Phát sinh nhiều hệ lụy từ việc chạy tiến độ bàn giao nhà

Với việc pháp luật quy định hợp đồng mua bán có điều khoản phạt chủ đầu tư nến chậm bàn giao nhà, khiến nhiều chủ đầu tư đẩy nhanh công tác thi công để bàn giao nhà đúng hẹn cho khách hàng. Tuy nhiên, việc chạy tiến độ này lại phát sinh nhiều hệ lụy, tranh chấp và khiếu kiện khi bàn giao nhà.

Trước đây, nhiều khách hàng mua nhà rất bức xúc trước việc chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao nhà, nhưng khách hàng không thể phạt và khó kiện chủ đầu tư do trong hợp đồng không có điều khoản này.

Trong khi đó, khách hàng chỉ cần chậm nộp tiền 1 ngày cũng bị chủ đầu tư phạt tiền, chậm nộp một thời gian nhất định thì chủ đầu tư đòi hủy hợp đồng và không hoàn trả tiền đã nộp.

Chính những điểm vô lý này, để đảm bảo quyền lợi của khách hàng, khi xây dựng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, những quy định về bảo lãnh tiến độ, về cam kết bàn giao đúng tiến độ đã được bổ sung. Hợp đồng mua bán đã có điều khoản phạt trở lại chủ đầu tư nếu chậm bàn giao.

Với những thay đổi trên, gần đây, thị trường lại phát sinh tình trạng bàn giao chạy tiến độ của nhiều chủ đầu tư. Theo đó, nhiều dự án còn ngổn ngang, chủ đầu tư đã phát thông báo bàn giao. Khi nhận nhà, khách hàng đã rất thất vọng, bởi thực tế tổ ấm tương lai không được như quảng cáo của chủ đầu.

Chẳng hạn, tại Dự án CT1 Vân Canh (Hoài Đức, Hà Nội), chủ đầu tư đã bàn giao khi chưa xong hạ tầng, chưa có đấu nối điện khiến cư dân bức xúc. Hay như dự án Kim Văn Kim Lũ (Hoàng Mai, Hà Nội), chủ đầu tư đã thông báo bàn giao nhà trong khi hầm để xe chưa hoàn thiện, thang máy chưa có nút bấm, hệ thống phòng cháy chữa cháy chưa được nghiệm thu, dự án vẫn còn tiếp tục thi công...

Gần đây nhất, một dự án ở Kim Giang (Thanh Xuân, Hà Nội) bắt đầu tiến hành bàn giao, nhưng quá trình nhận bàn giao, các hộ dân phát hiện một số hạng mục không đạt tiêu chuẩn cam kết như sàn gỗ cong vênh, tường bị thấm... Khi việc bàn giao vẫn đang tiếp tục, thì đơn vị quản lý vận hành tòa nhà thông báo, nếu hộ nào không hoàn thiện việc sửa chữa đúng thời hạn sẽ bị thu phí, khiến nhiều cư dân bức xúc.

Theo luật sư Vũ Ngọc Chi (Đoàn Luật sư Hà Nội), theo quy định thì công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào sử dụng sau khi được chủ đầu tư nghiệm thu theo quy định. Để được nghiệm thu hoàn thành công trình, cần phải có văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về phòng chống cháy, nổ; an toàn môi trường; an toàn vận hành theo quy định và kết luận của cơ quan chuyên môn về xây dựng về việc kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng.

“Bản chất bàn giao là bên mua nghiệm thu sản phẩm, nên khách hàng cần kiểm tra kỹ điều kiện chung của công trình cũng như các vấn đề riêng của từng căn hộ trước khi ký nhận bàn giao. Về điều kiện chung của công trình thì phải xem đã nghiệm thu phong cháy chữa cháy chưa, hạ tầng đã thi công đầy đủ, đấu nối hệ thống điện, cấp thoát nước... Trong căn hộ cần kiểm tra về diện tích, đối chiếu thiết kế với thi công, xem xét vật liệu, sàn gỗ, sơn…”, luật sư Vũ Ngọc Chi nói.

Luật sư Chi nhấn mạnh, trong trường hợp khách hàng nhận thấy chất lượng căn hộ bàn giao không đảm bảo, không đúng với thiết kế, không đúng với thỏa thuận trong hợp đồng, thì khách hàng không nên ký biên bản bàn giao. Nhưng khi không ký biên bản bàn giao thì khách hàng cũng cần nêu rõ lý do vì sao chưa ký nhận, nếu không chủ đầu tư phạt hợp đồng và có thể cho là khách hàng cố tình gây cản trở.

Khách hàng cũng nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ hoàn công của căn hộ với xác nhận của 3 bên, gồm đơn vị thi ông, tư vấn giám sát và chủ đầu tư. Trên cơ sở hồ sơ này, quá trình khách hàng thi công nội thất nếu có vấn đề gì chủ đầu tư và khách hàng sẽ căn cứ vào hồ sơ này để xem xét trách nhiệm.