Dồn nguồn lực vào nhà ở xã hội

Dự kiến ngay trong năm 2017 toàn thành phố sẽ hoàn thành thêm được 4 dự án NƠXH và tung vào thị trường khoảng 3.300 căn hộ với giá bán từ 600 triệu - 1 tỷ đồng.

Hôm 27/2, chính quyền TP.HCM tổ chức một hội thảo nhằm tìm kiếm các giải pháp phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở thương mại giá rẻ trên địa bàn. Với mục tiêu phát triển 39 dự án căn hộ giá rẻ, đến năm 2020 hoàn thành và đưa vào sử dụng 30 ngàn căn nhà cho người thu nhập thấp, dường như đề án nhà giá rẻ tại TP.HCM đang bắt đầu tạo ra sự phấn khích cho thị trường bất động sản vốn đang nghiêng hẳn về phân khúc căn hộ trung và cao cấp trong 3-4 năm trở lại đây.

Định hình nhiều dự án lớn

Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), tính đến thời điểm hiện nay, TP.HCM có khoảng 10 nhà đầu tư đang thực hiện các dự án NƠXH và nhà ở thương mại giá rẻ. Nổi bật nhất trong số này là các dự án căn hộ mini của Công ty Lê Thành đã được xây dựng tại khu vực quận Bình Tân với quy mô khoảng 4.500 căn; dự án chung cư Linh Trung 2 với 2.500 căn của Công ty Thiên Phát; các dự án nhà ở tái định cư của Công ty Đức Khải (tại quận 2, quận 7), dự án Ehome của Nam Long và các dự án nhà lưu trú cho công nhân của nhà đầu tư Tanimex.

Theo kế hoạch của Sở Xây dựng TP.HCM, trong giai đoạn 2017 – 2020 thành phố sẽ tập trung phát triển 39 dự án NƠXH với quy mô khoảng 45.000 căn hộ. Trong số này 60% căn hộ sẽ được tung ra thị trường phục vụ bán trả góp dài hạn cho người thu nhập thấp, 20% dùng để cho thuê và 20% dành cho chủ đầu tư bán thương mại để bù đắp chi phí.

Để thúc đẩy mục tiêu này, hiện chính quyền TP.HCM đã ban hành cơ chế một cửa liên thông trong việc cấp phép xây dựng các dự án NƠXH. Theo đó, thời gian để thẩm định và cấp phép xây dựng các dự án nhà ở được rút ngắn từ 75 ngày xuống còn 42 ngày. Song song đó, TP.HCM cũng sẽ chi một phần ngân sách địa phương để xây dựng lại và sửa chữa, nâng cấp khoảng trên 200 chung cư cũ, đồng thời di dời khoảng 20.000 hộ dân đang sinh sống trên và ven các kênh rạch về các khu tái định cư với giá từ 700 triệu đồng - 1 tỷ đồng/căn.

Quan sát trên thị trường cho thấy, ngay khi chính quyền TP.HCM phát động đề án NƠXH các nhà đầu tư bất động sản đã tham gia khá hào hứng. Tập đoàn Vingroup mới đây đã công bố kế hoạch phát triển 200.000 - 300.000 căn hộ giá rẻ khoảng 700 triệu đồng/căn. Trong khi đó các DN bất động sản lớn như Lê Thành, Hoàng Quân, Nam Long cũng đang ráo riết chuẩn bị đầu tư vào hàng loạt các dự án nhà ở giá rẻ để bán và cho thuê tại các khu vực Bình Tân, quận 9, quận 12 và huyện Nhà Bè. Dự kiến ngay trong năm 2017 toàn thành phố sẽ hoàn thành thêm được 4 dự án NƠXH và tung vào thị trường khoảng 3.300 căn hộ với giá bán từ 600 triệu - 1 tỷ đồng.

