Thị trường bất động sản: Nóng từ những kẻ “phá bĩnh”

Mặc dù dư địa thị trường còn lớn, nhưng loại hình căn hộ dịch vụ vẫn khó bảo toàn được thị phần vì những kẻ “phá bĩnh”.

Trước đây, mỗi loại hình căn hộ dịch vụ đều có một đối tượng khách hàng riêng biệt nên khó xảy ra cạnh tranh lẫn nhau. Tuy nhiên, hiện nay loại hình này đang chịu nhiều cạnh tranh từ căn hộ thương mại do những biến động của thị trường. Đây là lý do chính khiến cho “đường về” của căn hộ dịch vụ trở nên “gập ghềnh”.

Sự trỗi dậy của thị trường

Căn hộ dịch vụ được quản lý theo chuẩn khách sạn, vì chủ yếu cho người nước ngoài thuê với đầy đủ tất cả các dịch vụ tiện ích khép kín như: vệ sinh, giặt ủi, ẩm thực, dịch vụ cá nhân nếu khách có nhu cầu... Trong khi đó, căn hộ thương mại cho thuê nằm trong các dự án chung cư đã đi vào hoạt động và thường không có những tiện ích như căn hộ dịch vụ.

Điểm khác biệt của thị trường căn hộ dịch vụ là hiệu suất cho thuê phụ thuộc vào dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) chảy vào Việt Nam, bởi phần lớn khách thuê là chuyên gia, doanh nhân nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Thị trường căn hộ dịch vụ hình thành và phát triển mạnh vào những năm 1990, nhưng sau đó chậm lại do cuộc khủng hoảng kinh tế. Cho tới năm 2014, nền kinh tế có dấu hiệu phục hồi thì phân khúc này mới lại trỗi dậy mạnh mẽ. Theo báo cáo của Savills, trong năm 2014 căn hộ dịch vụ đã đạt công suất cho thuê cao nhất sau 4 năm trầm lắng với mức 83%.

Năm nay, nguồn cung căn hộ dịch vụ dự báo sẽ tăng mạnh với việc hàng loạt đại gia đang quay trở lại với phân khúc này. Cụ thể như The Ascott Limited giới thiệu 222 căn hộ dịch vụ cao cấp thuộc Dự án Ascott Waterfront Saigon (Q,1), Saigon Plaza của Quốc Cường Gia Lai, C.T. Plaza Saigon của C.T. Group và Saigon Times Square do Công ty cổ phần Đầu tư Times Square (Việt Nam) đầu tư…

Không dừng lại đó, những đơn vị quản lý tên tuổi cũng đang tìm kiếm cơ hội mở rộng mạng lưới hoạt động của họ trên khắp Việt Nam. Chẳng hạn như The Ascott Limited (hiện quản lý 13 dự án trên cả nước) đang hợp tác với Tập đoàn M.I.K Corporation để mở rộng thị phần căn hộ dịch vụ. Cụ thể, gần đây hai đối tác này cùng vận hành tòa tháp B trong khu căn hộ The Ascent (quận 2) trở thành căn hộ dịch vụ cao cấp. Trong khi đó WMC dự kiến sẽ mở Sherwood Residence thứ hai tại dự án New Pearl (quận 3) ngay khi dự án này hoàn thiện phần nội thất.

Nhiều dự án căn hộ lớn cũng mở đường cho các nhà đầu tư tầm cỡ nước ngoài “cập bến”. Điển hình gần đây, công ty quản lý tài sản của Hồng Kông, Hamon Developments đã hợp tác với Tập đoàn Sơn Kim phát triển một phần dự án Gateway Thảo Điền trở thành loại hình căn hộ dịch vụ. Đánh giá về thị trường căn hộ dịch vụ trong thời gian tới, bà Dương Thùy Dung, đại diện bộ phận Nghiên cứu thị trường, Công ty CBRE cho biết: “Nguồn cung tăng lên, đồng nghĩa với việc cạnh tranh khách thuê gay gắt hơn. Năm nay, căn hộ dịch vụ sẽ có sự cạnh tranh lớn với hệ thống khách sạn ở hình thức thuê ngắn hạn. Còn với hình thức thuê dài hạn, căn hộ dịch vụ sẽ phải cạnh tranh với dạng căn hộ mua - cho thuê lại và biệt thự”.

Thương mại “ép” dịch vụ

Nguồn cung căn hộ dịch vụ có tăng, nhưng nhìn chung vẫn còn quá khiêm tốn so với căn hộ thương mại. Đây là đối tượng chính khiến cho “đường về” của căn hộ dịch vụ trở nên “gập ghềnh” hơn nhiều lần. Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn Công ty Savills Việt Nam, ông Nguyễn Khánh Toàn, phân tích: “Số lượng căn hộ dịch vụ gia nhập thị trường sắp tới là rất lớn. Các căn hộ dịch vụ đã bắt đầu chịu sự cạnh tranh từ các căn hộ thương mại được điều chỉnh cho thuê dưới dạng cá thể”.

Theo số liệu khảo sát của Savills, tính đến quý 1/2015, tổng nguồn cung tại TP.HCM là khoảng 4.270 căn hộ dịch vụ từ 81 dự án, tăng 2% theo quý và 6% theo năm. Tuy vậy, giá thuê căn hộ dịch vụ vẫn đắt đỏ hơn so với chung cư cho thuê dưới dạng đầu tư cá nhân quy mô nhỏ lẻ và mức chênh lệch này khoảng 20%.

Không dừng lại ở đó, chủ đầu tư căn hộ thương mại còn đang đưa ra nhiều chiến thuật để thu hút khách thuê, tạo áp lực lớn lên căn hộ dịch vụ. Cách đây khoảng một năm khi mở bán dự án Sunrise City, Novaland cũng đã áp dụng gói ưu đãi với 30 căn hộ thông qua việc tặng 6 tháng tiền thuê nhà, miễn phí môi giới cho thuê lần đầu... Hay như Dự án căn hộ Masteri Thảo Điền cũng trang bị đầy đủ nội thất trước khi giao nhà để tiện cho khách mua cho thuê lại. Nhiều chủ đầu tư thì trang bị nội thất cho một số lượng căn hộ nhất định tại dự án, sau đó tiếp cận với những công ty nước ngoài có nhu cầu thuê nhà cho chuyên gia ở để ký hợp đồng. Cách làm này vừa có thể tăng tỷ lệ lấp đầy cho dự án, vừa giải quyết nguồn tài chính trong ngắn hạn. Loại hình căn hộ mua để cho thuê này thường có mức giá thuê chỉ bằng một nửa hoặc 1/3 so với mức giá thuê căn hộ dịch vụ và do đó thu hút rất nhiều khách thuê.

Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành phân tích: “Trước đây mỗi loại hình đều có một đối tượng khách hàng riêng biệt nên khó xảy ra cạnh tranh lẫn nhau. Tuy nhiên với thị trường hiện nay, ranh giới giữa hai loại hình này không còn rõ ràng nên sức ép mà căn hộ chung cư tạo ra cho căn hộ dịch vụ là không nhỏ”.

Nhiều chuyên gia cho rằng, hiện nay tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư chung cư cho thuê đạt trung bình 5-6% đối với nhà trung và cao cấp và tương đương lãi suất tiết kiệm. Sau một thời gian cho thuê, nhà đầu tư còn được lợi về mặt sở hữu tài sản  nên số người tham gia vào thị trường này ngày càng tăng. Lúc đó thị trường căn hộ cho thuê sẽ càng "nóng" hơn.