Chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Lợi ích có công bằng?

Việc thu hồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất được định giá thấp cùng chính sách hỗ trợ một lần đã khiến người dân nhiều vùng gặp khó khăn.

Bàn về lợi ích của người nông dân khi Nhà nước thu hồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp theo Luật Đất đai năm 2013, PGS.TS. Trần Thị Minh Châu, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh cho rằng, mặc dù đã được Chính phủ quan tâm, hỗ trợ người nông dân sau khi bị thu hồi đất ổn định cuộc sống, ổn định sản xuất và đào tạo nghề, thậm chí quy mô hỗ trợ có thể gấp 5 lần giá đất nông nghiệp thời điểm đền bù, tuy nhiên những giải pháp hiện vẫn còn mang tính nguyên tắc và còn nhiều bất cập.

Đại diện nông dân ở đâu trong Hội đồng định giá đất?

“Sau thu hồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất người nông dân vẫn là người thiệt nhất” - PGS.TS. Trần Thị Minh Châu đặt vấn đề khi cho rằng, người nông dân dù có được hưởng sự hỗ trợ đền bù chuyển đổi đất nhưng giá đất nông nghiệp vẫn được tính thấp hơn rất nhiều so với giá các loại đất khác trên thị trường.

PGS.TS. Trần Thị Minh Châu chỉ rõ, khi đã nói đến giá là phải nói đến thị trường mua - bán, giá đất không thể được áp đặt. Không thể áp đặt giá đất theo quy định của nhà nước vào việc đền bù chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho người nông dân. “Chẳng có lý gì khi mua lại quyền sử dụng đất của người khác, người mua lại được đơn phương định giá đất”, bà Châu nói.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các nghị định hiện hành, Hội đồng định giá đất do Chủ tịch tỉnh, thành phố quyết định, căn cứ trên hệ số sử dụng đất. Trong hội đồng này không có thành viên đại diện người nông dân phản ánh giá đất theo giá thị trường. Hội đồng định giá đơn phương đưa ra giá đất thu hồi, không hề có sự thỏa thuận với người dân.

Từ những quy định này đã dẫn đến việc định giá đất đền bù không bao giờ tiệm cận với giá thị trường, tạo ra sự chênh lệch rất lớn giữa việc tính giá đất trước và sau khi thu hồi chuyển đổi mục đích sử dụng. Cụ thể tại nhiều dự án đô thị hóa, công nghiệp hóa, khi nhà nước đền bù cùng tất cả các khoản hỗ trợ khác cho người dân với mức giá rất thấp, nhưng khi các dự án, đặc biệt là các dự án nhà ở lại được định giá bán theo giá thị trường với mức giá rất cao.

“Người nông dân luôn bị thua thiệt khi nhà nước toàn quyền định giá đất thu hồi chuyển đổi mục đích sử dụng. Người dân cũng không hiểu vì sao trên cùng một mảnh đất lại được mua và bán với hai mức giá chênh lệch khác nhau lớn đến như thế”, PGS.TS. Trần Thị Minh Châu chia sẻ.

Bên cạnh đó, theo PGS.TS. Trần Thị Minh Châu, mặc dù quy định hỗ trợ người nông dân sau khi đền bù đất, phần đền bù cho phép gấp 5 lần giá đất nông nghiệp nhưng người nông dân vẫn mất đất canh tác. Với nhà đầu tư đất là tài sản, nhưng đối với người nông dân đất không chỉ là tài sản mà còn là tư liệu sản xuất. Trước khi bị thu hồi đất người nông dân tuy nghèo nhưng ổn định, sau thu hồi đất với số tiền đền bù người dân không chuyển đổi được nghề sẽ biến thành hộ nghèo bấp bênh.

Sau khi bị thu hồi đất đã kéo theo nhiều hệ lụy cho người dân đặc biệt về an sinh xã hội. Trước mắt, việc làm nông nghiệp giảm sẽ kéo theo thu nhập nông nghiệp giảm. Với số tiền được đền bù, thu nhập ban đầu của người dân có thể tăng nhưng sau đó sẽ sụt giảm và không có cơ hồi phục nếu không chuyển được nghề. Người nông dân khó tiếp cận được với những nghề mới do trình độ không phù hợp. Thường người dân lấy tiền đền bù đầu tư xây nhà cho thuê, bán hàng… nhưng không phải ai cũng có thể làm được.