Tạo quỹ đất và xây nhiều căn hộ nhỏ

Ở góc độ đầu tư, các nhà phân tích cho rằng với mô hình căn hộ 30m2, giá bán từ 150-200 triệu đồng/căn thì ở các quận, huyện ven thành phố như Thủ Đức, Bình Chánh, quận 9, Nhà Bè các nhà đầu tư hoàn toàn có thể thực hiện xây dựng và đảm bảo vẫn có lợi nhuận tương tự như đã làm tại Bình Dương.

Tuy nhiên, theo thống kê hiện nay ở các khu vực như cảng biển Hiệp Phước, Khu chế xuất Tân Thuận, khu làng đại học quận Thủ Đức… quỹ đất có thể xây dựng NƠXH chỉ có khoảng trên dưới 6.000 ha. Do vậy nếu đồng loạt xây các dự án căn hộ dạng 30m2 để bán thì cũng chỉ có thể giải quyết được khoảng 1% nhu cầu nhà ở cho công nhân, viên chức và sinh viên (tức khoảng 10.000 căn). Trong khi nhu cầu nhà ở giá rẻ trong 5-7 năm tới tại TP.HCM ước khoảng 1 triệu căn.

Để giải quyết được một phần nhu cầu về quỹ đất xây dựng NƠXH, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, chính quyền TP.HCM cần chủ động chỉ đạo các địa phương khu vực ven đô như Bình Chánh, Củ Chi tạo lập nguồn “đất sạch” phục vụ các dự án NƠXH.

Theo đó, quỹ đất ở các khu vực như nông trường Lê Minh Xuân, Phạm Văn Hai (Bình Chánh); nông trường bò sữa tại Củ Chi và các nông trường lớn tại Cần Giờ cần được tính toán lại để dành ra một phần xây dựng các dự án NƠXH. Bên cạnh đó, các quỹ đất công đang làm nhà xưởng sản xuất gây ô nhiễm tại các quận, huyện cần nhanh chóng di dời vào các khu, cụm công nghiệp để chừa lại diện tích cho các dự án chung cư.

Để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bất động sản xây dựng các dự án chung cư mini cho thuê với giá rẻ, HoREA cũng kiến nghị Chính phủ cho phép thí điểm DN được đầu tư phát triển dự án căn hộ cho thuê có diện tích dưới 25m2, để dần thay thế các phòng trọ, nhà trọ. Bởi hiện nay theo Thông tư 20/2016 của Bộ Xây dựng thì DN không được phép làm căn hộ cho thuê dưới 25m2 trong khi nhu cầu thuê căn hộ dạng này lại rất lớn.

Ngoài ra, hiện nay tất cả các dự án nhà ở có quy mô từ 2.500 căn trở lên đều phải làm thủ tục trình Chính phủ. Nếu được Chính phủ chấp thuận mới được phép đầu tư. Quy định này đang gây trở ngại lớn cho các DN muốn tham gia các dự án NƠXH quy mô lớn. Vì vậy, HoREA kiến nghị Chính phủ phân cấp cho các tỉnh, thành phố phê duyệt tất cả các dự án NƠXH trên địa bàn để tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư.

Phải tìm nguồn vốn mới cho nhà ở giá rẻ

Hiện nay, theo quy định tại Điều 53 của Luật Nhà ở thì các nguồn vốn để phát triển NƠXH được xác định bao gồm cả nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ. Như vậy có thể hiểu là vốn để xây dựng, phát triển NƠXH bao gồm cả các nguồn vốn viện trợ, vốn ODA của nước ngoài.

Tuy nhiên đến thời điểm hiện nay chưa có cơ chế hướng dẫn để các địa phương thực hiện quy định này. Do vậy HoREA kiến nghị Bộ Tài chính ban hành cơ chế bảo lãnh các nguồn vay ODA để phát triển NƠXH tại các tỉnh, thành phố, trong đó có TP.HCM. Tuy nhiên, theo các nhà kinh tế, do Việt Nam đã trở thành nước có thu nhập trung bình nên các quốc gia cấp vốn ODA cho Việt Nam sắp cắt viện trợ, nên TP.HCM phải có những chính sách mới thu hút vốn đầu tư cho NƠXH trong thời gian tới.