Hiện tượng nhà trên dưới 1 tỷ đồng bán chạy: Nhận định mới về thị trường BĐS

6 tháng đầu năm, thị trường BĐS trong cả nước có nhiều khởi sắc, đặc biệt là những sản phẩm có giá hợp lý trên dưới 1 tỷ đồng được nhiều người lựa chọn và giao dịch thành công. Liệu đây có phải là hướng đi mới cho thị trường BĐS trong lúc khó khăn? TS Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương phân tích về hướng ra, luồng tiền (có 5 luồng tiền thật và 5 luồng tiền tái sinh) quay vào BĐS cũng như những rủi ro tiềm ẩn trong thị trường, tại buổi đối thoại trong khuôn khổ triển lãm BĐS nhà đất trên dưới 1 tỷ đồng vừa diễn ra tại TP.HCM.

Luồng tiền đã quay vào BĐS

Theo ông Chung, vì tất cả các luồng tiền và chỉ số kinh tế trước ngày 01/5 đều thịnh vượng và điển hình là chỉ số chứng khoán đã vượt qua 600 điểm. Luồng tiền từ ngân hàng vào thị trường BĐS đã tăng hơn 30% từ 200 nghìn tỷ lên 268 nghìn tỷ. Kiều hối đã vượt qua mức 10 tỷ USD, năm 2013 đã lên 11 tỷ USD, dự kiến năm 2014 lên trên 11 tỷ USD. Luồng tiền trong dân đã quay lại đối với thị trường BĐS và hiện tượng chênh lệch giá mua đã xuất hiện.

Trên thị trường có 5 nguồn tiền thật và 5 nguồn tiền tái sinh đổ vào BĐS, đó là: Ngân hàng tiếp tục cho vay, giảm mức lãi suất, thậm chí gói 30 nghìn tỷ chỉ còn 5%/năm (thấp hơn năm 2006). Về nguyên tắc ngân hàng không đóng băng với thị trường BĐS nữa mà liên tục có hiệu ứng gói này gói kia như gói 30 nghìn tỷ, gói 50 nghìn tỷ và những gói khác. Tín hiệu cho thấy thị trường BĐS đang có nguồn tiền của ngân hàng mặc dù những khó khăn này khó khăn khác của gói 30 nghìn tỷ nhưng khả năng mở rộng là rất khả thi.

Bên cạnh đó là luồng tiền từ vốn đầu tư nước ngoài (FDI), tổng thể thì luồng này không thay đổi so với năm 2013, nhưng cụ thể luồng tiền vào thị trường BĐS rất rõ. Xu hướng nhà đầu tư nước ngoài vào mua các dự án BĐS của Việt Nam. Cùng với việc không phê duyệt thêm dự án phát triển BĐS mới thì việc nhà đầu tư nước ngoài vào mua những dự án đã và đang được phê duyệt là tất yếu.

Nguồn tiền thứ 3 là tiền đầu tư công. Thời gian qua, Chính phủ đã tái cấu trúc đầu tư công và những khởi sắc của ổn định kinh tế vĩ mô thì tái cơ cấu đầu tư đã đạt được mục đích ban đầu cho nên việc điều chỉnh để giải ngân tiếp là thiết thực.

Cùng đó là nguồn tiền từ Việt kiều (kiều hối). Việt Nam đã đứng thứ 7 trên thế giới về nhận kiều hối cho nên đây là nguồn thực tế. Với tâm lý người Việt Nam thì nguồn kiều hối vận hành trong nước tập trung vào mua BĐS là rõ nét.

Nguồn tiền thứ 5 là nguồn trong dân. Tiền trong dân không đi đâu mà chỉ chuyển từ người này sang người khác cho nên khi kinh tế vĩ mô ổn định, thị trường không xuống nữa và khi các nguồn tiền nước ngoài vào tạo ra cú hích thì ngay lập tức tiền trong dân đổ vào BĐS. Cùng đó là nguồn tiền tái sinh.

Rủi ro cho thị trường BĐS?

Với những nguồn tiền như phân tích ở trên thì tình hình thực tại của thị trường BĐS ra sao và có những rủi ro nào ? Theo ông Chung, rủi ro lớn nhất, hiện hữu nhất cho đến nay vẫn là rủi ro về đối tác. “Cùng với quá trình suy giảm thị trường BĐS các đối tác trong thị trường BĐS luôn tiềm ẩn những khó khăn nội tại mình nó. Bây giờ, hiện vẫn có những rủi ro, nghĩa là những người đang làm ăn bàn bạc với chúng ta, tình hình tài chính của họ thế nào thực sự rất khó đoán, rất khó nắm bắt cho nên đấy gọi là rủi ro đối tác”.

Rủi ro thứ 2 là tình hình thế giới và khu vực, đặc biệt tình hình Biển Đông. Chúng ta không làm chủ được vấn đề này, chúng ta chưa có đối sách để hóa giải được vấn đề này cho nên chúng ta vẫn coi đó là rủi ro tiềm năng không thể khẳng định được.

Rủi ro thứ 3 không lớn nhưng vẫn có thể xảy ra đó là tình hình kinh tế thế giới. Hiện tại thị trường BĐS chưa có cú hích lớn chưa có luồng tiền đủ mạnh để biến thành dòng để thay đổi thị trường cho nên mới tạo ra kênh, tạo ra di chuyển nội bộ trên thị trường. Chúng ta coi đó là 1 hướng, 1 cuộc hành quân ứng phó để giải quyết trong bối cảnh hiện tại. Cho nên việc tạo ra luồng giao dịch cho sản phẩm có giá trị thấp (chứ không rẻ và không phải nhà ở xã hội), thị trường nhà giá thấp là giải pháp lối ra cho thị trường BĐS hiện nay. Bởi vì nó vẫn tiềm tàng nhu cầu thực với giá dưới 1 tỷ đồng các sản phẩm này vẫn có khả năng thanh toán rất cao. Bởi, hàng năm vẫn có 500 ngàn sinh viên vào đại học, 5 năm sau họ ra trường và 10 năm sau họ vẫn phải lấy vợ/chồng cho nên vẫn phải có nhà ở mà họ không dại gì ở nhà ở xã hội và nhà thuê như sinh viên. Cho nên nhu cầu đó vẫn hoàn toàn có thực và khả năng thanh toán của 2 bên gia đình thành viên lấy nhau đó vẫn là có thực với giá dưới 1 tỷ nên họ ở với mức độ chấp nhận được.

Cuối cùng BĐS tạo ở cái gì: vị trí, vị trí và vị trí. Vị trí ở đây thứ nhất là nằm ở đâu, thứ 2 là tiếp cận đến nó như thế nào và đời sống kinh tế xã hội ở đấy ra sao. Đấy chính là câu trả lời hướng ra cho thị trường BĐS hiện nay.