HoREA: 5 yếu tố tái hiện bong bóng bất động sản

Từ nửa cuối năm 2014 đến nay, hàng loạt dự án nhà ở tại TP.HCM đã được các nhà phát triển đưa ra thị trường. Những tháng còn lại của năm 2015 dự kiến nguồn cung sản phẩm nhà ở sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt ở các khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh như Q.2, Q.9 và các quận phía Nam thành phố. Điều này đã khiến một số chuyên gia lo ngại nguy cơ bong bóng bất động sản (BĐS) sẽ tái diễn. Về vấn đề này, người đứng đầu HoREA đã bày tỏ quan điểm.

Tình trạng bong bóng thị trường BĐS đã xảy ra trong 2 năm là 2007 và 2010. Đỉnh điểm là năm 2007, trong khi năm 2010, dấu hiệu "nóng" vừa manh nha thì Chính phủ đã thực hiện biện pháp hành chính là ban hành Nghị quyết 11/2011/NQ-CP để ổn định.

Do đó, liên quan đến tình trạng đóng băng BĐS thì phải tính đến các mốc thời gian: năm 2008, 2009, 2011, 2012 và gần hết năm 2013.

Gần đây, trong các phiên họp thường kỳ của Chính phủ, Thủ tướng có đề cập đến nguy cơ bong bóng BĐS quay lại, vì lượng giao dịch đã tăng lên đáng kể.

Về quan điểm thị trường, HoREA cho rằng, bong bóng cũng tai hại mà đóng băng càng tai hại hơn bởi kéo theo hàng chục ngành nghề khác liên quan bị trì trệ, ảnh hưởng đến người lao động.

Cho nên, trong kiến nghị của chúng tôi gửi đến các cơ quan quản lý nhà nước có đề cập, để ngăn ngừa nguy cơ bong bóng BĐS phải xem xét đến trách nhiệm của 4 bên tham gia thị trường là: vai trò điều phối của cơ quan nhà nước - ngân hàng - doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp.

Theo tôi, hiện chưa có nguy cơ bong bóng BĐS quay trở lại. Nguy cơ này chỉ có thể tái hiện khi thị trường xuất hiện 5 yếu tố:

Thứ nhất là kinh tế vĩ mô có sự phát triển nóng nhưng hiện nay nền kinh tế chỉ đang trong giai đoạn phục hồi. Điều này thể hiện qua dư nợ tín dụng.

Trong những năm vừa qua, dư nợ tín dụng rất thấp, như năm 2014 chỉ 12%, năm nay thì phấn đấu đạt 15%, trong khi giai đoạn phát triển nóng, dư nợ tín dụng lên đến 35%. Do vậy, yếu tố kinh tế vĩ mô đang được kiểm soát chặt chẽ.

Thứ hai là việc buông lỏng chính sách tín dụng và hạ chuẩn cho vay. Trước sự phát triển nóng của thị trường BĐS năm 2007, các cơ quan quản lý nhà nước đã thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt từ năm 2008.

Đến năm 2009, để kích kinh tế tăng trưởng, Chính phủ đã cung cấp gói kích cầu 1 tỷ USD. Từ gói kích thích kinh tế này mới dẫn đến tình hình thị trường BĐS phục hồi năm 2010.

Lo ngại nguy cơ bong bóng BĐS tái diễn, đến tháng 2/2011, Nghị quyết 11 của Chính phủ được ban hành, tiếp tục chính sách thắt chặt tiền tệ. Nghị quyết 11 có 2 vấn đề: thắt chặt tiền tệ và coi BĐS là lĩnh vực phi sản xuất.

Đến tháng 11/2011, DN BĐS "dễ thở" hơn khi Chính phủ áp dụng chính sách tiền tệ chặt chẽ nhưng linh hoạt cho đến hôm nay. Tuy BĐS không nằm trong nhóm phi sản xuất nhưng là ngành kinh doanh đặc biệt cần phải được quản lý.

Thứ ba là có sự lệch pha trên thị trường BĐS. Hiện nay, đang có dấu hiệu này, chủ yếu nghiên về phân khúc cao cấp. Nhưng, đây chỉ là một trong những dấu hiệu chứ không phải là dấu hiệu chính.

Tuy nhiên, dù phân khúc cao cấp đang tung ra nhiều nhưng vừa qua, các chủ đầu tư có sự điều tiết về thời điểm và liều lượng tung sản phẩm theo sức mua của thị trường chứ không thực hiện một cách ồ ạt.

Như trường hợp của dự án Vinhomes Central Park, có tổng cộng 10.000 căn hộ nhưng vừa rồi chỉ mở bán khoảng 1.200 căn và thanh khoản rất tốt.

Thứ tư là sự xuất hiện giới đầu cơ. Nhóm này rất khó tránh vì họ xuất hiện xen kẽ và tự nhiên trên thị trường, đồng thời với việc gia tăng giao dịch trên thị trường, gia tăng các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp. Nó nằm trong quy luật phát triển của thị trường BĐS.

Khi nền kinh tế phát triển tốt thì trong thị trường xuất hiện một lượng tiền dư thừa, người ta muốn đổ tiền vào khu vực an toàn và BĐS là một lựa chọn.

Nhà đầu cơ nguy hiểm nhất là nhà đầu cơ lũng đoạn, họ có nguồn tiền cực lớn, có thể làm thay đổi bản chất của thị trường BĐS, vì họ sẽ ghim hàng, đẩy giá ảo như thị trường năm 2007.

Để hạn chế nguy cơ các nhóm đầu cơ xuất hiện Chính phủ phải xem xét ban hành chính sách hỗ trợ tín dụng cho người mua căn nhà đầu tiên.

Đồng thời, các cơ quan quản lý cần sử dụng công cụ thuế để điều tiết như các nước. Chẳng hạn, nếu ai chuyển nhượng căn nhà trong năm đầu tiên mua sẽ chịu thuế suất đặc biệt, từ năm thứ 2 - 3 vẫn chịu thuế suất cao.

Sau 3 năm này, việc chuyển nhượng sẽ áp dụng chính sách thuế bình thường.

Ngoài ra, nguy cơ đầu cơ diễn ra do chúng ta không đáp ứng đủ nhu cầu của người tiêu dùng, chỉ có thể giải quyết khi chúng ta có chính sách hỗ trợ cho người có nhu cầu thực về nhà ở, tạo nhiều sản phẩm vừa và nhỏ dành cho người có thu nhập trung bình.

Đồng thời, chúng ta phải giải quyết được nhà ở xã hội dành cho những người thu nhập thấp và cán bộ công chức. Còn nếu dùng biện pháp hành chính đơn thuần thì khó tránh đầu cơ.

Tôi cho rằng, giai đoạn này, nhà đầu tư quay lại là có thật, chủ yếu ở phân khúc khá và cao cấp, chứ không có quy mô vừa và nhỏ. Nhưng, tình trạng đầu cơ tràn lan là chưa có.

Thứ năm là thiếu sự can thiệp của các cơ quan nhà nước bằng những đòn bẩy kinh tế.

Song, hiện nay, nhiều chính sách, quy định mới của Nhà nước có hiệu lực được xem là đòn bẩy để hướng thị trường BĐS đi theo 3 mục tiêu chính: minh bạch, phát triển lành mạnh, bền vững và có lợi cho các bên tham gia thị trường.

Đó là 5 yếu tố cơ bản quyết định thị trường BĐS có xuất hiện bong bóng hay không nhưng trong giai đoạn này không có cơ sở để nguy cơ nên bong bóng BĐS quay lại.

LÊ HOÀNG CHÂU - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)