HoREA: Kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai

 Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có công văn gửi lên Thủ tướng Chính phủ đề xuất sớm sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Đất đai để phát huy nguồn lực đất đai trong công cuộc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Trong công văn này, HoREA chỉ ra hàng loạt lỗ hổng và bất cập trong công tác quản lý nhà nước làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, gây thất thoát tài sản Nhà nước và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

HoREA vẫn đánh giá, nguồn thu từ đất đai cũng có đóng góp lớn cho ngân sách Nhà nước.

Ngân sách Nhà nước thu trực tiếp 7 khoản thu tài chính từ đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2013, trong đó có tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Nhà nước còn tiếp tục thu ngân sách được nhiều hơn, bền vững hơn sau quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở, để phát triển các khu đô thị, dân cư, các khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch.

Từ đó HoREA cho rằng, việc Tổng Cục Thống kê nhận định thị trường bất động sản chỉ đóng góp 0,21% GDP là chưa đúng thực tế vì một phần hoạt động xây dựng là nhằm phục vụ cho các dự án bất động sản.

Cũng theo HoREA, nguồn thu từ đất chiếm khoảng trên dưới 8% ngân sách địa phương là nguồn thu rất quan trọng của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Dẫn số liệu của Cục Thuế TP. HCM, HoREA cho biết nguồn thu từ đất của TP. HCM chiếm 11,75% tổng thu ngân sách thành phố năm 2017. Nguồn thu này có xu thế tăng dần qua các năm cùng với tiến trình gia tăng tốc độ đô thị hóa, như sau: Năm 2014, thu 8.298 tỷ đồng (chưa bao gồm số thu từ thuế thu nhập do chuyển nhượng bất động sản và lệ phí trước bạ); Năm 2015, thu 21.720 tỷ đồng; Năm 2016, thu 24.632 tỷ đồng; Năm 2017, thu 27.170 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trong giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng thì nguồn thu ngân sách từ đất đai bị sụt giảm nghiêm trọng, điển hình là năm 2013, số thu tiền sử dụng đất chỉ đạt khoảng 5.600 tỷ đồng chỉ bằng phân nửa số thu năm 2012 (10.000 tỷ đồng).

Riêng năm 2018, do sự sụt giảm quy mô thị trường bất động sản thành phố đến 34,2% nên nguồn thu từ đất chỉ đạt 22.600 tỷ đồng, chỉ còn chiếm 9,32% tổng thu ngân sách, trong đó số thu tiền sử dụng đất đã giảm đến 22,5% so với năm 2017.

Tuy nhiên, HoREA chỉ ra "Có tình trạng cho thuê đất công với giá thấp so với giá thị trường, hoặc chuyển nhượng quỹ đất dự án của doanh nghiệp nhà nước cho tư nhân với giá thấp hơn giá thị trường, không đúng quy định pháp luật. Có tình trạng thỏa thuận ngầm giữa cán bộ nhà nước và doanh nghiệp để "cưa đôi, cưa ba" tiền sử dụng đất dự án bất động sản, dẫn đến vừa thất thu ngân sách, vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà".

    "Theo HoREA, Ttiền sử dụng đất hiện đang là "ẩn số" không đảm bảo tính minh bạch và có thể dự đoán trước khi quyết định đầu tư; Tiền sử dụng đất là gánh nặng của cả chủ đầu tư và người tiêu dùng và đang tạo ra cơ chế "xin - cho" dẫn đến ngân sách nhà nước bị thất thu do tình trạng thỏa thuận "cưa đôi, cưa ba".

HoREA  cho rằng có 10 hạn chế chủ yếu của hệ thống pháp luật đất đai làm giảm hiệu quả "kinh tế đất - tài chính đất đai".

Vì vậy, HoREA kiến nghị Chính phủ thay đổi phương thức tính tiền sử dụng đất hiện nay. Kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào Điều 107 Luật Đất đai: “Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc ...%) bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành".

HoREA cũng kiến nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" tại Điều 113 Luật Đất đai và giao quyền cho HĐND, UBND cấp tỉnh ban hành "Bảng giá đất" và xác định giá đất cụ thể. Việc này nhằm đảm bảo được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương. Đồng thời cần phải có quy định cách tính mức thu tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình phù hợp với khả năng tài chính khi xin cấp "sổ đỏ".

Về dài hạn, đề nghị xác định khoản thu tiền sử dụng đất là một khoản thuế, như đề xuất của UBND TP. HCM tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 08/11/2013 đã trình Chính phủ, như sau: Nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế "xin - cho". Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Ngoài ra HoREA còn kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện 4 phương pháp định giá đất (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư) để xác định "giá đất cụ thể" theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai theo hướng bãi bỏ chế định thu tiền sử dụng đất mà chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp hoặc thành đất ở, với thuế suất phù hợp để tạo điều kiện làm giảm giá thành bất động sản, nhà ở.