Phân biệt khu vực để đầu tư

Mua nhà được chưa? Nhóm người nào nên mua? Mua ở đâu?... là những câu hỏi mà người tiêu dùng đang rất băn khoăn trong “mê trận” địa ốc hiện nay

Thời điểm tốt để mua nhà

Anh Nguyễn Hữu Khánh, nhân viên tín dụng Sacombank cho biết, gần đây, qua các kênh truyền thông, anh nhận thấy hầu hết các chuyên gia khẳng định thời điểm hiện nay rất phù hợp mua nhà. Vì bên cạnh nhiều lựa chọn về vị trí, diện tích thì giá bán BĐS cũng đang ở mức hợp lý so với những năm trước đây. Vậy nên, anh Khánh quyết định lấy tiền để dành ra mua nhà để đầu tư và anh chọn mua căn hộ tầm trung để cho thuê.

Tuy nhiên, khi tìm hiểu thực tế các dự án có thể cho thuê được thì giá cao, còn những dự án mua được thì khả năng cho thuê không khả thi. Do đó, dù đã tìm hiểu vài tháng, nhưng đến nay, anh Khánh vẫn đang khá bế tắc vì chưa biết chọn dự án nào, và cũng không biết giá cả đã hợp lý chưa?

Thực tế, nếu so sánh giá bán BĐS hiện nay với thời điểm 2013 thì có sự tương đồng, nhưng so với 2010 lại rẻ hơn rất nhiều. Cụ thể, giá của một dự án tại quận 9 thời điểm năm 2010 ở mức 15 triệu đồng/m2 (giá ưu đãi), giá bán ra thị trường là 16 triệu đồng/m2. Năm 2013, thị trường BĐS suy thoái, giá của dự án này chỉ còn 13 triệu đồng/m2. Đến nay, 2015, giá một căn hộ duy trì ở mức 13 triệu đồng/m2.

Như vậy, nếu so sánh về giá, điều chuyên gia nói là thật, thời điểm này là tốt nhất cho người có tiền muốn mua nhà. Do đó, giờ ai có tiền nên mua, bởi có những dữ liệu cho rằng BĐS sắp tới chỉ có tăng lên chứ không có cơ hội quay đầu giảm nữa.

Đánh giá về thời điểm mua nhà, TS. Đinh Thế Hiển thừa nhận, đây là thời điểm tốt để người có tiền tùy nhu cầu mà chọn mua. Trong đó, tại phân khúc căn hộ giá rẻ, một loạt các dự án xuất hiện tình trạng chênh giá, thậm chí có dự án mức chênh lên tới cả trăm triệu. Điều này chứng tỏ nhà đầu tư đã nắm bắt được tâm lý muốn mua nhà của người dân.

Khảo sát của các công ty tư vấn BĐS cũng cho thấy, phân khúc căn hộ giá rẻ đã tăng từ 4-6% so với năm ngoái. Mức tăng giá này chủ yếu tập trung tại những dự án có mức giá tốt và vị trí thuận tiện.

Còn đối với phân khúc tầm trung, những căn hộ đã bàn giao hoặc thời gian hoàn thành chỉ còn trong vòng từ 3-6 tháng tới và có khả năng cho thuê là nhóm BĐS hứa hẹn tỷ suất sinh lời hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Công ty tư vấn BĐS CBRE cho biết, tỷ suất đầu tư cho thuê căn hộ này dao động từ 6-8%. Trong đó, khu trung tâm có tỷ suất sinh lời cao hơn. Thậm chí, có rất nhiều dự án căn hộ trung, cao cấp còn được chủ đầu tư cam kết sẽ thuê lại căn hộ chung cư mà khách hàng đã mua trong vòng 1-2 năm đầu tiên, lợi tức dao động từ 7-10%.

Ngoài lợi tức cho thuê được duy trì ở mức ổn định và cao, các nhà đầu tư có quyền kỳ vọng vào sự tăng trưởng của giá bán. Điều này xác nhận câu chuyện nêu trước đó là người có tiền, có thu nhập ổn định, có thể vay tiền NH mua nhà không gặp vấn đề gì.

Xác định rõ ở hay đầu tư

Tuy nhiên, ông Hiển không quên nhắc lại rằng, đó là những dữ liệu sống để người mua nhà tham khảo, chứ để chọn lựa phải phụ thuộc vào chính nhu cầu của người mua chứ không phải thị trường. Nếu không xác định được chính xác nhu cầu, thì dù có mua được những căn hộ giá rẻ cũng vẫn thua lỗ.

Giải thích rõ hơn, ông Hiển nói rằng, đối với nhóm người trung lưu, nếu có thể xác định dòng tiền thu nhập không giảm trong tương lai, mua nhà với mục đích là tài sản lâu dài thì không nên mua nhà giá trị thấp, ở xa. Theo đó, chỉ mua nhà ở khu vực gần trung tâm thành phố và có giá khoảng 2 tỷ đồng.

Ví dụ, một người có thu nhập ổn định muốn mua dự án của Novaland thì xem xét 3 dự án: Lexington quận 2, Botanica quận Phú Nhuận, RiverGate quận 4. Nếu mua để đầu tư thì người mua nên chọn mua ở quận 2, vì 2 quận còn lại đã thành giá rồi. Tuy nhiên, với mục đích mua để ở và mua để làm tài sản lâu dài thì phải chọn mua ở Novaland Phú Nhuận.

Về nguyên tắc, ở nơi đã hình thành giá thì giá trị tài sản sau này được đảm bảo. Một điểm nữa cũng khá quan trọng là người mua ở không nên chọn mua ở những nơi có giá trị gia tăng vì nơi đó giá đội lên rất nhanh, khó có thể nắm bắt chính xác giá trị thực của nó là bao nhiêu.

“Ở một nơi bước xuống có mua sắm, điều đó chỉ phù hợp với chuyện đầu tư, còn mua nhà để ở nên chọn những không gian khép kín. Nếu cùng vị trí tương đương thì người tiêu dùng nên để ý khu nhà giàu là khu đóng. Do vậy, người mua nhà cần phải phân biệt được nhu cầu của mình là gì để lựa chọn dự án phù hợp”, ông Hiển chia sẻ.

Cũng là người có kinh nghiệm trong giới BĐS, ông N.S cho rằng, số lượng nhà có giá trị từ 1,6 tỷ đồng trở lên còn rất nhiều, khách hàng có thể mua được một căn nhà vừa ý có giá trị nằm ở trung tâm. Còn đối với việc đầu tư những dự án thuộc phân khúc nhà thu nhập thấp chỉ có những người có nhu cầu mua để ở thật sự mới lựa chọn, còn mua để đầu tư sẽ không thể sinh lợi nhiều…