Ông Nguyễn Xuân Lộc, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Kiên Giang, phát biểu về tình hình giao dịch đất đai ở một số địa phương trên địa bàn tỉnh Kiên Giang trong thời gian qua, đồng thời đưa ra những giải pháp kiểm soát và định hướng trong thời gian tới.

Giao dịch quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất thực hiện quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng đất bằng cách đưa quyền sử dụng đất của mình vào giao dịch dân sự theo nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật đất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất….

Kiên Giang có 15 đơn vị hành chính cấp huyện; trong đó có 1 thành phố thuộc tỉnh (thành phố Rạch Giá), 1 thị xã (thị xã Hà Tiên) và 13 huyện (trong có 2 huyện đảo là Phú Quốc và Kiên Hải) với tổng số 145 xã, phường, thị trấn; có tổng diện tích tự nhiên là 634.878 ha. Trong những năm gần đây, nền kinh tế của tỉnh liên tục tăng trưởng với tốc độ cao và ổn định trong thời gian dài đã giúp cho Kiên Giang ngày càng phát triển, nâng cao thu nhập, đời sống của người dân. Bên cạnh đó, các đô thị trên địa bàn tỉnh từng bước được chỉnh trang theo hướng hiện đại, như đô thị Rạch Giá, đô thị Phú Quốc đã thu hút được nhiều dự án đầu tư quy mô lớn, tạo động lực thúc đẩy phát triển du lịch và kinh tế - xã hội ở Phú Quốc nói riêng và cả tỉnh nói chung.

Sự phát triển kinh tế đã góp phần làm cho thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh diễn ra rất sôi động, nhất là trên địa bàn huyện đảo Phú Quốc. Việc thị trường quyền sử dụng đất Phú Quốc được nhiều người quan tâm là tín hiệu đáng mừng. Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa nhanh kéo theo nhiều bất cập trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, từ đó hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được kiểm soát chặt chẽ đã làm cho thị trường quyền sử dụng đất thiếu minh bạch, gây thất thu ngân sách nhà nước.

Từ khi Nhà nước có sự quan tâm đầu tư mạnh vào huyện đảo Phú Quốc, thì các nhà đầu tư, đầu cơ với mục tiêu “đi trước đón đầu” để kiếm lời, dẫn đến hiện tượng “sốt đất ảo”, từ đó, tình trạng mua bán, chuyển nhượng đất đai tại Phú Quốc đang diễn biến phức tạp. Tỉnh đã có nhiều văn bản chỉ đạo, nghiêm cấm lấn, chiếm đất rừng, khuyến cáo người dân về các giao dịch đất đai bất hợp pháp. Tuy nhiên, tình trạng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng trái phép, san gạt, lấn chiếm đất rừng dẫn đang diễn ra, các giao dịch về quyền sử dụng đất kể cả chính thức hoặc không chính thức ngày một tăng cao.

Việc này khiến Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai, các tổ chức công chứng tại Phú Quốc trở nên quá tải với số lượng giao dịch về quyền sử dụng đất tăng cao, năm 2017, với 7.690 hồ sơ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích 634,14 ha. Trong khi đó, quí 1-2018, đã phát sinh 4.578 hồ sơ giao dịch (tăng hơn 200% so với cùng kỳ), với diện tích 361,39 ha (tăng gấp đôi). Người nhận chuyển nhượng phần lớn là người dân có hộ khẩu từ Hà Nội, TPHCM và một số thành phố lớn khác. Đây là những giao dịch chính thức qua hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai.

Bên cạnh đó, việc nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức ủy quyền; mua, bán đất trái quy định pháp luật còn diễn ra như đất rừng, đất chưa được cấp giấy chứng nhận, đất không rõ nguồn gốc,… thông qua giấy tay, tiềm ẩn rủi ro, nguy hiểm cho người mua, bất chấp nơi đó có phù hợp với quy hoạch hay không; giá đất phụ thuộc theo tình trạng pháp lý của mảnh đất: có ấp, xã xác nhận; có đo đạc sơ đồ vị trí; có ký giáp ranh hay chưa... kể cả một số hộ nhận giao khoán rừng âm thầm chuyển nhượng đất dưới hình thức giao sổ nhận khoán bất hợp pháp. Từ đó, làm cho thị trường quyền sử dụng đất khó kiểm soát.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sốt đất tại Phú Quốc, theo Sở Tài nguyên và Môi trường Kiên Giang, có 3 nguyên nhân chính.

Thứ nhất là thông tin giả. Với dự đoán về định hướng phát triển đảo Phú Quốc trong tương lai, không ít người đưa ra thông tin giả như điều chỉnh quy hoạch nông nghiệp sang thương mại dịch vụ tại một khu vực nào đó, đẩy giá đất nông nghiệp lên cao hay là thông tin mua đất Phú Quốc bán lại được ngay với giá cao hơn, tạo ra cơn sốt khan hiếm đất đai. Từ đó, cò đất lợi dụng đẩy giá lên cao tại các khu vực này.

Thứ hai, công tác thông tin, tuyên truyền, công khai quy hoạch, công bố dự án có thu hồi đất đến người dân có lúc chưa đầy đủ, kịp thời, người dân “mua đất” thiếu thông tin chính thức, tiếp nhận nhiều thông tin giả.

