.206 căn của cùng kỳ năm 2017.  Tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ chiếm 20,5%, giảm gần một nửa so với cùng kỳ năm 2017 (chiếm 37,6%).

Nếu tính riêng trong quí 2-2018, báo cáo thị trường của Công ty cổ phần DKRA Vietnam cho thấy ở phân khúc đất nền chỉ có khoảng năm dự án (bao gồm dự án mới và giai đoạn tiếp theo) cung ứng ra thị trường với 483 nền, bằng 50% so với nguồn cung quí trước; tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 84%, bằng 51% so với quí trước.  Ở phân khúc căn hộ, trong quí 2 có 18 dự án mới (bao gồm 10 dự án mới và 8 dự án triển khai giai đoạn tiếp theo), cung ứng khoảng 9.032 căn, bằng 87% so với quí trước. Lượng tiêu thụ ước khoảng 7.302 căn, bằng 81% nguồn cung mới trong quí.

Quan sát thị trường và theo nhận định của các công ty bất động sản, nguyên nhân dẫn đến thị trường sụt giảm là do dư chấn của vụ cháy chung cư Carina Plaza làm 13 người chết, hàng chục người bị thương hồi tháng 3 vừa qua. Bên cạnh đó, một loạt các vụ cháy chung cư khác đã khiến thị trường bất động sản bị ảnh hưởng khi lượng giao dịch căn hộ giảm hẳn.

Đồng thời, tình trạng tranh chấp chung cư vẫn diễn ra thường xuyên làm ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà. Theo thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, toàn thành phố hiện có 935 chung cư cao tầng thì có đến 105 chung cư đang có tranh chấp. Trước đây, tranh chấp thường nổ ra ở các chung cư cao cấp, trung cấp, nay đã lan sang các chung cư trung bình, giá rẻ, nhà ở xã hội…

Cùng với các vụ cháy nổ và tranh chấp chung cư, phân khúc đất nền tạo ra sốt ảo trên diện rộng nên chính quyền TPHCM và một số tỉnh lân cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương đã siết lại việc cấp phép phân lô bán nền và xử phạt hàng loạt chủ đầu tư dự án bất động sản vì chưa hoàn thành pháp lý đã mở bán. Chính vì thế, nguồn cung ra thị trường bị sụt giảm và người mua cũng tỏ ra thận trọng hơn khi giá bị đẩy lên quá cao.

Một lý do nữa khiến thị trường bất động sản giảm là việc Ngân hàng Nhà nước đã có những biện pháp yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt hoạt động cho vay bất động sản. Đồng thời, từ đầu tháng 5 vừa qua, lãi suất vay dài hạn cho việc mua nhà, đất đã được nhiều ngân hàng tăng khoảng 2 điểm phần trăm so với trước đây, lên mức từ 11 - 12,5%/năm. Cùng với việc tăng lãi suất, các ngân hàng cũng còn áp dụng quy trình thẩm định khá chặt chẽ và chỉ xét cho vay không quá 70% giá trị hợp đồng, đồng thời nâng mức phạt lãi suất trả trước hạn. Việc tăng lãi suất của các ngân hàng khiến giới đầu tư nhà đất cân nhắc và không mua vào ồ ạt như trước.

Hơn nữa, hiện nay quỹ đất để xây dựng các dự án căn hộ đang khan hiếm, hầu hết các vị trí thuận lợi về giao thông đều xây dựng gần hết. Còn ở các quận vùng ven, nơi hạ tầng chưa phát triển mặc dù đã có nhiều dự án nhưng chủ đầu tư còn chờ việc mở đường hoặc các dự án hạ tầng triển khai thì mới xây dựng dự án. Chính vì thế, nguồn cung ra thị trường có phần giảm trong sáu tháng đầu năm 2018.

Kỳ vọng cuối năm

Tuy thị trường sáu tháng đầu năm có phần sụt giảm, các công ty bất động sản và một số chuyên gia vẫn dự báo rằng thị trường sáu tháng cuối năm sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định và có phần khởi sắc. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, dự báo thị trường những tháng cuối năm 2018 sẽ khởi sắc hơn và khách hàng sẽ đón nhận rất nhiều sản phẩm mới bởi hiện các doanh nghiệp lớn đều bắt đầu trở lại đường đua sau một năm 2017 tiến hành tái cấu trúc.

Theo ông Châu, lý do để tin vào thị trường cuối năm khởi sắc là do thời gian vừa qua các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã tự điều chỉnh cơ cấu hoạt động, đưa ra chiến lược phù hợp với tình hình thị trường; ưu tiên đầu tư những dự án có vị trí tốt, hạ tầng giao thông thuận lợi; hướng mạnh vào phân khúc bình dân, với mức giá phù hợp với nhu cầu thị trường.

Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục thực hiện nhiều chương trình, dự án của TPHCM như xây lại chung cư cũ, chương trình tái định cư và chỉnh trang nhà ven kênh rạch; xây dựng đô thị thông minh ở quận 2, quận 9 và Thủ Đức nên sẽ có thêm nhiều dự án mới xuất hiện.

Một lý do nữa khiến ông Châu tin rằng thị trường bất động sản tiếp tục đà tăng trưởng ổn định là nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào thị trường bất động sản đang có xu thế tăng. Trong năm tháng đầu năm 2018, vốn FDI vào bất động sản  đạt 216,3 triệu đô la Mỹ. Dòng vốn FDI này phần lớn đến từ các quốc gia châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc và Mỹ… Cùng với đó, phần lớn nguồn kiều hối gửi về nước vào dịp cuối năm cũng có thể được đầu tư vào thị trường bất động sản.

Về nguồn vốn xây dựng các dự án, khi vốn từ ngân hàng đang bị siết lại, nhiều doanh nghiệp bất động sản tìm cách huy động vốn thông qua sàn chứng khoán. Năm tháng đầu năm 2018, đã có 4 doanh nghiệp lên sàn và từ nay đến cuối năm sẽ có thêm nhiều doanh nghiệp bất động sản lên sàn chứng khoán. Đây là hướng đi phù hợp, tạo điều kiện thuận lợi huy động vốn trong và ngoài nước cho các doanh nghiệp bất động sản, giảm dần sự phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng. Vì thế, vẫn có nhiều dự án mới được đưa ra thị trường.

Trong khi Hiệp hội Bất động sản TPHCM dự báo thị trường tiếp tục đà tăng trưởng ổn định thì theo dự báo của DKRA Vietnam, trong sáu tháng cuối năm, phân khúc đất nền vẫn sẽ là kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn. Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể sẽ giảm trong thời gian tới, dao động ở mức 7.000 - 8.000 căn. Căn hộ hạng A và khu Đông vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung thị trường những tháng tiếp theo. Cùng với đó, nguồn cung nhà phố/biệt thự cũng có dấu hiệu sụt giảm.

Để thị trường bất động sản TPHCM phát triển ổn định, Hiệp hội Bất động sản TPHCM kiến nghị cơ quan chức năng sửa đổi, bổ sung các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng... theo hướng kiến tạo môi trường đầu tư, kinh doanh bất động sản minh bạch, thông thoáng, bình đẳng.

Trong đó, trọng tâm là sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách về thu tiền sử dụng đất vừa đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá thị trường, vừa phù hợp với khả năng tài chính của cá nhân, hộ gia đình. Và quan trọng nhất là không để tiền sử dụng đất là gánh nặng của doanh nghiệp mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.

DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG

Từ khóa: