Quyền năng của "siêu dự án"

Các dự án nhà ở nhỏ dường như đang bị "lép vế” trước các dự án có vị trí đẹp, quy mô lớn, truyền thông mạnh...

Khuấy động thị trường

Thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM đang "sốt" với Vinhomes Golden River, do Tập đoàn Vingroup phát triển, tọa lạc ngay "khu đất vàng" Tôn Đức Thắng - Nguyễn Hữu Cảnh (Q.1). Hơn 30 đơn vị đã tham gia phân phối chính (G20, Phúc Hưng Land, Sao Việt, Smartland, Khải Hoàn Land...) dự án này.

Nhân viên kinh doanh của một đại lý bán hàng cho Vinhomes Golden River cho biết, kể từ khi dự án chính thức giới thiệu ra thị trường hồi tháng 3, hầu như, một ngày làm việc của họ thường kéo dài đến 1 - 2 giờ sáng (để tư vấn cho khách hàng quan tâm, đặt chỗ). Điều này cũng đã từng diễn ra với Vinhomes Central Park (tại khu Tân Cảng, đường Nguyễn Hữu Cảnh, Q. Bình Thạnh) với 10.000 căn hộ, gây sốt thị trường BĐS TP.HCM trong suốt năm 2015.

Theo chia sẻ của một nhà đầu tư (NĐT) đến từ Hà Nội, dù giá căn hộ nhỏ nhất tại Vinhomes Golden River (49m2 trên dưới 3,5 tỷ đồng) đắt gần gấp đôi so với Vinhomes Central Park nhưng vẫn hút khách. Đó là do số lượng căn hộ ở dự án này có hạn, yếu tố "trung tâm quận 1" vẫn "oách" hơn Bình Thạnh (dù thực tế, cả hai dự án cách nhau chưa đến 5 phút đi xe) và dự án tích hợp hơn 26 tiện ích nội khu - yếu tố khách hàng rất quan tâm khi chọn mua nhà.

Một dự án khác ở khu Nam cũng đang gây chú ý với thông điệp truyền thông "đánh mạnh" vào tâm lý thích sở hữu những thứ mới, lạ và "duy nhất" của khách hàng là River City (Q.7) do Công ty CP BĐS Phát Đạt (PDR), An Gia Investment và quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) đầu tư (ĐT). Sau 7 năm triển khai cầm chừng, The EverRich 2 (tên cũ của dự án River City) đã gần như "hồi sinh" khi có sự hỗ trợ về tài chính của Creed Group.

Thay vì chỉ thiết kế căn hộ có diện tích lớn (từ 116 - 300m2) với mức giá thấp nhất gần 2,7 tỷ đồng/căn, hiện nay, diện tích căn hộ của dự án này đã thay đổi phù hợp với nhu cầu của người mua với diện tích khoảng 48m2, giá từ 1,39 tỷ đồng/căn. Song song đó, về mặt truyền thông, các nhà phát triển dự án nhấn vào yếu tố "99 tiện ích nội khu", đáng chú ý như việc trang bị biển đảo nhân tạo và đường hoa đi bộ trên không... được ví là "lần đầu tiên" xuất hiện tại một dự án nhà ở trong nước.

Dù chưa chính thức giới thiệu nhưng giới đầu tư BĐS tại TP.HCM đang rất quan tâm đến dự án quy mô 50ha thuộc phần đất của Cảng Phú Định (Q.8) - Harbor City do Novaland phát triển.

Đây là dự án được dự báo sẽ tạo nên "cơn sốt" vì khi hoàn tất sẽ cung ứng cho thị trường hơn 1.300 căn nhà thấp tầng và cả hạng mục căn hộ, văn phòng... Ngoài ra, còn có dự án nằm ngay mặt tiền Đỗ Xuân Hợp (giao giữa Q.2 và Q.9) kéo dài ra tận Xa lộ Hà Nội do Him Lam ĐT cũng đang là sản phẩm được mong đợi.

Dự án nhỏ sẽ "lép vế”?

Với sự xuất hiện của những dự án "mạnh về lượng, bạo về truyền thông, đông đại lý”, đã không ít ý kiến e dè cho tính thanh khoản của các dự án nhỏ, lẻ, quy mô vài trăm căn hộ. Vì tình trạng hút khách về một mối đã từng xảy ra khi Masteri Thảo Điền (Q.2) ra mắt năm 2014.

Với ưu thế về giá, vị trí và sự hỗ trợ về mặt truyền thông khi mô hình trung tâm thương mại quy mô lớn Mega Mall (Vingroup) xuất hiện... đã gần như kéo khách từ một vài dự án lân cận ở Q. Bình Thạnh, khu vực An Phú - An Khánh (Q.2). Masteri Thảo Điền cũng đã khiến không ít dự án điều chỉnh lại thời gian mở bán sang năm 2015 để tránh cạnh tranh trực tiếp. Liệu điều này có tiếp diễn khi thị trường đón nhận "bom tấn" mới trong năm 2016?

Đại diện bộ phận bán hàng của một dự án căn hộ trung cấp ở khu Đông Sài Gòn cho biết, NĐT vẫn là đối tượng khách mua chính tại các dự án BĐS nhà ở, số lượng này có hạn, chưa thấy "nở nồi" thêm trong ngắn hạn.

Và thay vì mang gần 4 tỷ đồng để ĐT một căn hộ 3 phòng ngủ ở Q.2, Q.9, họ sẽ xem xét để chuyển hướng ĐT vào căn nhỏ hơn tại Vinhomes Golden River nằm ngay khu vực trung tâm, nên dẫn đến hiện tượng nước chảy về chỗ trũng. Tuy thế, loại trừ mục đích ĐT căn hộ để cho thuê, nếu hướng đến khái niệm "lướt sóng" tại các dự án lớn, NĐT phải xem xét kỹ thời điểm "chen chân" và có phương án rút lui hợp lý.

Song, nhiều nhà phát triển dự án vẫn tự tin khi đưa sản phẩm ra thị trường vì ngoài lập luận mỗi dự án có phân khúc khách hàng riêng thì họ còn đưa ra những lợi điểm khác để tăng sức hút cho "đứa con tinh thần".

Chẳng hạn như dự án The Golden Star của Hưng Lộc Phát nằm ngay mặt tiền đường Nguyễn Thị Thập với 478 căn hộ, có giá từ 25,3 triệu đồng/m2, được xem là khá cạnh tranh so với nhiều dự án cùng phân khúc trong khu vực.

Hơn nữa, với tiềm lực tài chính ổn định, không ĐT dàn trải nên DN này áp dụng hẳn chính sách thanh toán linh hoạt, khách hàng chỉ cần đóng trước 30% (tương đương 500 triệu đồng), phần còn lại thanh toán linh hoạt cho đến khi nhận nhà (vào quý I/2018).

Trong khi đó, cũng ở khu Nam TP.HCM, mới đây, Hưng Thịnh Corp. đã mở bán thành công dự án Saigon Mia tại khu dân cư Trung Sơn - đường Nguyễn Văn Cừ nối dài (giá từ 33 triệu đồng/m2) với hơn 300 giao dịch ngay trong ngày mở bán 8/5.

Theo ông Nguyễn Nam Hiền - TGĐ Hưng Thịnh Land, BĐS nhà ở cao cấp thường cạnh tranh nhau dựa trên 3 yếu tố: vị trí, thương hiệu chủ ĐT và chính sách bán hàng tốt. Việc đảm bảo được các tiêu chí quan trọng này sẽ giúp dự án đảm bảo về thanh khoản trong thời gian ngắn nhất.