M&A bất động sản: Cuộc đua nội - ngoại

Diễn đàn Mua bán sáp nhập (M&A) thường niên 2015 lần thứ 7 do Báo Đầu tư và AVM Việt Nam phối hợp tổ chức cuối tuần qua đã nhận được sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư.

Sự bùng nổ của hoạt động M&A diễn ra ở hầu hết các lĩnh vực, trong đó bất động sản là một trong những lĩnh vực được đánh giá là sôi động nhất. Sự phục hồi của thị trường, cùng với nhiều chính sách mới thông thoáng hơn, hứa hẹn hoạt động M&A bất động sản sẽ còn trỗi dậy mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.

Vốn ngoại ồ ạt trở lại bất động sản

Vài năm trước, khi thị trường bất động sản Việt Nam gặp nhiều khó khăn, giống như các doanh nghiệp trong nước, nhà đầu tư nước ngoài cũng gần như “án binh bất động”. Tuy nhiên, từ giữa năm 2014, đặc biệt từ đầu năm 2015 đến nay, thị trường bất động sản đã chứng kiến dòng vốn ngoại, đặc biệt là dòng vốn từ châu Á đổ mạnh trở lại.

Sau quá trình đàm phán, Quỹ Creed Group (Nhật Bản) đã quyết định rót 200 triệu USD đầu tư vào Công ty Bất động sản An Gia (An Gia Investment), với cam kết mua 20% cổ phần công ty này và đầu tư vào dự án theo tỷ lệ 50/50, đồng thời cung cấp các khoản vay lãi suất 5%/năm để An Gia mua dự án mới. Trước đó, quỹ đầu tư này cũng đã rót khoảng 60 triệu USD vào CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy để phát triển 3 dự án nhà ở thuộc phân khúc bình dân.

Mới đây, Gamuda Land thuộc Tập đoàn Gamuda (Malaysia) cũng đã quyết định chi ra hơn 1.400 tỷ đồng mua lại toàn bộ cổ phần của Sacomreal và Thành Thành Công trong Dự án Celadon City có quy mô 82 héc-ta tại quận Tân Phú, TP. HCM, để độc lập phát triển dự án này. Tương tự, cuối quý I vừa qua, CTCP Đầu tư Nam Long cho biết, 2 nhà đầu tư Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad đã mua lại 50% Dự án Flora Anh Đào với tổng giá trị khoảng 500 tỷ đồng…

Không chỉ các nhà đầu tư mới, các nhà đầu tư nước ngoài đã hiện diện tại Việt Nam từ nhiều năm qua cũng đang đẩy mạnh việc rót vốn để mở rộng hoạt động. Keppel Land, một trong những nhà phát triển bất động sản hàng đầu của Singapore vừa quyết định mở rộng danh mục đầu tư dự án bằng việc chi khoảng tiền 26,7 triệu USD mua lại dự án phát triển nhà ở của Công ty Tiến Phước. Ngoài ra, Keppel Land cũng liên doanh với Công ty TNHH liên doanh Hà Nội Westgate, đầu tư 140 triệu USD vào Dự án Khu đô thị Hà Nội Westgate tại Hà Nội.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn cũng thu hút dòng vốn ngoại khá lớn. Chẳng hạn, CTCP Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) có các nhà đầu tư lớn nước ngoài như VinaCapital sở hữu 21%, tương đương 26 triệu USD, Dragon Capital sở hữu 16%, tương đương hơn 20 triệu USD, Mutual Fund Elite, Vietnam Holding, SAM…

Theo nguồn tin từ một lãnh đạo KDH, mới đây, các quỹ đầu tư nước ngoài đã có buổi gặp gỡ, tìm hiểu các dự án của KDH và các quỹ đầu tư này sẽ xem xét tiếp tục rót vốn vào KDH để phát triển các dự án mà KDH đang sở hữu.

Ngoài những thương vụ nói trên, thời gian qua, nhiều thương vụ M&A khác cũng đã diễn ra như Sunwah Group đầu tư 200 triệu USD vào dự án xây dựng khu chung cư tại quận Bình Thạnh; Quỹ đầu tư Tập đoàn Global Emerging Market (GEM) đầu tư 20 triệu USD vào Công ty Địa ốc Hoàng Quân (HQC)…

Nhà đầu tư nội nhanh chân

Trong khi dòng vốn ngoại vừa mới bắt đầu trở lại, thì nhiều doanh nghiệp địa ốc có tiềm lực trong nước như Novaland, Hưng Thịnh, FLC, Đất Xanh đã thực hiện chiến lược “săn” dự án ngay từ khi thị trường còn đóng băng.