Thứ ba, công tác thanh tra, kiểm tra về đất đai, xây dựng chưa được thực hiện thường xuyên; các vi phạm về đất đai chưa được xử lý nghiêm, kịp thời.

Rủi ro từ các giao dịch đất tăng cao. Nhiều giao dịch chỉ là giấy viết tay, hoặc ở những khu vực vốn là đất rừng, đất nông nghiệp, sẽ để lại hệ lụy lâu dài, phát sinh tình trạng khiếu kiện, tranh chấp đất đai phức tạp hơn. Giá đất tăng cao không những làm chi phí đền bù tăng lên, mà tình trạng mua bán lòng vòng, không rõ ràng sẽ khiến công tác giải phóng mặt bằng kéo dài, khiếu kiện phát sinh. Từ đó, việc triển khai các dự án đầu tư cũng gặp khó khăn, làm giảm sức hấp dẫn của Phú Quốc đối với các nhà đầu tư, tăng nguy cơ rủi ro.

Vì thế, theo ông Lộc, rất cần thiết phải có những giải pháp quyết liệt để ngăn chặn đầu cơ, mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, phân lô trái pháp luật. Việc ngăn chặn hiện tượng giao dịch, mua bán đất đai trái quy định pháp luật, ngăn chặn đầu cơ đẩy giá đất là hết sức cần thiết, đòi hỏi sự kiểm soát chặt chẽ, quyết liệt của cơ quan quản lý nhà nước. Tuy nhiên, việc kiểm soát phải dựa trên cơ sở quy định pháp luật. Sở Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu UBND tỉnh với 2 nhóm giải pháp chính.


Một số giải pháp ngăn chặn đầu cơ đất đai

Thứ nhất, công khai quy hoạch sử dụng đất (kể cả Quyết định 633, Quyết định 868 của Thủ tướng Chính phủ về quy hoạch chung Phú Quốc và quy hoạch các phân khu chức năng tỷ lệ 1/2.000). Tập trung công khai Quy hoạch đất phát triển nông nghiệp để người nhận chuyển nhượng nhận thấy không có cơ hội để chuyển sang đất phi nông nghiệp; công khai các khu vực đất sẽ bị thu hồi để giao cho các dự án đầu tư để không có cơ hội nhận chuyển nhượng. Từ đó, mọi người đều hiểu rõ đất nào có thể sinh lợi khi nhận chuyển nhượng và đất nào không thể.

Thứ hai, đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật đất đai, nhất là tuyên truyền, thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện Phú Quốc; thông tin về các rủi ro gặp, thiệt hại về tài sản khi mua bán đất đai trái pháp luật…

Thứ ba, cán bộ, công chức, viên chức không được môi giới, kinh doanh đất đai, cũng như chung nhóm lợi ích với giới đầu cơ đất đai. Đối với các xã, thị trấn là đơn vị quản lý trực tiếp về đất đai, phải quán triệt nghiêm chỉ đạo của tỉnh, những trường hợp nào vì lợi ích cá nhân mà tiếp tay cho việc vi phạm về quản lý đất đai, sẽ xử lý nghiêm minh.

Thứ tư, chỉ đạo thanh tra về đất đai, xây dựng tập trung thanh tra chuyên ngành về hoạt động, phân phối, môi giới bất động sản tại Phú Quốc, các sàn giao dịch bất động sản. Nếu không đăng ký kinh doanh, không có chứng chỉ hành nghề phù hợp quy định phát luật phải kiên quyết xử lý theo luật định.

Thứ năm, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm về việc sử dụng đất không đúng mục đích bằng việc xử lý vi phạm hành chính và cưỡng chế khôi phục lại tình trạng ban đầu, đồng thời áp dụng việc thu hồi đất do vi phạm về sử dụng đất.

Một số giải pháp tạm thời để kiểm soát thị trường

Một là, cấm mọi giao dịch quyền sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, hướng đến mục đích ngăn ngừa tình trạng mua bán "nóng" và thổi giá đất nền, phân lô tách thửa tràn lan... dẫn đến sốt đất ảo. Tuy nhiên, các giao dịch về quyền sử dụng đất hợp pháp vẫn được thực hiện theo quy định pháp luật.

Hai là, kiểm soát chặt chẽ, việc đầu tư xây dựng phải có đầy đủ các thủ tục và giấy phép quy định; nghiêm cấm mọi hiện tượng phân lô, bán nền trái quy định phát luật. Đặc biệt là trên đất nông nghiệp và đất rừng…

Ba là, để cho huyện đảo Phú Quốc phát triển bền vững, đúng định hướng, việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là tất yếu, cần thiết, vì vậy chính quyền tỉnh, huyện đang “ Tạm dừng cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất”; “Tạm dừng chưa cho phép tách thửa”.

Với các giải pháp đồng bộ nêu trên, cùng với việc sớm phê duyệt quy hoạch điều chỉnh và công khai, ông Lộc hy vọng thị trường quyền sử dụng đất tại Phú Quốc sẽ được kiểm soát, bình ổn và minh bạch thời gian tới.