“Sự xuất hiện khu đô thị, khu công nghiệp sẽ dẫn đến tệ nạn xã hội gia tăng, tạo ra sự phân hóa giàu - nghèo trong tầng lớp nông dân rất lớn. Người nông dân từ nghèo ổn định sang nghèo bấp bênh trong khi chênh lệch địa tô họ không được hưởng nhưng lại hưởng toàn bộ hậu quả từ quá trình đô thị hóa”, PGS.TS. Trần Thị Minh Châu chia sẻ.

Đề cập đến các dự án tái định cư của người dân các vùng lòng hồ thủy điện, PGS.TS. Trần Thị Minh Châu cho biết, với người dân vùng tái định cư, nhà ở của người dân ở chỗ cũ dù có giá trị tài sản không lớn nhưng môi trường sống tốt. Tuy nhiên khi chuyển sang khu tái định cư, nhà ở có giá trị trao đổi cao nhưng chất lượng sống thấp, nhiều hộ dân lâm vào cảnh khó khăn từ chỗ có thể sống được đến chỗ không thể sống được.

Hỗ trợ nhà đầu tư bằng dịch vụ công không phải bằng giá đất

Trước những bất cập trong việc định giá đền bù chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp, PGS.TS. Trần Thị Minh Châu kiến nghị giá đền bù thu hồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất dứt khoát phải được thỏa thuận với người nông dân. Trong giai đoạn chưa thể sửa được Luật thì cần thiết phải bổ sung đại diện nông dân vào Hội đồng định giá đất đền bù. “Theo nguyên tắc phải chia sẻ một phần địa tô do chuyển mục đích sử dụng đất cho người nông dân, đảm bảo cân bằng lợi ích giữa 3 chủ thể gồm nhà đầu tư, người nông dân và nhà nước, điều này còn giảm được việc đầu cơ dự án”, PGS.TS. Trần Thị Minh Châu chỉ rõ.

Mặt khác, nhà nước cần chú trọng sinh kế của người dân sau khi bị thu hồi đất. Cụ thể cần cân nhắc thận trọng khi thu hồi đất, hỗ trợ có thu nhập từ nghề mới ít nhất theo mức ổn định như cũ, đến khi nào người dân đảm bảo mức thu nhập ổn định mới ngừng hỗ trợ, không chỉ hỗ trợ một lần như hiện nay, đồng thời tách các chính sách an sinh ra khỏi chính sách giá đền bù đất.

Sử dụng một phần diện tích đất đã được thu hồi chuyển giao cho người nông dân để có cơ hội sinh kế được trên mảnh đất đã chuyển giao cho nhà đầu tư để giảm cảm giác bị đối xử bất công bằng. Đối với các dự án thủy điện, nếu giá cả giữa khu đất bị thu hồi và khu tái định cư có sự chênh lệch, nhà nước cũng phải dùng khoản chênh lệch này bù đắp cho người dân có mức sống ổn định tối thiểu bằng với mức sống trước khi bị thu hồi.

Đặc biệt, khi đã có chính sách để khuyến khích các nhà đầu tư; không đứng về phía người nông dân để ngăn cản quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa… nhà nước cần hỗ trợ các nhà đầu tư bằng dịch vụ công, không thể hỗ trợ bằng giá đất. Song song với đó cần tăng cường kênh giám sát độc lập cơ quan có thẩm quyền thu hồi và định giá đất.

“Một mình Luật Đất đai không thể xử lý được hết những vấn đề của người nông dân khi bị thu hồi đất. Cần phải kết hợp giữa 3 chính sách: Chia sẻ địa tô chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất cho người nông dân dưới các hình thức thích hợp; Kết hợp với các chính sách an sinh xã hội; Có chính sách khuyến khích người dân lập nghiệp và chuyển nghề để có được cuộc sống với thu nhập mới ít nhất phải bằng với mức sống cũ”, PGS.TS. Trần Thị Minh Châu chỉ rõ.