Mặc dù nhu cầu mua nhà ở xã hội  của người dân ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh còn khá lớn, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn “ngó lơ” vì lợi nhuận thấp, thủ tục lại phiền hà.

Thế nên, Thông tư 139/2016/BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về việc miễn tiền sử dụng đất, thuê đất đối với dự án nhà ở xã hội có hiệu lực thi hành từ ngày 15/11/2016 được ghi nhận giảm bớt “gánh nặng” - mở cánh cửa cho các doanh nghiệp bất động sản (BĐS).

Lệch cung - cầu

Theo Bộ Xây dựng, hiện cả nước đã hoàn thành 88 dự án nhà ở sinh viên, bố trí chỗ ở cho khoảng 200.000 sinh viên. Hơn 28.800 căn hộ nhà ở xã hội dành cho công nhân đã được xây dựng. Đặc biệt, đã có 58 dự án, với 29.000 căn hộ dành cho người thu nhập thấp được xây dựng. Thực tế, hai loại hình nhà ở xã hội có nhu cầu cao nhất hiện nay là nhà ở dành cho công nhân khu công nghiệp (KCN) và nhà thu nhập thấp tại các đô thị.

Tại Hà Nội, chỉ tính riêng năm 2015, đã đưa 06 dự án vào sử dụng, với diện tích sàn 434.603 m2, tương đương 5.000 căn hộ. Từ đầu năm đến nay, nhiều dự án tiếp tục được đưa vào sử dụng, tiếp nhận hồ sơ thuê, mua, như: Kiến Hưng, Phú Lãm (Hà Đông), dự án Thanh Hà Đồng Mô (Hoàng Mai), Bright City (Hoài Đức), nhà ở 662 Minh Khai (Hai Bà Trưng), dự án Tứ Hiệp Plaza (Thanh Trì), dự án Bam Boo City (Quốc Oai), Ecohome (Bắc Từ Liêm)... Hiện, Sở Xây dựng Hà Nội đang tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội đợt 1 dự án xây dựng nhà ở xã hội Kiến Hưng, tòa OXH1 tại Khu đô thị mới Kiến Hưng, phường Kiến Hưng, quận Hà Đông đến hết ngày 12/12/2016. Giá bán căn hộ là trên13 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và chi phí bảo trì). Sở cũng đang tiếp nhận hồ sơ đăng ký thuê, mua nhà ở xã hội Bamboo Garden, đợt 6 tại lô đất CC-1 thuộc khu đô thị mới Quốc Oai, với giá căn hộ bán (tạm tính) gần 10 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và 2% phí bảo trì).

Nhìn chung, số lượng hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội tại Hà Nội rất lớn, nhưng vẫn không đáp ứng được nhu cầu, nhất là những dự án nằm ở địa bàn ven đô. Lý giải về tình trạng lệch cung - cầu này, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Ngọc Thành cho rằng, những khó khăn về điều kiện, thủ tục thực hiện, chi phi đầu tư khá cao nhưng lợi nhuận thu về khá thấp, quỹ đất cho dự án khan hiếm cộng với việc doanh nghiệp chưa nhận được nhiều hỗ trợ từ chính phủ là nguyên nhân nhiều doanh nghiệp BĐS chưa thực sự mặn mà với nhà ở xã hội.

Trao đổi với LĐTĐ về vấn đề này, CEO một doanh nghiệp BĐS trên địa bàn Hà Nội cho hay, nhiều doanh nghiệp hiện nay không mặn mà đầu tư vào nhà ở xã hội. Lý do, thủ tục hành chính liên quan đến quá trình thiết lập dự án và xây dựng nhà ở xã hội tương đối phức tạp và tốn nhiều thời gian của chủ đầu tư, trong khi lợi nhuận định mức lại bị khống chế ở mức 10% và tiềm ẩn nhiều rủi ro vì không được tự quyết định về giá bán khiến cho chủ đầu tư không muốn tham gia vào thị trường kém hấp dẫn này. Ngoài ra, các chính sách ưu đãi nhà ở xã hội chưa đủ sức bật để doanh nghiệp BĐS hào hứng tham gia.

Mở cơ hội hay đẩy “quả bóng”?

Thực tế cho thấy, tiền sử dụng đất đang là "gánh nặng" của doanh nghiệp BĐS, vì thế Thông tư 139/2016/TT-BTC, có hiệu lực thi hành từ ngày 15/11/2016, hướng dẫn thực hiện Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về việc miễn tiền sử dụng đất, thuê đất đối với dự án nhà ở xã hội, được ghi nhận giảm bớt “gánh nặng” - mở cánh cửa cho các doanh nghiệp BĐS “mặn mà” hơn với nhà ở xã hội.

Theo Thông tư này, Nhà nước sẽ miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, bao gồm cả quỹ đất để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội. Toàn bộ diện tích đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất 20% của các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị theo quy định của pháp luật về nhà ở, bao gồm cả phần diện tích đất 20% để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội cũng được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Chia sẻ về qui định mới nói trên, một số Ceo BĐS cho biết, chi phí sử dụng đất, thuê đất chiếm tỷ lệ tương đối trong giá thành xây dựng, do đó, các chính sách hỗ trợ trên của Chính phủ thực sự là ưu đãi để doanh nghiệp BĐS có động lực tham gia ở loại hình nhà ở xã hội, tăng thêm nguồn cung cho người thu nhập thấp; tạo điều kiện cho các dự án nhà ở xã hội sớm hoàn thiện và đưa vào sử dụng, với mức giá hợp lý.

Trái ngược với niềm vui của chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội lại tỏ ra lăn tăn và có phần lo lắng, vì Thông tư 139/2016/ TT-BTC cũng qui định rõ, người mua nhà ở xã hội khi bán phải nộp tiền sử dụng đất. Cụ thể, trường hợp bán nhà ở xã hội là căn hộ nhà chung cư thì người bán phải nộp cho ngân sách nhà nước 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Về qui định này, nhiều ý kiến cho rằng, quả bóng “gánh nặng” tiền sử dụng đất đã được đẩy sang người mua nhà.

“Khi mua nhà ở xã hội, giá ưu đãi, thấp hơn nhà thương mại, người dân chúng tôi hồ hởi phấn khởi, thế nhưng ở một thời gian do điều kiện việc làm hay do điều kiện khách quan nào đó mà nơi ở không thuận tiện cho cuộc sống, chúng tôi buộc phải bán thì lúc này lại phải nộp tiền sử dụng đất không hề thấp – chị Đặng Mão, KĐT Đặng Xá chia sẻ.