Tìm bệ đỡ để thị trường bất động sản TP. HCM phát triển bền vững

Dù vẫn trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng thị trường bất động sản TP. HCM trong năm 2016 đã có dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những nhân tố bất ổn, mà nếu không được xử lý kịp thời, thỏa đáng, có thể gây tác động xấu đối với sự ổn định của thị trường.

Những yếu tố tiềm ẩn rủ ro

Sau giai đoạn khó khăn trước năm 2013, phân khúc bất động sản cao cấp đã có dấu hiệu phục hồi từ cuối năm 2013 cho đến nay. Hiện phân khúc bất động sản cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn, với nhiều dự án bất động sản cao cấp, hạng sang, các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được triển khai và đã có dấu hiệu cung vượt cầu.

Tại TP. HCM, ngoài khu trung tâm Thành phố và khu đô thị Nam Sài Gòn, đang hình thành thêm một khu vực mới, tập trung phát triển các dự án bất động sản cao cấp ở khu phía Đông (từ bờ Tây sông Sài Gòn thuộc quận Bình Thạnh, quận 1, quận 4, sang quận 2 và một phần quận 9, quận Thủ Đức) và một số dự án cao cấp tại các quận 6, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận.


Nguồn cung nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2016, theo số liệu của Sở Xây dựng TP. HCM đã công nhận gồm có 47 dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn (chưa bao gồm 2 doanh nghiệp bán nhà ở đã xây dựng hoàn thiện và một số dự án khác mà doanh nghiệp tự huy động vốn không thông báo cho Sở Xây dựng theo quy định), với quy mô 24.461 căn, bao gồm 23.462 căn hộ chung cư (tỷ lệ 96,6%) và 999 nhà thấp tầng, trong đó sản phẩm bất động sản trung cao cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ lớn.

Trong khi phân khúc bất động sản cao cấp phát triển ồ ạt, thì phân khúc bất động sản nhà ở thương mại vừa túi tiền rất thiếu các dự án căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2, tổng giá bán căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng, cũng như rất thiếu dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ từ 1,5 - 3 triệu đồng/tháng, như dự án căn hộ cho thuê 19 m2, giá thuê 1,5 triệu đồng/tháng của Công ty Lê Thành, hay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ…

Một yếu ố tiềm ẩn rủi ro khác là từ đầu năm 2016 đến nay, thị trường tiếp tục chứng kiến có sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp mua để cho thuê, nhưng phần lớn mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc thị trường bất động sản cao cấp và phân khúc trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án. Ngay cả đối với đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại TP. HCM, qua khảo sát của CBRE, chủ yếu cũng nhằm để đầu tư, kinh doanh (38% mua để cho thuê, 21% mua để bán lại, chỉ có 29% mua để ở).

So sánh với thời điểm bong bóng bất động sản 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chiếm đến khoảng 70%, thì tỷ lệ hiện nay (trên dưới 50%) cũng rất đáng quan ngại. Riêng trong phân khúc nhà ở bình dân, căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, giá bán hợp túi tiền, ít hấp dẫn nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (chỉ chiếm khoảng trên dưới 5%), vì tỷ suất sinh lợi thấp.

"Trong khi phân khúc bất động sản cao cấp phát triển ồ ạt, thì phân khúc bất động sản nhà ở thương mại vừa túi tiền rất thiếu các dự án căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2, tổng giá bán căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng"

Ngoài ra, vấn đề tín dụng bất động sản cũng cần được chú ý. Tính đến 9 tháng của năm 2016, tăng trưởng tín dụng tại TP. HCM đạt 13,26% so với cuối năm 2015, tăng gấp 1,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Lãi suất huy động tiết kiệm giảm 0,3 - 0,4%/năm, lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản ở mức khoảng 8,7 - 9,9%/năm.

Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản quy mô trung bình, nhất là các doanh nghiệp mới thành lập vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng của ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu trên địa bàn TP. HCM chiếm khoảng 3,8% tổng dư nợ (cao hơn chỉ tiêu nợ xấu dưới 3%). Vấn đề cấp bách lúc này là Ngân hàng Nhà nước cần điều chỉnh dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản trên cơ sở đánh giá tính khả thi của từng dự án và rất cần quan tâm đến chất lượng tín dụng, cũng như kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích).

Những yếu tố để hướng đến thị trường bền vững

Nhìn lại thị trường bất động sản trong nhiều năm qua cho thấy, dù có những thăng trầm, nhưng sự phát triển lớn mạnh từ nhiều góc độ của thị trường là điều không thể phủ nhận. Trong giai đoạn khủng hoảng nghiêm trọng của thị trường bất động sản, những năm 2007 - 2013, đã trải qua một cuộc “gạn đục khơi trong”. Hiện nay, các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản đã trưởng thành, có tính chuyên nghiệp cao hơn, có trách nhiệm với người tiêu dùng và có trách nhiệm xã hội, tạo cơ sở nền tảng để thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Đây là cơ hội vàng để tạo sự chuyển biến lớn trong công tác xây dựng pháp luật, tạo hành lang pháp lý nhất quán, xây dựng môi trường kinh doanh thông thoáng, minh bạch, lành mạnh, có tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Hoàn thiện thể chế phải đi đôi với việc đổi mới tư duy, trước hết là đổi mới tư duy kinh tế "lần thứ hai" nhằm hoàn thiện các chính sách và cơ chế, tạo cho được đột phá để phát triển mạnh mẽ nền kinh tế thị trường, trong đó có thị trường bất động sản, giải quyết cho được bài toán nhà ở cho số đông người có thu nhập thấp trong xã hội, trước hết là người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

Muốn hoàn thiện thể chế, trước hết phải loại trừ được lợi ích nhóm, phải loại trừ được hiện tượng "lobby" chính sách, phải khắc phục cho được xu hướng tập trung quyền lực xét duyệt, thẩm định về các bộ, ngành (nguồn gốc đẻ ra cơ chế "xin - cho" và nhũng nhiễu), đi ngược lại xu thế phân cấp, giao quyền nhiều hơn cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trước đây.

