Đừng gom hết các dự án thế chấp ngân hàng vào một rổ

Sau khi 77 dự án BĐS trên địa bàn TP HCM đang thế chấp ngân hàng được Sở Tài nguyên – Môi trường công bố, nhiều phản hồi cho rằng cần phân biệt rõ mục đích thế chấp từng dự án.

Theo quy định tại khoản 1 điều 147 Luật Nhà ở 2014, "Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam, để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó”.

Minh bạch thông tin nhưng chưa tới nơi tới chốn

Việc thế chấp là bình thường trong trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp dự án mà có nhu cầu huy động vốn để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật, hoặc có nhu cầu bán, cho thuê, mua nhà ở đó thì phải giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng; trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, khi thực hiện đúng các quy trình trên thì chuyện thế chấp dự án không có gì là nghiêm trọng.

Theo chia sẻ của nhiều chủ đầu tư, việc họ sử dụng dự án để thế chấp ngân hàng là nghiệp vụ tài chính bình thường, để đảm bảo cho nghĩa vụ phát hành chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Tuy nhiên, sau khi thông tin dự án thế chấp được cơ quan quản lý nhà nước công bố, có nhiều khách hàng đã đặt mua căn hộ gọi điện về công ty, thắc mắc về vấn đề trên.

Một doanh nghiệp địa ốc có tên trong danh sách vừa công bố của Sở Tài nguyên Môi trường TP HCM, cho rằng việc dùng dự án để thế chấp ngân hàng là để doanh nghiệp thực hiện bảo lãnh cho người mua nhà theo Luật Kinh doanh BĐS. Bởi theo nguyên tắc cấp tín dụng cho dự án là phải có tài sản đảm bảo, từ đó mới tiến hành các thủ tục để ngân hàng cho ay, bảo lãnh cho các nhà thầu…

“Đây cũng là điều tốt cho khách hàng, vì dự án căn hộ họ mua có ngân hàng bão lãnh. Nếu có những vấn đề phát sinh vi phạm hợp đồng thì ngân hàng đứng ra bồi thường. Điều này được xem như một cam kết của doanh nghiệp đối với khách hàng”.

Đại diện Công ty TNHH Kinh doanh Nhà Gia Hòa, chủ đầu tư dự án The Art, một trong những dự án có tên trong danh sách, cho rằng: “Khi công bố thông tin, cơ quan chức năng cần rạch ròi về mục đích thế chấp ngân hàng của từng dự án, từng doanh nghiệp. Minh bạch thông tin như Sở Tài Nguyên Môi trường TP HCM là vẫn chưa tới nơi tới chốn, vì đã đánh đồng nhiều dự án và doanh nghiệp vào một mục đích như nhau. Điều này gây nên tâm lý hoang mang cho khách hàng đã mua hoặc có dự định mua căn hộ trong thời gian tới".

Mua nhà cần xem kỹ thông báo giải chấp của dự án

Lý giải của nhiều chủ đầu tư tại TP HCM, đặc điểm hoạt động của thị trường bất động sản nước ta là các chủ đầu tư dự án phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn huy động của khách hàng. Đối với nguồn vốn tín dụng, các chủ đầu tư thường vay để phát triển dự án, xây dựng công trình, nhà ở, thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà hình thành trong tương lai... và thường lấy dự án, công trình đó để thế chấp ngân hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cho rằng: “Việc doanh nghiệp thế chấp tài sản để vay vốn làm ăn là hoạt động bình thường trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Với lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng vậy, chủ đầu tư thế chấp dự án, nhà ở, công trình để vay vốn tín dụng ngân hàng phát triển dự án và hoàn thành công trình nhà ở, sau đó thực hiện giải chấp cũng là việc bình thường”.

Do vậy, chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp vẫn được quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở của dự án, với điều kiện phải được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận. Người mua nhà tại các dự án đã bị thế chấp có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản mà ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn.

Tuy nhiên, lời khuyên của Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM là khi thực hiện các hợp đồng mua nhà, khách hàng cần phải xem xét kỹ về quy trình thực hiện thế chấp, giải chấp của chủ đầu tư đối với dự án đó.

Cụ thế, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư khi ký hợp đồng bán căn hộ phải có thông báo giải chấp căn hộ đó từ ngân hàng đang cầm cố dự án. Đồng thời phải có chứng thư bảo lãnh mua nhà hình thành trong tương lai của ngân hàng.

“Đa số chủ đầu tư sử dụng vốn huy động đúng mục đích, vay vốn đầu tư dự án, bán nhà và trả nợ ngân hàng, hoàn thành nghĩa vụ với người mua. Song cũng có chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích, đầu tư dàn trải, thậm chí tiêu dùng cá nhân, dẫn đến không hoàn thành dự án, không bàn giao được nhà cho người mua, mất thanh khoản, gây ra nợ xấu, thiệt hại cho khách hàng và làm cho người tiêu dùng mất lòng tin.

Phía ngân hàng nhận thế chấp cũng có nơi buông lỏng, dễ dãi, dẫn đến chủ đầu tư sử dụng vốn vay sai mục đích. Để góp phần minh bạch thị trường, các ngân hàng cần thực hiện đầy đủ trách nhiệm và giám sát chủ đầu tư, giám sát tài sản thế chấp hình thành trong tương lai để bảo đảm thu hồi vốn vay", ông Lê Hoàng Châu.