Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” nhưng trên thực tế, hầu như lại “thoát ly” khỏi giá thị trường và khung giá đất nhà nước chỉ bằng 20-30 khung giá thị trường. Điều này đã gây ra trên 70% khiếu kiện là liên quan đến đất đai.

Ông có thể chia sẻ một số những bất cập trong phát huy hiệu quả kinh tế đất tại Việt Nam hiện nay?

- Trong giai đoạn phát triển, nguồn lực chủ yếu cho phát triển trong giai đoạn tích lũy tài chính ban đầu là đất đai dưới dạng đất công và thuế đất. Tất cả các nước công nghiệp phát triển và công nghiệp mới đều bắt đầu và thành công do sử dụng tốt nguồn lực đất đai trong giai đoạn tích lũy ban đầu. Tuy nhiên, tất cả các nước có nền kinh tế chuyển đổi, trong đó có Việt Nam đều không làm tốt việc tận dụng nguồn lực từ đất công trong khi cơ hội rất lớn.

Tại Việt Nam, Luật Đất đai 2013 cũng đã đề cập đến kinh tế đất và làm thế nào khai thác được nguồn lực đất đai cho phát triển. Tuy nhiên, trên thực tế không đạt được kết quả như mong muốn. Trước hết, những giá trị nguồn lực cho đất đai không được tập trung cho nhà nước và đầu tư chung cho xã hội, mà nguồn lực hiện đang phân tán có thể cho cá nhân hoặc cho các nhà đầu tư hoặc cho những người có quyền thay đổi quyền sử dụng đất.

Sự phân tán này không chỉ tạo ra tình trạng thất thoát đất đai cho nhà nước, tạo ra tình trạng tham nhũng, sai phạm trong đất đai và gây ra những bức xúc cho người dân. Đặc biệt, những khiếu kiện của người dân đến hơn 70% xoay quanh những khiếu kiện về kinh tế đất không được đảm bảo thỏa đáng.

Do đó, tìm các giải pháp để hoàn thiện thể chế kinh tế đất đai, làm thế nào điều tiết được nguồn lực lợi ích tăng lên từ việc đầu tư phát triển đất đai và đảm bảo giải quyết hài hòa lợi ích giữa các bên, đặc biệt là lợi ích giữa người dân, nhà nước, nhà đầu tư là vấn đề cần được bàn tính kỹ.

Về khía cạnh tài chính đất đai, năng lực tài chính đất đai của Việt Nam còn thấp. Luật Đất đai cần sửa đổi gì thưa ông?

- Luật Đất đai hiện hành cũng đã đề cập vấn đề giá thị trường nhưng lại không quy định cụ thể như thế nào là giá thị trường và cơ quan định giá cụ thể về giá thị trường này là ai. Do đó, dẫn đến tình trạng mức giá đưa ra hiện nay không đồng nhất. Nhà nước đưa ra một kiểu giá, doanh nghiệp đưa ra một kiểu giá và người dân lại quan niệm một kiểu giá. Chính điều này tạo ra sự bất ổn và mâu thuẫn.

Vấn đề thứ hai là cần tạo ra cơ chế điều tiết các thay đổi về giá trị đất đai. Đặc biệt, chính sách thuế phải đủ hiệu lực để điều tiết vấn đề này. Chúng ta có chính sách thuế nhưng thuế hiện nay quá thấp, không có ý nghĩa điều tiết các nguồn lực, cũng như điều tiết mục đích của người sử dụng đất.

Thực tế, định giá đất ở Việt Nam khá yếu kém so với các nước Đông Nam Á. Về thuế đất, Việt Nam thu rất thấp, 0,03% theo bảng giá nhà nước trong khi các nước thu 1% theo giá thị trường.

Do đó, các giải pháp được đề ra tập trung vào 2 vấn đề chính. Thứ nhất, làm thế nào xác định giá đất đai theo đúng giá trị thực của đất, theo đúng giá thị trường chứ không phải theo khung bảng giá được định giá quá thấp như hiện nay. Thứ hai, vấn đề về thuế. Cần phải xác định rõ mức thuế phải có khả năng điều tiết các loại đất đai, vị thế và điều kiện sinh lợi khác nhau và phải dựa trên cơ sở giá thị trường do cơ quan định giá độc lập định ra.

Cạnh đó, để quản lý đất đai, yếu tố thông tin là cốt lõi và cơ bản nhất. Tuy nhiên, hiện nay thông tin về đăng ký đất đai của chúng ta không đầy đủ, đặc biệt là thông tin về kinh tế đất hầu như không có. Chúng ta chỉ mới quản lý đất đai trên bề mặt vật chất, còn giá trị thật của mảnh đất như thế nào hầu như lâu nay chúng ta không quản lý được. Nếu chúng ta có hệ thống thông tin đầy đủ thì sẽ có cơ sở để thực hiện các chính sách kinh tế.

Ông có đề xuất gì về cơ quan định giá đất đai?

- Định giá đất đai hiện nay còn nhiều bất cập. Hiện, có cơ quan tư vấn giá đó là các doanh nghiệp. Tuy nhiên, người quyết định cuối cùng về giá lại thông qua hội đồng định giá. Hội đồng định giá thông thường là đại diện các cơ quan ban ngành vào đấy ngồi và cùng nhau thống nhất mức giá. Thậm chí mức giá này đã có một cơ quan nào đó ấn định từ trước. Như vậy, thực chất giá của hội đồng định giá này là sự thỏa thuận của số đông để đảm bảo rằng nó sẽ không quy trách nhiệm cho ai nếu mức giá này không phù hợp.

Kinh nghiệm của thế giới là xây dựng một cơ quan định giá độc lập. Cơ quan này phải có trách nhiệm với mức giá mà họ công bố. Nếu như, khi phát hiện mức giá này thấp và làm thất thoát, hoặc nếu như người dân không thỏa đáng với mức giá đó và họ khiếu kiện thì cơ quan này cũng phải chịu trách nhiệm. Và việc giải quyết thắc mắc này sẽ thông qua tòa án.

  “Trong khi ở tất cả các nước, chỉ nhờ vào nguồn thu thuế đất tại đô thị cũng có thể đủ để phát triển đô thị đó, thì tại Việt Nam, nguồn thu thuế đất của chúng ta hiện nay khá thấp. Điều đó không thuận lợi cho quá trình phát triển. Việt Nam phải dùng nguồn khác, chủ yếu là vốn ODA, vốn vay trái phiếu Chính phủ để phát triển đô thị. Đó là bất lợi rất lớn. Do đó, điều quan trọng nhất là quá trình quản lý kinh tế đất đai hiện nay là cần quản trị theo cơ chế thị trường chứ không phải quản lý theo tư duy bao cấp thì mới thực sự đem lại hiệu quả”.
Đại biểu Quốc hội khóa XIV Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học kinh tế Quốc dân.