Cụ thể, từ năm 2013 và năm 2014, giữa lúc thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn, nhiều doanh nghiệp không đủ sức triển khai dự án, Novaland đã âm thầm mua lại hầu hết các dự án có vị trí đắc địa của các đại gia một thời như Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai, Hưng Phú. Hiện Novaland đang triển khai rầm rộ các dự án trên địa bàn nhiều quận, huyện của TP. HCM.

Theo ông Bùi Cao Nhật Quân, Phó chủ tịch Tập đoàn Novaland, hiện quỹ đất của Tập đoàn đủ để phát triển các dự án trong 5 năm tới. Tuy nhiên, Novaland vẫn tiếp tục tìm kiếm các dự án tốt để mua lại, tạo thêm quỹ đất mới.

Một đại gia địa ốc khác là Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã gặt hái khá nhiều thành công nhờ mua lại hàng loạt dự án. Theo ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, chỉ tính trong 2 năm qua, Công ty đã mua lại hoặc hợp tác đầu tư hàng chục dự án bất động sản. Gần đây nhất là đã mua lại 2 dự án tại quận 7 của Công ty Đức Khải và một dự án khác tại Vũng Tàu, các dự án này đều đang được khởi công.

“Hưng Thịnh không nhiều tiền, nhưng nhờ có lợi thế chiến lược doanh nghiệp phát triển đồng bộ, khép kín các hoạt động từ đầu tư, xây dựng đến dịch vụ, tạo nên thế kiềng 3 chân, nên Công ty có khả năng xoay chuyển dòng vốn nhanh, cùng lúc có thể thực hiện nhiều dự án”, ông Trung nói và cho biết, sau khi mua lại một dự án, Hưng Thịnh có công ty chuyên về xây dựng dự án và có Công ty Hưng Thịnh Land với hơn 600 nhân viên bán hàng chuyên nghiệp. Với một dự án có quy mô 600 căn hộ, Hưng Thịnh chỉ cần giao cho một nhân viên kinh doanh trong thời gian 2 tháng chỉ cần bán được một sản phẩm thì cũng chỉ trong 2 tháng, toàn bộ sản phẩm của dự án sẽ bán xong.

Một tên tuổi khác trong làng địa ốc mua nhiều dự án đón đầu thị trường nữa là Đất Xanh. Theo ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Tập đoàn Đất Xanh, đến thời điểm này, Đất Xanh đang có quỹ đất hàng chục héc-ta để thực hiện liên tục trong nhiều năm tới.

Trong khi đó, ở phía Bắc, FLC là tên tuổi đáng chú ý với việc thâu tóm hàng loạt dự án có vị trí đắc địa như Dự án Alaska Đại Mỗ, 36 Phạm Hùng của CTCP Hải Phát và mới đây nhất là dự án tại địa chỉ 265 Cầu Giấy từ CTCP Hóa chất và Vật tư khoa học kỹ thuật.

Theo các chuyên gia bất động sản, chiến lược mua dự án của các doanh nghiệp trong giai đoạn trước đây đã cho thấy được sự thành công lớn. Bởi lúc thị trường còn khó khăn, bên mua luôn có lợi thế trong đàm phán về giá cả, còn với thị trường hiện nay, việc đàm phán mua lại các dự án, đặc biệt là những dự án có vị trí đắc địa sẽ không dễ dàng, hoặc nếu có, mức giá cũng sẽ khá cao.

Theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, hoạt động M&A thực sự hấp dẫn khi trên thị trường có 2 yếu tố: Nỗi sợ và lòng tham. Nỗi sợ từ bên bán để đẩy giao dịch và lòng tham từ bên mua để kéo giao dịch. Khi nỗi sợ không còn, thì thị trường thiếu lực đẩy. Do vậy, việc các doanh nghiệp đã mua lại các dự án trong giai đoạn thị trường có nhiều nỗi sợ cho thấy, lòng tham đã thực sự chiến thắng sự sợ hãi trong hoạt động M&A trong thời gian qua.

Về xu hướng M&A trong thời gian tới, phát biểu tại Diễn đàn M&A 2015 cuối tuần qua, ông Đặng Huy Đông, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhấn mạnh, việc nhiều sắc luật quan trọng được thông qua và đã có hiệu lực như Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư (sửa đổi), Luật Doanh nghiệp (sửa đổi), Luật Quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất - kinh doanh, Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Nghị định 60/2015/NĐ-CP thay thế Nghị định số 58/2012/NĐ-CP, trong đó cho phép nới room đối với nhà đầu tư nước ngoài... đang góp phần cải thiện môi trường pháp lý cho hoạt động đầu tư kinh doanh nói chung và thị trường M&A nói riêng.

Cùng với việc hoàn thiện thể chế kinh tế, tiến trình hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng hơn của Việt Nam, cũng đang mở ra những cơ hội mới cho hoạt động M&A bất động sản.