Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT): Làm sao cho cái bánh to hơn?

Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) không còn xa lạ trên thế giới. Ở Việt Nam tuy đã được manh nha từ nhiều năm trước, nhưng đến nay vẫn chưa thành lập được REIT đúng nghĩa. Trong bối cảnh thị trường BĐS ảm đạm, tín dụng thắt chặt như hiện nay thì cơn khát vốn đã lên tới đỉnh điểm.

Trong một số diễn đàn mới đây, việc xây dựng và hoạt động có hiệu quả REIT tại Việt Namđược đề cập đến với kỳ vọng cứu cánh cho thị trường BĐS sôi động trở lại. PV BĐS&VLXD đã cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Văn Hoàng - Tổng giám đốc Cty Quản lý quỹ tín thác đầu tư BĐS VREIT xoay quanh chủ đề này:

* Thưa ông có thể hiểu như thế nào về REIT?

- Quỹ đầu tư BĐS là một công cụ cần thiết để huy động vốn cho thị trường BĐS. Thế nhưng nguồn vốn này chủ yếu thông qua ngân hàng và tư nhân. Và khi vốn bị tắc tại sao không huy động nguồn vốn rộng rãi hơn như mô hình REIT để có thể huy động từ các Cty, tập đoàn lớn, cho tới nhà đầu tư nhỏ lẻ như người dân, thậm chí mời cả các nhà đầu tư nước ngoài tham gia quỹ. Bức tranh huy động vốn rộng rãi hơn. Hầu hết các thị trường lớn trên thế giới đều sử dụng thì tại sao chúng ta không làm?

REIT tương tự như quỹ đầu tư BĐS, chỉ khác là nó ít rủi ro hơn. Quỹ này tập trung vào dòng tiền cho thuê chứ không đầu tư vào xây dựng, mua bán BĐS. REIT thường phát hành cổ phiếu hay chứng chỉ quỹ nhằm thu hút vốn nhàn rỗi từ người dân, cổ phiếu hay chứng chỉ của REIT có thể được mua bán trên thị trường chứng khoán. Tôi lấy ví dụ như để giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân. Công nhân quá nghèo nên không đủ khả năng mua nhà. REIT mua lại nhà DN xây dựng đã giải quyết vấn đề vốn cho DN, đồng thời cung cấp cho công nhân nhà ở chất lượng, giá cả phải chăng.

* Vậy tại sao đến thời điểm này chúng ta vẫn chưa có REIT?

- Đó cũng là trăn trở bao lâu nay của tôi. Theo đánh giá của PWC tới năm 2050 Việt Nam sẽ là 1 trong những nền kinh tế mạnh nhưng hiện nay chúng ta đang là nước nghèo, thu nhập bình quân thấp.

Hiện nay có nhiều quỹ đầu tư gián tiếp đầu tư vào các thị trường đang lên như Philippines, Thái Lan, Indonesia… nhưng Việt Namchúng ta chưa có tên trong danh sách điểm đầu tư của các quỹ đầu tư lớn trên thế giới. Tôi mượn hình ảnh một cái xa lộ hoành tráng là đại diện cho nguồn vốn lớn đang chảy trên thế giới. Vì vậy câu chuyện không phải chia chiếc bánh nhỏ mà phải làm sao mình có phần trong chiếc bánh to này. Khi đó những chiếc xe đang lưu thông trên xa lộ chính là công cụ chuyên chở những dòng tiền. Những nhà đầu tư không cần nhiều, họ chỉ cần một vài thứ và quan trọng nhất là bảo vệ vốn của họ thông qua khung pháp lý và cơ chế vận hành nguồn vốn. Hầu hết nguồn vốn FDI chạy thẳng vào Cty qua những hợp đồng đầu tư dự án. Nguồn vốn gián tiếp FII vào thị trường chứng khoán. Trong khi, dòng tiền lớn nhất là những khoản tiền ít rủi ro hơn, bền bỉ hơn và đúng là nguồn tiền thị trường mình đang cần. Các quỹ đầu tư quốc tế có giá trị từ 1 - 10 tỷ USD, nhiều quỹ đầu tư gom lại giá trị lên đến hàng ngàn tỷ USD. Việt Nam chỉ cần thu hút được 1% nguồn vốn từ các quỹ cũng làm giảm gánh nặng áp lực lên Chính phủ và ngân hàng rất nhiều mà dự án khởi động được ngay. Vì vậy, tôi rất tha thiết có một khung pháp lý, có một thị trường phát triển để thu hút dòng vốn này. Và 3 năm tới, chúng ta sẽ không cần ngồi đắn đo chia chiếc bánh này.


