Triển khai bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Một năm vẫn kêu khó!

 Quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai chính thức có hiệu lực từ 1.7.2015, tuy nhiên đến nay đã sau hơn 1 năm triển khai, các chủ đầu tư vẫn kêu khó vì không biết nên bảo lãnh dự án BĐS trước hay bán hàng trước, rồi với các dự án BĐS nhà xã hội (NOXH) dành 20% quỹ đất xây nhà thương mại thì tính bảo lãnh thế nào... Nhiều chủ đầu tư BĐS cho rằng, quy định này đang trói doanh nghiệp (DN) trong việc bán hàng.

Bảo lãnh trước hay bán nhà trước?

Tại buổi gặp mặt với Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà, bà Hương Trần Kiều Dung - Tổng Giám đốc CTCP Tập đoàn FLC phản ánh, DN gặp nhiều vướng mắc với khách hàng trong quá trình thực hiện quy định về bảo lãnh dự án BĐS được quy định tại Luật Kinh doanh BĐS 2014 sửa đổi. Đại diện FLC cho biết, theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, chủ đầu tư phải thực hiện việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước khi bán nhà cho khách hàng, nhưng theo quy định của ngân hàng thì các ngân hàng chỉ bảo lãnh khi đã có hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Hai quy định liên quan đến vấn đề bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai mâu thuẫn lẫn nhau dẫn đến “thực tế chúng tôi và ngân hàng đã phải ngồi lại với nhau để đưa ra giải pháp là sẽ bảo lãnh từng sản phẩm khi khách hàng mua nhà. Nhưng đó là đối với những khách hàng có thể thương lượng được, còn nhiều khách hàng vẫn yêu cầu phải có bảo lãnh của ngân hàng họ mới mua và đã xảy ra chuyện chúng tôi bảo lãnh rồi nhưng khách hàng lại không mua”, bà Dung nói, đồng thời đề nghị Bộ Xây dựng có hướng dẫn cụ thể hơn về vấn đề này.

Còn theo ông Trương Anh Tuấn- Chủ tịch HĐQT CTCP Địa ốc Hoàng Quân, khi đi vào thực hiện bảo lãnh, DN lại gặp khó khăn ở chỗ các dự án NOXH được phép dành 20% diện tích để xây dựng nhà thương mại nhưng các ngân hàng lại không bảo lãnh cho số nhà ở thương mại này. Đại diện Hoàng Quân cho biết, họ đã triển khai 15 dự án thì không có ngân hàng nào đồng ý bảo lãnh cho 20% căn hộ thương mại trong các dự án NOXH của họ. Lý do được ngân hàng đưa ra là họ phải bảo lãnh toàn bộ dự án chứ không bảo lãnh 20% căn hộ, trong khi đó, 80% sản phẩm căn hộ NOXH còn lại của dự án đã được luật cho phép không cần phải bảo lãnh.

“Đây là điều rất vướng và điều đó có thể dẫn tới chúng tôi không thể bán được 20% nhà ở thương mại này do không được bảo lãnh. Nếu chúng tôi bán là sai luật. Thực tế ngân hàng không bảo lãnh cho chúng tôi, chứ không phải chúng tôi không thực hiện bảo lãnh cho sản phẩm nhà ở của mình. Chúng tôi đã chính thức gửi kiến nghị lên Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Thủ tướng Chính phủ về vấn đề này. Không chỉ Cty Hoàng Quân mà các chủ đầu tư khác cũng cho rằng, trên thực tiễn rất khó thực hiện quy định này”, ông Trương Anh Tuấn nói.

“Không thể bỏ quy định bảo lãnh BĐS”

Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã quy định chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng, đồng thời phải có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết HĐMB, thuê mua. Tuy nhiên, Thông tư số 07/2015 của NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng yêu cầu trong HĐMB, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua. Điều này có nghĩa là căn hộ chỉ được bảo lãnh sau khi đã ký HĐMB nhà. Bởi vậy, các chủ đầu tư cho rằng, rất khó để thuyết phục khách hàng khi nói “ký hợp đồng mua bán trước, sẽ thực hiện bảo lãnh sau”.

Trong khi đó, theo số liệu của Hiệp hội BĐS TPHCM, việc bảo lãnh dự án BĐS làm tăng chi phí doanh nghiệp từ 1 đến 2% tổng giá trị căn hộ, và thực tế chi phí này được các chủ đầu tư trừ vào tiền bán hàng dến đến người mua nhà chịu thiệt.

Trước kiến nghị của các DN xem xét lại quy định bảo lãnh, ông Đỗ Đức Duy- Thứ trưởng Bộ Xây dựng- cho rằng, những bất cập, vướng mắc trong quá trình triển khai bảo lãnh nhà ở tới đây sẽ được Bộ Xây dựng cùng NHNN xem xét, có biện pháp tháo gỡ. Tuy nhiên, “hiện có nhiều vụ việc liên quan đến vấn đề tranh chấp nhà ở do chủ đầu tư vừa bán nhà, vừa vay ngân hàng, bán đi bán lại cho người dân. Những vụ việc này cho thấy, rõ ràng, việc bảo lãnh là mục tiêu quan trọng để bảo vệ khách hàng, bảo vệ bên yếu thế trong các giao dịch BĐS và dù có nhiều vướng mắc nhưng đây vẫn là quy định bắt buộc”, Thứ trưởng Duy khẳng định.