Tiền sử dụng đất đang “đè” doanh nghiệp

Để thị trường bất động sản vận hành thực sự theo cơ chế thị trường thì dài hạn phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế.

Hiện nay, tiền sử dụng đất tuy không phải là một sắc thuế cũng không phải là phí (không bị điều chỉnh bởi Luật Thuế, Luật Phí và lệ phí) nhưng lại là một khoản thu ngân sách nhà nước rất lớn. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tính đến ngày 10/11/2016, tại TP.HCM đã có 80 dự án nộp tiền sử dụng đất với số tiền là 10.529 tỷ đồng và vẫn còn 40 dự án chưa nộp tiền sử dụng đất với số tiền là 1.889 tỷ đồng.

Hiệp hội cho rằng, với cách làm như hiện nay thì tiền sử dụng đất đang là “gánh nặng” của doanh nghiệp mà người tiêu dùng phải “gánh chịu” khi mua nhà. Không chỉ vậy, tiền sử dụng đất là một “ẩn số”, vừa không minh bạch và vừa là môi trường tạo ra cơ chế “xin – cho”, ẩn chứa tiêu cực, khiến nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư.

Để thị trường bất động sản vận hành thực sự theo cơ chế thị trường thì dài hạn phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của UBND TP.HCM tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 8/11/2013 đã trình Chính phủ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng:“Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm Tiền sử dụng đất mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.

Tuy nhiên, yêu cầu thay đổi ngay lập tức là khó và cần phải có quá trình để tạo sự đồng thuận. Vấn đề cần giải quyết hiện nay là cải cách quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.

Trước đó, ngày 6/6/2016 lãnh đạo thành phố đã làm việc với HoREA và đã giao cho Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm toàn bộ về việc thực hiện quy trình xác định tiền sử dụng đất dự án mà doanh nghiệp phải nộp. Song cho đến nay, vẫn chưa có sự thay đổi trong thực tế để thực hiện chỉ đạo này.

Hiện nay, theo quy định thì ngân sách nhà nước chi trả chi phí xác định giá đất, nên Sở Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức đấu thầu công khai qua mạng internet để lựa chọn đơn vị tư vấn có giá chào thầu thấp nhất được trúng thầu, thậm chí có đơn vị tư vấn chỉ bỏ thầu vài trăm ngàn đồng để được trúng thầu, để sau đó được “độc quyền” thực hiện công tác xác định giá đất dự án, và doanh nghiệp phải rất “khổ sở” vì đơn vị tư vấn này. Đây là một yếu tố dẫn đến sự thiếu minh bạch và tiêu cực, làm tổn hại đến lợi ích của người tiêu dùng, doanh nghiệp và Nhà nước, cần được chấn chỉnh kịp thời.

Để hoàn thiện cơ chế tính tiền sử dụng đất hiện nay, HoREA đề xuất các giải pháp nên bổ sung thành viên vào hội đồng thẩm định giá đất thành phố`là đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất độc lập hoặc chuyên gia về giá đất độc lập và không thuộc tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất được thuê để định giá đất cụ thể. Điều này nhằm đảm bảo có sự phản biện độc lập trong hội đồng.

HoREA cũng đề nghị cho phép doanh nghiệp (người sử dụng đất) được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của hội đồng thẩm định giá đất thành phố khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình hoặc với Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp. Đồng thời đề nghị bãi bỏ cơ chế đấu thầu rộng rãi qua internet và chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất để trúng thầu hiện nay bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi nhưng với tiêu chí chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất.