Thiếu nhà ở xã hội

Bài toán phát triển nhà ở xã hội đang trở nên nan giải đối với TPHCM bởi rất nhiều nguyên nhân. Trong đó, nguyên nhân lớn nhất chính là thiếu quỹ đất và thiếu vốn.

Xây dựng mới chung cư cũ và phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) là các chương trình trọng điểm của TPHCM. Tuy nhiên, việc cải tạo chung cư cũ từ đầu năm đến nay vẫn “đứng hình”, mặc dù UBND TP đã ủy quyền các quận huyện thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn liên quan đến thủ tục đầu tư cải tạo, sửa chữa chung cư cũ và xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ trước năm 1975 trên địa bàn. Chương trình NƠXH thời gian qua cũng chậm phát triển do nhiều nguyên nhân.

Thiếu vốn và quỹ đất

Nhu cầu về nhà ở của người dân TPHCM rất lớn. Với chủ trương kêu gọi xã hội hóa đầu tư, các bộ ngành Trung ương cũng như TP đã có nhiều chính sách “mở” để khuyến khích các doanh nghiệp (DN) tham gia phát triển NƠXH. Tuy nhiên, Sở Xây dựng TPHCM cho hay, trong 5 năm qua, TP chỉ mới đáp ứng được 37% nhu cầu nhà ở đối với các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị, công nhân lao động ở các khu công nghiệp so với kế hoạch đặt ra. Như vậy, vẫn còn thiếu số lượng rất lớn NƠXH mới đáp ứng được nhu cầu của các đối tượng trên. Tại cuộc họp về tình hình kinh tế - xã hội 5 tháng đầu năm 2017, tổ chức vào cuối tháng 5 vừa qua, các sở ngành TP đưa ra nguyên nhân nhằm lý giải cho việc chương trình NƠXH chậm phát triển là do ách tắc về quỹ đất và vốn.

Về quỹ đất xây dựng NƠXH, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH quy định, các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành quỹ đất 20% cho NƠXH. Đối với các đô thị, có thể bố trí riêng các khu NƠXH ngoài quỹ đất trên. Riêng đối với công nhân khu công nghiệp, Chính phủ cũng quy định rõ, đối với các khu công nghiệp chưa sử dụng hết quỹ đất thì cho phép chuyển đổi quỹ đất công nghiệp sang thành đất ở, hình thành dự án riêng xây dựng nhà ở cho công nhân. Tuy nhiên, thực tế diễn ra cho thấy, về quỹ đất, các chủ đầu tư thường chọn phương án nộp tiền hoặc chuyển giao quỹ nhà (sàn xây dựng), thay cho việc cam kết dành quỹ đất 20%. Thậm chí, nhiều dự án dù có quy mô diện tích trên 10ha, nhưng chủ đầu tư vẫn vận dụng căn ke từng mét vuông tường bao, cây xanh, hoặc “lách” dự án vào khung dưới 10ha để khỏi thực hiện quy định này, khiến quỹ đất phát triển NƠXH ngày càng thu hẹp.
Về nguồn vốn, Luật Nhà ở 2005 quy định, nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ NƠXH được hình thành từ các nguồn bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; trích từ 30% - 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn,  nhưng đến Luật Nhà ở 2014, nguồn vốn này đã bị thu hẹp, chỉ còn nguồn từ ngân sách Nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển… Từ năm 2013 - 2016, Nhà nước thực hiện hỗ trợ NƠXH thông qua gói tín dụng ưu đãi lãi suất 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, tới cuối năm 2016, gói hỗ trợ này đã kết thúc. Hiện ngân sách vẫn chưa thu xếp được nguồn vốn để giúp các DN và người dân có nhu cầu được vay vốn ưu đãi để giảm giá thành nhà ở.

Các chuyên gia trong ngành cho rằng, tuy Nhà nước đã có những chính sách hỗ trợ để tạo quỹ đất và nguồn vốn đầu tư phát triển NƠXH, nhưng việc triển khai thiếu quyết liệt khiến quỹ đất NƠXH vẫn eo hẹp. Để đẩy mạnh chương trình phát triển NƠXH trên địa bàn TP, UBND TPHCM đã chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các đơn vị có liên quan tham mưu UBND TP các cơ chế, chính sách, giải pháp để thúc đẩy các dự án phát triển NƠXH trên địa bàn TP, tối ưu hóa chi phí đầu tư xây dựng NƠXH nhằm hạ thấp giá bán, cho thuê, thuê mua NƠXH; đẩy mạnh cải cách hành chính liên quan đến thủ tục đầu tư xây dựng, tạo điều kiện thuận lợi để DN và người dân tích cực tham gia đầu tư xây dựng phát triển NƠXH. TP cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TPHCM kiến nghị NHNN Việt Nam hoàn thiện cơ chế chính sách về tín dụng liên quan đến NƠXH, cũng như nguồn vốn hỗ trợ các ngân hàng chính sách xã hội, mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở, hợp tác xã tín dụng… để tạo điều kiện cho người dân vay vốn mua NƠXH. TP cũng yêu cầu Ngân hàng Chính sách xã hội chi nhánh TPHCM phối hợp với NHNN chi nhánh TPHCM kiến nghị NHNN Việt Nam triển khai kế hoạch về vốn cấp bù lãi suất từ NHNN để cho vay ưu đãi NƠXH theo Nghị định số 100/2015 của Chính phủ vì nghị định này có hiệu lực gần 2 năm qua nhưng đến nay vẫn chưa triển khai được vì thiếu vốn.