* Bài học kinh nghiệm từ nước bạn khi triển khai xây dựng và hoạt động REIT chúng ta có thể học hỏi thưa ông?

- Việt Nam có thể mượn mô hình của Thái Lan để phát triển để đỡ mất thời gian. Họ đã sử dụng REIT để xây dựng trường học, bệnh viện, sân bay... Vào thời điểm xây dựng REIT, Thái Lan chưa có khung pháp lý nhưng họ đã dựa trên quỹ đầu tư BĐS nhưng thêm vào cách vận hành, điều lệ của quỹ là cho thuê hoặc bán. Nguồn lợi nhuận chính đến từ dòng tiền cho thuê. Do vậy, mặc dù khung pháp lý của quỹ BĐS nhưng điều lệ của REIT tập trung vào BĐS cho thuê.

Việt Nam hiện tại chưa có khung pháp lý cho REIT thì ta hãy cứ dùng khung của quỹ BĐS (khi nó ra đời thời gian tới). Quỹ BĐS chia lợi nhuận cho nhà đầu tư 20% nhưng REIT có thể chia đến 90% lợi nhuận cho nhà đầu tư và chỉ giữ 1% để duy trì quỹ. Và REIT được hưởng những ưu đãi về thuế cho DN và không bị đánh thuế quỹ. Đó là sự khác biệt. Ở Mỹ, đã áp dụng REIT hơn nửa thế kỷ, ở Á châu cũng đã áp dụng khoảng 20 năm rồi.

Hiện tại mô hình này đang được Hồng Kông, Singapore, Austraylia, Nhật Bản rất phát triển. Tại sao chúng ta lại đứng ngoài cuộc chơi đó và tiếp tục lấy tiền của Chính phủ, ngân hàng để thực hiện các dự án vừa đắt đỏ vừa thiếu thốn?

* Vậy hiệu quả của REIT trong thực tế sẽ như thế nào?

- Tôi không thể trả lời chính xác được nhưng REIT ra đời, hoạt động có hiệu quả thì nhất định sẽ thu hút được sự quan tâm của mọi tầng lớp trong xã hội. Lợi ích tốt nhất có thể thấy ở chính người dân và cho xã hội. Một người dân bình thường muốn đầu tư mua một miếng đất hay 1 căn hộ thì họ phải có 1 khoản vốn kha khá nhưng với REIT, nhà đầu tư nhỏ lẻ như người dân vẫn có thể sử dụng nguồn vốn ít ỏi của mình đầu tư vào BĐS và kiếm lời.

Như tôi đã nói về mô hình thành công tại Thái Lan, ngay cả các bạn sinh viên bên nước họ cũng đã tiến hành đầu tư vào BĐS từ những nguồn vốn nho nhỏ như thế. REIT tạo cơ hội cho mọi người đầu tư. Tôi rất mong trong năm nay và trễ nhất 24 tháng tới, Việt Nam sẽ có làn sóng làm REIT. Thị trường BĐS của chúng ta còn phôi thai, còn thay đổi nhiều, nhất là trong 5 năm tới để nó tốt hơn. Chúng ta không được bỏ qua cơ hội này để có những hướng phát triển tốt đẹp hơn chứ không thể loay hoay mãi bài toán chia chiếc bánh nhỏ.

Xin cảm ơn ông!

DiaOcOnline.vn - Theo Báo Xây Dựng