Mảnh đất 10 tỷ, rao 5 triệu không ai thuê: Điều đáng sợ đang ẩn giấu

Bong bóng bất động sản bắt đầu được nhắc đến nhiều hơn trong bối cảnh giá đất ở các địa phương đều tăng vọt. Tuy nhiên, đó không chỉ là nỗi lo mất cân bằng cung cầu mà còn là nguồn vốn chảy vào thị trường này.

Nỗi lo cung cầu

Nỗi lo về bong bóng bất động sản như cách đây 10 năm trước đang ngày càng rõ rệt, nhất là khi tại một diễn dàn mới đây, ông Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng, Việt Nam đã có 8 trên 10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản.

Sự quan ngại này càng rõ hơn ở phân khúc đất nền. Số liệu của DKRA Việt Nam cho thấy, giá đất nền tiếp tục tăng mạnh 60-70% ở một số khu vực như quận 9 hay Thủ Đức, huyện Bình Chánh (TP.HCM). Không chỉ ở vùng ven các đô thị lớn, đất ở 3 đặc khu Vân Đồn (Quảng Ninh), Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang) tăng giá hàng giờ.

Giá bán tăng quá nhanh dẫn đến câu hỏi về giá trị thực mà đất đai mang lại. Ông Nguyễn Minh Quang, Giám đốc Phát triển kinh doanh và Marketing Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, chia sẻ câu chuyện đi kiếm đất ở Vân Phong. Mảnh đất được rao giá 10 tỷ đồng nhưng giá thuê 5 triệu/tháng thì không có người thuê. “Mức giá này hoàn toàn không ổn. Từ những yếu tố này chúng ta có thể nhận thấy giá đất đang ảo hay thực”, ông Quang nói.

Như vậy, giá trị cho thuê của bất động sản thấp hơn nhiều so với mức giá giao dịch trên thị trường hiện nay. Điều này đặt dấu hỏi về sự “ảo” của thị trường.

Theo TS Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính ngân hàng, khái niệm “ảo” là những thông tin không thực tế, thông tin đồn thổi không xác thực để đẩy giá đất lên nhằm kiếm chênh lệch. Chẳng hạn, một dự án 5 năm mới hoàn thành nhưng lại tung tin đồn 2 năm đã hoàn thành để tăng giá.

Ông Tín cho hay, mức tăng giá vượt quá mức thu nhập, hoặc giá trị lao động làm ra khoảng 15%, có thể được xem là tăng nóng. Còn ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng phát triển nhà, Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, mức tăng giá khoảng 5-10% cùng với sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng là phù hợp. Đại diện Nam Long quan điểm mức giá bất động sản hợp lý là gấp 5-7 lần thu nhập của người dân (ví dụ thu nhập một năm 300 triệu thì giá căn hộ 1,5 tỷ đồng) là hợp lý.

Tuy nhiên, có không ít trường hợp môi giới cố tình thổi giá sản phẩm, chủ yếu khai thác yếu tố chênh lệch khi chuyển nhượng, sang tay sản phẩm. “Tăng giá đột biến tới 70% là không đúng giá trị thực của sản phẩm, cần xem lại”, ông Sơn nói.

Dù vậy, cũng theo các chuyên gia này, nhu cầu ở của người dân ở các đô thị lớn là có thật. Hiện nay, TP.HCM có khoảng 10 triệu dân, thì có 2-3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến đây sinh sống và làm việc, cũng như có khoảng 476.000 hộ gia đình đang sống chung có nhu cầu tạo lập chỗ ở thực, ông Sơn nói.

Nỗi lo về vốn

Nguồn vốn là một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy mức tăng giá của bất động sản thời gian qua, bên cạnh yếu tố thu nhập tăng lên. Thanh khoản của các ngân hàng dồi dào hơn, lãi suất ổn định, kiều hối hay dòng tiền đầu tư tiếp tục chảy vào nhiều hơn đã thúc đẩy sự tăng giá đất ở nhiều địa phương.

Nhưng đây cũng là lúc mà nỗi lo về vốn bắt đầu xuất hiện, khi ngân hàng ngày càng siết chặt nguồn vốn đổ vào bất động sản, là lĩnh vực phi sản xuất với cơ cấu sử dụng vốn có 70% được tài trợ từ các tổ chức tín dụng.

Tiến sĩ Bùi Quang Tín dự báo, nguồn vốn của các ngân hàng đổ về bất động sản sẽ càng khó khăn hơn trong tương lai. “Vietcombank mới đây ước tính hệ số an toàn vốn tối thiểu theo Thông 41, có hiệu lực từ đầu 2020, giảm từ mức gần 10% xuống còn 6,5%, tức thấp hơn mức quy định tối thiểu là 9%. Đến năm 2020 thì toàn bộ hệ thống ngân hàng phải áp dụng tiêu chuẩn này”.

Về dài hạn, các ngân hàng đang tìm cách thay đổi cơ cấu cho vay của mình từ nguồn vốn trung và dài hạn, thay vì nguồn vốn ngắn hạn như hiện nay. Điều này làm ảnh hưởng đến dòng vốn đi vào thị trường bất động sản. Thêm nữa, quy định về tỷ lệ rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản cũng sẽ tăng từ mức 150% lên 250% theo Thông tư 06 càng làm cho dòng vốn từ các tổ chức tín dụng vào lĩnh vực bất động sản ngày càng “nhỏ giọt” hơn.

Về phía cá nhân, dòng vốn ngân hàng tài trợ cho người đi mua nhà tiếp tục tăng trưởng mạnh. Số liệu của Ủy ban giám sát tài chính quốc gia cho thấy, tăng trưởng tín dụng năm 2017 đạt khoảng 65% (năm 2016 tăng 50,2%), chiếm 18% trong tổng tín dụng (năm 2016 là 12,3%). Trong khoản vay tiêu dùng, chủ yếu là dành cho mục đích mua, sửa chữa nhà ở, chiếm 52,9% (năm 2016 là 49,5%).

Từ cuối năm ngoái đến nay, Ngân hàng Nhà nước nhiều lần cảnh báo về những khoản vay phi sản xuất, trong đó có bất động sản và không loại trừ những khoản vay “trá hình” dưới hình thức vay tiêu dùng.

Trong quá khứ, thị trường cũng đã biết chuyện gì sẽ xảy ra khi các ngân hàng siết dòng vốn. Nhưng điều an ủi là cả hệ thống tài chính được an toàn hơn trong tương lai.

Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp bất động sản ráo riết chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo với nỗi lo thiếu vốn. Họ tìm nguồn vốn từ bên ngoài thay vì phụ thuộc quá nhiều vào ngân hàng thông qua việc bắt tay với các nhà đầu tư ngoại để tranh thủ nguồn vốn, quỹ đất, tăng cường phát hành thêm cổ phần hay trái phiếu, không chỉ ở thị trường trong nước mà còn bước chân ra thị trường quốc tế.