Chuyển nhượng dự án, nhìn từ câu chuyện thế chấp

Việc Sở Tài nguyên - Môi trường TP. HCM và Hà Nội công bố danh sách hơn 100 dự án đang thế chấp tại ngân hàng đặt ra những câu hỏi về rủi ro đối với dự án và người mua nhà khi các dự án này được chuyển nhượng.

Thực tế, đây là một câu hỏi đã được các thành viên thị trường đặt ra từ rất lâu, không chỉ đến lúc danh sách gây nhiều tranh cãi được hai cơ quan quản lý này công bố.

Trong 2 năm trở lại đây, với sự thông thoáng của luật pháp, sự phục hồi của thị trường, hoạt động mua bán, chuyển nhượng (M&A) dự án bất động sản diễn ra khá sôi động. Hoạt động M&A thời gian qua đã tạo ra những giá trị cộng hưởng cho nhiều bên, cả bên mua, bên bán, người mua nhà và xã hội.

Chẳng hạn, tại Hà Nội, Dự án Usilk City (quận Hà Đông) bị đắp chiếu nhiều năm liền do chủ đầu tư Sông Đà Thăng Long không đủ khả năng triển khai, khiến hàng trăm khách hàng đã nộp tiền mua nhà tại đây đứng ngồi không yên. Tuy nhiên, sau khi Hải Phát mua lại tòa CT2-105, công trình này đã nhanh chóng được triển khai và đến nay đã gần xong, đem lại kỳ vọng có nhà cho các khách hàng. Hay dự án của Công ty cổ phần Bất động sản Hồng Ngân ở quận Nam Từ Liêm từng bị “đắp chiếu” trong thời gian dài, nhưng sau khi Vingroup mua lại, dự án đã nhanh chóng được triển khai với tên gọi Vinhomes Gardenia và trở thành “hàng nóng” trên thị trường.

Thế nhưng, một câu hỏi đặt ra là liệu các dự án này được chuyển nhượng bị chủ đầu tư cũ “cắm” ngân hàng thì có những rủi ro gì?

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, giảng viên Trường đại học Luật Hà Nội cho biết, Dù Luật Nhà ở 2014 cho phép chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp vẫn được quyền bán, chuyển nhượng… khi được bên nhận thế chấp đồng ý (ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận), nhưng trong thực tế vẫn có những rủi ro nhất định, nhất là nếu năng lực tài chính của bên nhận chuyển nhượng không đủ để kế thừa các nghĩa vụ trả nợ đối với giao dịch đảm bảo bằng các tài sản thế chấp là bất động sản.

Chưa kể, việc dự án được chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới, đồng nghĩa với việc người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư ban đầu sẽ đứng trước rủi ro là tiến độ và chất lượng nhà ở có thể sẽ không được như cam kết ban đầu. Hơn nữa, khi chuyển nhượng dự án cho một chủ đầu tư khác, nghĩa vụ bàn giao nhà cho khách hàng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư ban đầu - là bên được ngân hàng bảo lãnh - cũng chấm dứt.

Luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc điều hành Công ty Luật Basico cho rằng, việc thế chấp vay vốn của chủ đầu tư có nhiều mục đích như để phát triển dự án; để xây dựng công trình, nhà ở trong dự án; hoặc để thực hiện bảo lãnh ngân hàng... Thế nhưng, khi tiến hành chuyển nhượng dự án thì lại là một chuyện khác, vì khi đã thế chấp, thì chủ đầu tư dự án đang là "con nợ”. Vì thế, nghĩa vụ không được chuyển nhượng là bắt buộc, trừ trường hợp bên nhận thế chấp (ngân hàng) cho phép. Tuy nhiên, điều này cũng nên hạn chế, chỉ nên chuyển nhượng khi dự án không còn vướng mắc về thủ tục, cơ chế để đảm bảo quyền lợi hơn cho người mua nhà.

Ông Hải cho biết thêm, về mặt nghiệp vụ, có một số thông tin mang tính bảo mật mà các ngân hàng không được phép cung cấp, như thông tin của khách hàng, thông tin về tài sản đảm bảo, thông tin về tiền gửi... Việc công bố thông tin của một số cơ quan ban ngành trong thời gian vừa qua chưa hợp tình, hợp lý, có thể ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý thị trường, đặc biệt là đối với các dự án đang tiến hành chuyển nhượng.

Thực tế, việc chuyển nhượng một dự án có liên quan đến tài sản đảm bảo, thì để thương vụ thành công, bắt buộc sẽ phải đăng ký thông tin tại Văn phòng Đất đai, nơi đăng ký hoặc Cục Đăng ký giao dịch đảm bảo quốc gia của Bộ Tư Pháp. Theo quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP, khách hàng có thể tìm hiểu bằng cách nộp đơn yêu cầu đến cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm hoặc tự tra cứu thông tin trong hệ thống đăng ký trực tuyến của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.