Nghị quyết về xử lý nợ xấu: Cơ hội cho thị trường bất động sản

Không chỉ là thông tin tích cực cho ngành ngân hàng, Nghị quyết về xử lý xấu của các tổ chức tín dụng vừa được Quốc hội thông qua còn được đánh giá sẽ ảnh hưởng tích cực tới thị trường bất động sản.

Tuần qua, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về xử lý xấu của các tổ chức tín dụng với kỳ vọng tháo gỡ những vướng mắc, đẩy nhanh quá trình xử lý nợ xấu ngân hàng, đảm bảo hệ thống ngân hàng lành mạnh, qua đó hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp và giúp giảm mặt bằng lãi suất.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, những năm gần đây, các ngân hàng đã tích cực xử lý nợ xấu và khối lượng nợ xấu đã được xử lý là rất đáng kể. Tuy nhiên, phần còn lại thường là các trường hợp khó xử lý. Thêm vào đó, chính sách về xử lý tài sản bảo đảm còn bất cập, khiến xử lý khối nợ này càng khó khăn.

Đến nay, các dự án bất động sản liên quan tới các khoản nợ xấu ngân hàng đa phần là các dự án đắp chiếu nhiều năm nay và nhiều trường hợp, chủ đầu tư không còn khả năng tiếp tục thực hiện dự án. Việc chuyển nhượng cho chủ đầu tư mới, dự án mới có cơ hội hồi sinh, nhưng do một số quy định bất cập, khiến việc chuyển nhượng dự án khó khăn, nên dự án vẫn dậm chân tại chỗ.

Việc “hạ chuẩn” chuyển nhượng các dự án bất động sản trong trường hợp có mục đích là thu hồi nợ của ngân hàng là hợp lý, có thể tháo gỡ vướng mắc xử lý nợ xấu và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh - Luật sư Vũ Ngọc Chi

Thực tế, các dự án bất động sản là tài sản bảo đảm về cơ bản đều đã được đánh giá, xem xét về hiệu quả, tiềm năng và đều nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Việc chuyển nhượng được các dự án bất động sản này sẽ góp phần giải quyết được khoản nợ xấu tồn đọng trong ngân hàng và mang lại hiệu quả cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản quy định, dự án bất động sản muốn chuyển nhượng được thì phải đáp ứng một số điều kiện như công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chủ đầu tư phải có đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Việc yêu cầu các ngân hàng chỉ được xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản khi đáp ứng đầy đủ điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản là không khả thi, vì về cơ bản, rất nhiều khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là dự án bất động sản hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện.

Để tháo gỡ những vướng mắc này, Nghị quyết của Quốc hội đã bổ sung nhiều quy định khắc phục các vướng mắc, bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành về xử lý nợ xấu, xử lý tài sản bảo đảm, như là quy định cho phép bán nợ xấu theo giá thị trườngm kể cả trường hợp thấp hơn giá trị sổ sách; thực hiện quyền thu giữ tài sản; áp dụng thủ tục rút gọn khi giải quyết tranh chấp tài sản bảo đảm...

Đặc biệt, đối với trường hợp tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, để phù hợp với hoạt động xử lý tài sản bảo đảm trong lĩnh vực tín dụng, ngân hàng; cũng như bảo đảm quyền lợi của người mua nhà, Nghị quyết quy định một số điều kiện để được phép chuyển nhượng dự án. Bên nhận chuyển nhượng phải kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án (bao gồm cả quyền lợi của người mua nhà tại dự án bất động sản).

Theo Luật sư Vũ Ngọc Chi (Đoàn Luật sư Hà Nội), việc “hạ chuẩn” chuyển nhượng các dự án bất động sản trong trường hợp có mục đích là thu hồi nợ của ngân hàng là hợp lý, có thể tháo gỡ vướng mắc xử lý nợ xấu và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Trên thực tế, khi dự án “đắp chiếu”, nhiều bên liên quan bị ảnh hưởng, khách hàng mua nhà mất tiền mà không biết bao giờ mới được nhận nhà. Nếu có thể chuyển nhượng dự án thì có thể tháo gỡ cho nhiều bênm chứ không chỉ là ngân hàng, khách hàng cũ được đảm bảo quyền lợi, chủ đầu tư cũ có thể thoát khỏi trách nhiệm ràng buộc để tìm hướng kinh doanh mới, chủ đầu tư mới có cơ hội kinh doanh sinh lời. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý quá trình chuyển nhượng đảm bảo quyền lợi cho khách hàng cũ.
 

Điều 10. Xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản

1. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật;

b) Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Dự án không có tranh chấp đã được thụ lý chưa giải quyết hoặc đang giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền về quyền sử dụng đất; không đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.