Song song đó, để thị trường phát triển bền vững, cũng cần có công cụ kiểm soát rủi ro trên thị trường bất động sản hiện nay, trong đó có những giải pháp mang tính cấp bách nhằm bảo vệ người tiêu dùng, bình ổn thị trường. Pháp luật đã quy định cơ chế, chính sách bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng; phải xây dựng xong phần móng chung cư; phải được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn; phải giải chấp hoặc được ngân hàng nơi nhận thế chấp có văn bản chấp thuận; chủ đầu tư phải thực hiện nghiệm thu chất lượng công trình xây dựng, nghiệm thu công trình phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật... trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, trước khi bàn giao nhà ở cho khách hàng, đều nhằm mục đích bảo vệ người tiêu dùng.

HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại xây dựng "Quy chế hoạt động nội bộ ngân hàng" theo hướng khuyến khích chủ đầu tư dự án, nhà thầu thi công, nhà thầu tư vấn, nhà cung cấp vật tư, thiết bị, khách hàng đều mở tài khoản giao dịch tại cùng ngân hàng, để tạo điều kiện cho ngân hàng giám sát dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, giúp cho chủ đầu tư và các bên liên quan sử dụng vốn tín dụng hiệu quả, tiết kiệm, và giảm thiểu rủi ro cho khách hàng.

Bên cạnh đó, chúng ta nên tham khảo kinh nghiệm của các nước như Singapore, Australia..., chỉ cho phép chủ đầu tư được khởi công dự án khi đã có từ 50 - 60% khách hàng đặt mua sản phẩm; số tiền khách hàng đặt cọc, hoặc thanh toán cho chủ đầu tư cho đến lúc được giao nhà, được đưa vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng mà chủ đầu tư không được sử dụng, nhưng trên cơ sở đó, ngân hàng cho chủ đầu tư vay để xây dựng công trình và ngân hàng giám sát chặt chẽ dòng tiền cho vay được chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích, để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.

Bên cạnh sự điều tiết của Nhà nước, vai trò, trách nhiệm của các nhà đầu tư và doanh nghiệp tham gia phát triển thị trường bất động sản cũng đặc biệt quan trọng. Trong hơn 20 năm qua, các nhà đầu tư, doanh nghiệp trong và ngoài nước, mà trước hết là các doanh nghiệp trong nước là lực lượng nòng cốt trong hoạt động chỉnh trang và phát triển đô thị, góp phần tạo nên diện mạo TP. HCM hôm nay và đáp ứng nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân dân.

Hiện nay, có nhiều doanh nghiệp đã đăng ký tham gia thực hiện Chương trình chỉnh trang đô thị của Thành phố như Công ty Hà Nội Ngàn Năm (dự án chỉnh trang rạch Trung Tâm quận Bình Thạnh), Vingroup, Công ty Đầu tư hạ tầng và Nhà ở Sài Gòn (đang nghiên cứu dự án chỉnh trang bờ nam kênh Đôi - kênh Tẻ), Công ty Đức Khải (dự án chung cư Ngô Gia Tự), Novaland (dự án chung cư Nguyễn Thiện Thuật)….

Ngoài ra, đã có hơn 30 công ty xin đầu tư xây dựng các chung cư cũ hư hỏng nặng trên địa bàn quận 1; Công ty Đại Quang Minh đầu tư cầu Thủ Thiêm 2, khu lâm viên vùng nam châu thổ, 4 tuyến đường vành đai khu đô thị Thủ Thiêm; các công ty Nam Long, Trần Thái, Tiến Phước xin đầu tư đường song hành đường dẫn lên cao tốc quận 2; Công ty Vạn Thịnh Phát xin đầu tư mở rộng Đại lộ Nguyễn Hữu Thọ (quận 7 - Nhà Bè); Tổng công ty Thái Sơn xin đầu tư cầu Thủ Thiêm 3; Công ty Phát Đạt - 168 xin đầu tư cầu Thủ Thiêm 4...

Bản chất của thị trường bất động sản là cần sử dụng nguồn vốn lớn và hoạt động trung hạn và dài hạn, nhưng hiện chưa có cơ chế tạo lập nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn để cung cấp cho thị trường bất động sản. Theo kinh nghiệm của các nước, thì Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế xác định lãi suất cho vay dài hạn (khoảng 20 năm) để mua nhà, đặc biệt là người mua căn nhà đầu tiên; đối với nước ta, đó là người mua căn nhà đầu tiên với loại căn hộ vừa túi tiền.

Ngoài ra, Chính phủ đã ban hành Nghị định 58/2012/NĐ-CP và Nghị định 60/2015/NĐ-CP cho phép thành lập quỹ đầu tư bất động sản, nhưng vẫn chưa triển khai được trên thực tế; Quỹ tín thác bất động sản (quỹ REIT) và thị trường chứng khoán phái sinh vẫn chưa được hình thành để tạo vốn cho thị trường bất động sản.