TPHCM: “Nóng” mặt bằng cho thuê bán lẻ

Sau thời gian phát triển khá cầm chừng, thị trường bán lẻ Việt Nam đang có những chuyển biến đáng kể, với sự góp mặt của hàng loạt thương hiệu lớn. Điều này kéo theo “cuộc chiến” giành lợi thế về vị trí kinh doanh và khách hàng, trong đó nổi lên việc cạnh tranh về mặt bằng cho thuê.

Thương hiệu ngoại đổ vào trung tâm TP HCM

Từ sau cơn sốt Zara, thị trường thời trang Việt Nam lại có cơ hội xôn xao khi Hennes & Mauritz AB (H&M) chính thức ra mắt ngay tại TP HCM trong tháng 9/2017. Độ phủ của hai thương hiệu này không còn xa lạ với những fashionista (tín đồ thời trang) trong nước, chưa kể đến việc Uniqlo lừng danh Nhật Bản cũng đã có kế hoạch thâm nhập thị trường TP HCM trong tháng 10 tới.

Trước đó, trong tháng 6/2017, 7-Eleven, thương hiệu bán lẻ của Nhật có trên 61.000 điểm bán lẻ theo mô hình cửa hàng tiện lợi trên khắp thế giới đưa ra thông điệp ngắn gọn trên Facebook về sự có mặt tại thị trường Việt Nam. Theo kế hoạch, trước mắt 7-Eleven sẽ mở cửa hàng đầu tiên tại các quận trung tâm TP HCM.

Hay như mới đây, GS Retail (thuộc Tập đoàn GS của Hàn Quốc) đã thành lập một liên doanh với Tập đoàn Sơn Kim (đơn vị chuyên về đồ lót cao cấp và bất động sản, trụ sở tại TP HCM). Theo đó, đối tác Hàn Quốc sẽ cung cấp cho liên doanh các quyền sử dụng nhãn hiệu và kinh nghiệm quản lý, vận hành chuỗi cửa hàng tiện lợi GS25 tại thị trường Việt Nam. Tháng 12 tới, cửa hàng GS25 đầu tiên sẽ ra mắt ở TPHCM.

Bà Nguyễn Hồng Trang, Tổng Giám đốc Sơn Kim Fashion (thành viên của Tập đoàn Sơn Kim) cho biết, nếu trước đây sức hút mặt bằng chủ yếu tập trung ở đường Đồng Khởi thì gần đây lan tỏa mạnh sang trục Nguyễn Huệ, Nguyễn Trãi, Hai Bà Trưng (quận 1). Chưa bao giờ giá thuê mặt bằng lại biến động như năm nay, mức tăng giá ít nhất là 30%, thậm chí nhiều khu vực tăng gần 100%.

Liên quan đến mặt bằng bán lẻ, bà Trang Bùi, Giám đốc Thị trường Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam cho hay, tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm thương mại (TTTM) tại TP HCM tính đến quý II/2017 khá cao, như Saigon Trade Center hay Vincom (quận 1), tỷ lệ lấp đầy là 100%. Giá thuê gộp (bao gồm phí dịch vụ, phí quản lý, không bao gồm thuế VAT) tại các TTTM ở trung tâm đạt mức 73,4 USD/m2/tháng, tăng 1,8 điểm phần trăm theo quý và chủ yếu được hấp thụ bởi các thương hiệu nước ngoài; các khu ngoài trung tâm là 37,4 USD/m2/tháng, tăng 0,2 điểm phần trăm theo quý.

Đơn vị tư vấn này đưa ra dự báo, tỷ lệ lấp đầy của các TTTM ở trung tâm TP sẽ đảm bảo đến cuối năm.

Hiện, chi phí mặt bằng phổ biến từ 30 - 35% trên tổng doanh thu bán lẻ của doanh nghiệp, so với mức bình quân 25% của 5 năm trước. Theo chia sẻ của một số doanh nghiệp bán lẻ, sự xuất hiện của nhiều thương hiệu nước ngoài tại TP HCM kéo theo áp lực cạnh tranh mặt bằng rất lớn nên các doanh nghiệp trong nước chọn vị trí trung tâm đặt cửa hàng chủ yếu để quảng bá, tăng nhận diện thương hiệu, vì rất khó tạo ra hiệu quả kinh doanh khi mức tăng trưởng sức mua đang không đuổi kịp mức tăng giá thuê mặt bằng.

Nguồn cung không ngừng tăng

Chiến lược mở rộng thị trường của các nhãn thời trang, cửa hàng tiện lợi của các tập đoàn quốc tế sẽ tiếp tục thúc đẩy kinh doanh mặt bằng bán lẻ tại TP HCM. Trong quý II/2017, TP HCM chào đón 37.389m2 diện tích sàn bán lẻ thực thuê mới, nâng tổng nguồn cung thị trường lên 853.425m2. Tất cả những dự án mới trong quý đều nằm ở khu vực ngoài trung tâm và tất cả đều thuộc khối đế chung cư.

Diện tích thực thuê mới của thị trường này trong quý II/2017 đạt 19.520m2 và tỷ lệ trống đạt 9,66%, tăng 1,7 điểm phần trăm so với quý trước. Từ nay đến cuối năm, nguồn cung mới của TP HCM tiếp tục tập trung tại quận 5, 10. Giá chào thuê được dự báo vẫn tiếp tục xu hướng tăng nhẹ.

Khảo sát mới nhất của JLL Việt Nam cho biết, giá thuê mặt bằng bán lẻ có vị trí đắc địa bậc nhất khu trung tâm TP HCM đạt 120 - 130 USD mỗi m2/tháng. Mức giá này cao hơn gấp 3 lần so với giá thuê bình quân mặt bằng bán lẻ toàn thị trường (46,3 USD mỗi m2 một tháng).

JLL nhận định, trong thời gian 1 - 2 năm tới, nguồn cung mặt bằng bán lẻ hứa hẹn sẽ tăng mạnh nên nhiều khả năng giá thuê sẽ bị điều chỉnh. Hiện nay, tỷ lệ hấp thụ mặt bằng bán lẻ toàn TP HCM đang ở mức cao, đạt 91 - 92%. Nguồn cầu đa phần đến từ các nhà bán lẻ mới.

Theo nghiên cứu của CBRE, có khoảng 20 nhãn hiệu quốc tế nổi tiếng mới vào thị trường TP HCM trong giai đoạn 2016 - 2017, tăng gấp 3 lần so với năm 2015. Trong 3 năm tới, TP HCM dự kiến sẽ tăng thêm khoảng 500.000m2 diện tích bán lẻ thực thuê, 55% trong số đó đang được xây dựng, trong khi phần còn lại vẫn đang trong giai đoạn lên kế hoạch.

Bên cạnh đó, sự phát triển mạnh mẽ của các nhà bán lẻ trong nước như Vincom, Co.opMart… cũng góp phần tạo nên điểm sáng cho phân khúc mặt bằng bán lẻ với các điểm mở mới không ngừng tăng lên. Vì sự tiện lợi được ưu tiên hàng đầu trong thói quen mua sắm của người dân nên hệ thống cửa hàng tiện ích mở 24/7 hay khu vực bán lẻ tại khu nhà ở hiện đại được dự báo sẽ “lên ngôi” trong những năm tới.

Hiện, không chỉ riêng các nhà bán lẻ Thái Lan - đối tượng đã rất thành công trong hoạt động M&A gần đây tại Việt Nam, mà ngay cả các nhà bán lẻ từ Nhật, Hàn Quốc, Trung Quốc… cũng đang theo sát thị trường Việt Nam.