Thị trường BĐS: Nên mua nhà để ở hay đầu tư?

Sau năm 2015 được xem là thành công, thị trường bất động sản (BĐS) hào hứng chờ đợi một sự khởi sắc hơn nữa trong những năm tới. Tuy nhiên, không dễ để điều này trở thành hiện thực. Tín dụng từ ngân hàng đang bị siết lại. Gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng ảnh hưởng trực tiếp đến phân khúc nhà giá rẻ và nhà ở xã hội sẽ hết hạn giải ngân vào tháng 6 tới. Câu hỏi đặt ra là trong bối cảnh này, mua nhà để ở hay để đầu tư có là một quyết định hợp lý?

Muốn giàu thì đừng mua nhà!

“Nhà không phải là một khoản đầu tư, bởi nó không trả lợi nhuận cho bạn hằng tháng. Trên thực tế, bạn còn phải bỏ tiền ra cho nó. Đó là lý do nhà không phải là tài sản, mà là tiêu sản. Chẳng có thương vụ nào là tốt nếu bạn cứ phải chi tiền cho nó liên tục”. Đây là quan điểm của Grant Cardone – một triệu phú người Mỹ, tác giả của nhiều cuốn sách nằm trong top bán chạy của New York Times – trên tờ Entrepreneur gần đây.

Theo quan điểm ấy, nhà triệu phú Mỹ cho rằng trừ phi có cả núi tiền mặt trong ngân hàng, còn nếu không, bạn chẳng việc gì phải mua một căn nhà cả.

Với bối cảnh nước Mỹ, một quốc gia của những người ở nhà thuê – theo Grant Cardone, rõ ràng mua một căn nhà không còn phù hợp dưới góc độ đầu tư cá nhân, vì căn nhà không phải là một khoản đầu tư. Thay vì vậy, hãy thuê nhà, để dành tiền đầu tư vào những khoản dễ sinh lợi khác và ngày càng tăng khối tài sản của mình.

Nếu chỉ xét trên khía cạnh “chi phí bỏ ra” và “lợi ích đem lại” giữa một bên là vay tiền mua nhà rồi è cổ trả nợ, không còn tiền đầu tư vào những lĩnh vực khác, và một bên là thuê nhà để ở, dành tiền đó cho đầu tư, rõ ràng ông Grant Cardone có lý.

Tuy nhiên, ở nước ta mà nói rằng “muốn giàu thì đừng mua nhà” thì có lẽ chẳng ai tin. Nhìn vào danh sách những người giàu trên thị trường chứng khoán, có ai là không có ít nhất một căn nhà?

Trong số những người giàu của nước ta, người sở hữu nhiều căn nhà chắc chắn không ít. Chưa kể, với tư tưởng “phải an cư mới lạc nghiệp”, rất ít người Việt có điều kiện lại quyết định thuê nhà để ở, dành tiền cho mục đích đầu tư.

Hầu như ai cũng đặt mục tiêu hoàn thành việc mua một căn nhà, sau đó mới tính đến những khoản đầu tư khác. Và nếu xét về khả năng BĐS sẽ ngày càng tăng giá, quyết định mua nhà đó chưa hẳn đã là không hợp lý.

Có một thực tế là sau một quãng thời gian – dài hay ngắn, tại tất cả các quốc gia trên thế giới, giá BĐS đa phần có xu hướng tăng. Như năm vừa qua, dù kinh tế thế giới nhìn chung gặp khó, lĩnh vực BĐS bịảnh hưởng, giá nhà đất vẫn từ từ nhích lên.

Theo một nghiên cứu gần đây của Global Property, năm 2015, trên hai phần ba các quốc gia có giá nhà tăng so với năm trước, tăng cao nhất là Qatar, lên tới 16,42%.

Từ châu Âu đến châu Á, nghiên cứu đều ghi nhận xu hướng tăng giá của BĐS. Tại Mỹ, đất nước mà ông Grant Cardone cho rằng nên thuê nhà để ở thay vì đi mua, tình trạng thiếu hụt nguồn cung cũng khiến cho giá nhà gia tăng.

Giá nhà tại một đất nước khác thuộc khu vực Bắc Mỹ giàu có là Canada cũng tăng khá mạnh dù chính phủ nước này đã có nhiều biện pháp giải nhiệt thị trường BĐS .

Còn nếu mua BĐS để đầu tư, rõ ràng tại nước ta, đây đã là một trong những kênh đầu tư quan trọng từ lâu. BĐS có khả năng sinh lợi như thế nào?

Theo ông Nguyễn Ngọc Dương - Chủ tịch Công ty Năm Ngôi sao Việt, một nhà đầu tư BĐS lâu năm, có bốn lý do giúp cho căn nhà trở thành tài sản đáng để đầu tư.

Đầu tiên, nền kinh tế nước ta đang trên đà phát triển nhanh. Việc chuyển biến nhanh chóng của quy hoạch đô thị, quy hoạch xã hội và cải thiện môi trường sống đã và đang làm gia tăng giá trị cho các BĐS . Chẳng hạn, những căn nhà tại khu trung tâm đô thị cách đây mười năm chỉ khoảng 5-10 tỉ đồng, bây giờ đã có giá vài chục tỉ đồng.

Thứ hai, TP.HCM là trung tâm mua sắm, tài chính, dịch vụ của cả nước, có tốc độ phát triển của di chuyển dân số cơ học cao, nên các BĐS tại các khu vực trọng điểm kinh tế ngày càng khan hiếm và tăng giá trị.

Thứ ba, dù cho BĐS lệ thuộc khá nhiều vào thị trường tài chính, khiến cho những chính sách nhà nước có tác động đến giao dịch chung của thị trường, thì khả năng sinh lời của BĐS vẫn phụ thuộc phần lớn vào thời điểm bán.

Ví dụ năm 1994, giá một mét vuông đất tại khu Phú Mỹ Hưng là 150 ngàn đồng thì đến năm 2015, một mét vuông đất tại đây thấp nhất cũng là 80 triệu đồng. Cuối cùng, BĐS có tính kế thừa.

Ông Dương kết luận, đầu tư vào BĐS giúp bạn giàu lên hay… nghèo đi phụ thuộc vào việc chọn thời điểm mua và thời điểm bán. Các nhà đầu tư đều biết một đặc tính của BĐS là thanh khoản chậm, dù vậy, nếu xét theo khả năng khan hiếm tại các đô thị lớn như TP.HCM thì BĐS vẫn là kênh đáng để đầu tư.

Sôi động đầu tư lớn vào BĐS

Trước đó, trong phân tích “Một số xu hướng đầu tư năm 2016” trên DNSGCT 641, ông Dương đã chỉ ra những phân khúc BĐS cụ thể nên đầu tư tại TP.HCM, đó là BĐS cho thuê F&B (thực phẩm và đồ uống), mặt bằng khu vực trung tâm, chung cư với mục đích cho người nước ngoài thuê và hệ thống nhà xưởng – kho bãi. Đó là lời khuyên dành cho nhà đầu tư cá nhân, với quy mô đầu tư không lớn.

Còn với nhà đầu tư tổ chức, các doanh nghiệp đầu tư BĐS thì sao? Tại hội thảo Triển vọng đầu tư năm 2016 – Sự trở lại của BĐS do kênh truyền hình FBNC tổ chức ngày 9/3, ông Alex Crane - Tổng giám đốc Công ty tư vấn BĐS Cushman & Wakefield, cũng đã có những phân tích về những cơ hội đầu tư BĐS tại nước ta và những phân khúc BĐS được ông đánh giá cao trên phạm vi cả nước là BĐS công nghiệp (kho bãi, hậu cần), BĐS thương mại, nhà cho người nước ngoài và BĐS nghỉ dưỡng.

Ông Alex Crane lý giải rằng các hiệp định tự do thương mại hứa hẹn sẽ tạo ra sự khác biệt về lợi nhuận nhưng sẽ không làm thay đổi đáng kể giá thuê và giá trị đất công nghiệp.

Thực tế cho thấy năm 2015, đã có 1.300ha diện tích đã được thuê tại khu vực phía Nam. Các nghiên cứu và khảo sát tiền đầu tư, đón đầu cơ hội đang được tiến hành cho các nhà sản xuất lớn châu Âu cân nhắc gia nhập vào nước ta.

Bên cạnh đó, các hiệp định tự do thương mại cũng sẽ cải thiện chuỗi cung ứng ngành bán lẻ, trực tiếp tác động đến BĐS thương mại.

Các thương hiệu cao cấp đang xem lại chiến lược mở rộng và yêu cầu khi thâm nhập vào thị trường Việt Nam, bên cạnh các thương hiệu trung bình cũng xuất hiện ngày càng nhiều.

Những nhà đầu tư BĐS bán lẻ đang định vị lại mô hình hoạt động bằng việc điều chỉnh diện tích, phân bổ ngành hàng để đáp ứng nhu cầu của khách thuê. Xu hướng mới nhất là khu vực ẩm thực được nâng lên thành 30% trên tổng diện tích sàn bán lẻ.

Việc luật nhà ở sửa đổi có hiệu lực cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại nước ta, theo ông Alex Crane, sẽ góp phần gia tăng nguồn cầu đáng khích lệ cho thị trường BĐS và điều này còn cải thiện vì khung pháp lý ngày càng minh bạch hơn.

Thêm nữa, giá nhà tại Việt Nam vẫn thấp hơn rất nhiều so với các quốc gia trong khu vực cũng là một chi tiết quan trọng trong việc thu hút đầu tư từ khối ngoại. Cuối cùng, BĐS nghỉ dưỡng sẽ đón nhận những sự chuyển đổi đáng kể khi visa được nới lỏng.

Các chính sách cởi mở hơn dành cho các tổ chức nước ngoài sẽ hỗ trợ hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) sôi động hơn hẳn trong phân khúc BĐS nghỉ dưỡng.

Cũng cần nói thêm là trước đó, trong hội thảo BĐS nghỉ dưỡng 2016: Tiềm năng và thách thức diễn ra tại TP.HCM, đại diện của CBRE Việt Nam cũng nhấn mạnh rằng phân khúc BĐS nghỉ dưỡng sẽ có bước phát triển đột phá trong năm 2016.

Như vậy, có thể nói rằng, dù sẽ có những khó khăn, đầu tư – kinh doanh vào BĐS vẫn sẽ sôi động trong thời gian tới.