Ì ạch cải tạo chung cư cũ

Theo kế hoạch Sở Xây dựng TP đề ra, đến năm 2020, TPHCM sẽ hoàn thành tháo dỡ và đầu tư xây dựng mới ít nhất 50% (trong số 474) chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 trên địa bàn TP. Bởi lẽ, hầu hết các chung cư này được kiểm định đã hư hỏng nặng, nguy hiểm, với tỷ lệ chất lượng còn lại thấp hơn 55% và xếp vào cấp D - cấp độ nguy hiểm cao nhất. Tuy nhiên, trong 10 năm qua, TPHCM chỉ mới tháo dỡ để xây mới 32 chung cư cũ. Qua đó cho thấy, tốc độ cải tạo chung cư cũ tại TPHCM còn rất chậm, chưa đáp ứng được yêu cầu đảm bảo cuộc sống của người dân cư ngụ trong chung cư cũ, cũng như chương trình chỉnh trang đô thị.

Riêng trong năm 2017, TPHCM phấn đấu cải tạo, sửa chữa 10 chung cư (16 lô), bồi thường giải phóng mặt bằng 5 chung cư (7 lô); tháo dỡ 5 chung cư (8 lô) hư hỏng nặng, nguy hiểm. TP cũng sẽ khởi công xây dựng 6 chung cư tại vị trí các chung cư cũ đã tháo dỡ, với quy mô gần 1.800 căn hộ. Nhưng tới nay, tiến độ thực hiện việc cải tạo chung cư cũ vẫn “giậm chân tại chỗ”. Tại buổi làm việc giữa DN với Bí thư Thành ủy TPHCM Nguyễn Thiện Nhân mới đây, các DN phản ánh rằng, không ít các chung cư cũ ở vị trí “đất vàng” đã được “xí” chỗ nhưng các chủ đầu tư không triển khai thực hiện do thiếu vốn, đang trong thương vụ chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư khác hoặc đang tìm kiếm liên doanh để triển khai. Trong khi đó, các chung cư cũ có vị trí không thuận lợi thì chẳng ai ngó ngàng tới vì lợi nhuận thấp, thủ tục hành chính lại quá nhiêu khê và cơ chế chưa đủ để khuyến khích các DN tham gia. Cùng với đó, tại hầu hết chung cư cũ, phần lớn căn hộ có diện tích rất nhỏ, tình trạng pháp lý mù mờ nên rất khó bồi thường để di dời… Chính vì vậy, chương trình cải tạo chung cư cũ của TPHCM thời gian qua vẫn “giậm chân tại chỗ”.

Ngoài ra, một số DN cho biết, tuy họ quan tâm đến chương trình cải tạo chung cư cũ nhưng rất khó “tiếp cận”. Đại diện một DN bất động sản cho hay, DN đã trình đề án xây lại chung cư cũ tại quận 10 với các sở ngành hơn 7 năm trước. Trong đó, đưa ra nhiều phương án tối ưu, đáp ứng hơn cả quy định của TP nhưng đến nay vẫn chưa được thông qua. Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, TP muốn phát triển được chương trình cải tạo chung cư cũ, ngoài việc tăng cơ chế, chính sách để khuyến khích DN tham gia, cũng cần có sự quyết liệt hơn trong công tác cải cách thủ tục hành chính về đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản; trong đó có quy trình, thủ tục thu tiền sử dụng đất, đảm bảo minh bạch, thông thoáng, nhanh chóng, loại trừ cơ chế xin - cho, nhũng nhiễu, tiêu cực.

Trong công văn trả lời một số kiến nghị của HoREA mới đây liên quan đến việc bố trí nguồn tái cấp vốn để thực hiện chính sách NƠXH, Bộ Xây dựng cho biết, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã chấp thuận bổ sung 2.000 tỷ đồng; trong đó, một phần dành cho chương trình hỗ trợ xây dựng nhà ở cho người có công cách mạng, phần còn lại bổ sung cho Ngân hàng Chính sách xã hội để hỗ trợ NƠXH.