Cho thuê nhà ở: Sống khỏe!

Phân khúc BĐS cho thuê được đánh giá ổn định bậc nhất về thanh khoản. Từ những căn nhà thổ cư được gia chủ tự thiết kế, xây dựng, cơi nới thành 4-5 tầng, tới các căn chung cư thuộc dự án nhà ở thương mại đều có tỷ lệ “lấp đầy” nhanh chóng ngay khi có “chỗ trống”.

Theo đánh giá của một số chuyên gia, mặt bằng giá thành sản phẩm chung cư thương mại nói chung ở đô thị (Hà Nội là điển hình) vẫn cao hơn khả năng tài chính của đại bộ phận người dân có nhu cầu nhà ở bức thiết. Do vậy, nhu cầu thuê nhà ở chưa lúc nào giảm nhiệt vì các khu KTX tập trung, dự án nhà ở cho SV, người lao động thuê chỉ như “muối bỏ bể”.

Tấc đất, tấc vàng

Không phải ngẫu nhiên, thành ngữ trên đã trở thành “định lý” liên quan tới giá trị đất đai (cả trong nông nghiệp lẫn ngành địa ốc). Tại địa bàn “đất chật người đông” như Tp Hà Nội, từ lúc Thủ đô chưa mở rộng quy hoạch hành chính, tới thời điểm địa giới đã lan tỏa khắp bốn hướng, hoạt động tìm – cho thuê nhà ở luôn náo nhiệt với sức cầu vượt xa cung.

Bất kể khả năng tài chính, nhu cầu của mọi đối tượng khách hàng, đều có sản phẩm nhà cho thuê tương ứng. Với người lao động ngụ cư, hành nghề kiếm sống bằng các công việc theo thời vụ (các nhóm thợ ngoại tỉnh là điển hình), bán hàng rong, thu thập phế liệu, buôn rau quả… những xóm trọ dạng “lán trại” ở khu vực ven bãi nổi sông Hồng, Hồng Hà, Long Biên hay Cổ Nhuế, Ba La luôn sẵn sàng phục vụ.

Sinh viên có điều kiện tài chính, hay các cá nhân, cặp vợ chồng trẻ chưa đủ khả năng mua nhà đất ở Thủ đô, lựa chọn số một chính là những căn chung cư thương mại được gia chủ rao cho thuê với đủ mức giá (trải dài từ 2 tới dưới 10 triệu đồng/tháng)…

Thị trường chung cư phát triển cả số lượng lẫn chất lượng. Trước nhu cầu về tiện ích sinh hoạt (khép kín, điều hòa, chỗ để xe) của khách hàng, hầu hết các chủ khu trọ đều chủ động “nâng cấp” từng căn phòng để cạnh tranh với hàng sa số chung cư thương mại được môi giới chào hàng mỗi ngày.

Theo tìm hiểu, “tiêu chuẩn” của “Thượng đế” thuê nhà đã được nâng lên theo hướng: đầy đủ tiện ích và rẻ nhất có thể. Nhu cầu đó đã trực tiếp thúc đẩy hàng loạt khu nhà cho thuê theo dạng chung cư mini mọc lên ở các địa bàn gần trường đại học, cao đẳng, cơ sở đào tạo hay khu công nghiệp tập trung.

Thường thường bậc trung, giá thuê mỗi căn phòng trọ dạng này vào khoảng 2 – 2,5 triệu đồng/tháng (tùy theo diện tích 14-18 m2). Đồng thời, người thuê bị “ép” phải đóng từ 3 tới 6 tháng tiền thuê. Ngoài ra, rất nhiều trường hợp phải “đặt cọc” 1-3 triệu đồng cho gia chủ với lý do: Đề phòng người thuê bất ngờ dọn đi?!

Môi giới …câu giầm

Theo Thảo, một sinh viên hệ Cao đẳng sư phạm đang trọ tại khu vực Bùi Xương Trạch, chủ nhà trọ yêu cầu “chồng” trước 3 tháng tiền nhà, kèm theo 4 triệu đồng.

“Họ lấy lý do nhà được xây dựng đẹp (trước kinh doanh nhà nghỉ dạng cao cấp), nội thất đồ gỗ và bày cả... đồ cổ. Vì thế, dù bức xúc, nhưng tôi vẫn chấp nhận đóng tiền “đề phòng làm hư hại nội thất” trong nhà. Như thế vẫn còn hơn trọ ở các khu đông người, hàng chục phòng với tình trạng mất an ninh như …cơm bữa” – một sinh viên năm thứ ba quê Thanh Hóa than thở.

Trong lực lượng người làm nghề môi giới, kể cả những sale chuyên nghiệp thuộc sàn giao dịch “quy chuẩn”, tới “cò” tự do làm việc trong các văn phòng nhà đất núp pháp nhân của một công ty kinh doanh BĐS bất kỳ, tỷ lệ cá nhân sống được bằng mảng mua bán BĐS rất hạn chế.

Tham chiếu qua nhiều môi giới từng kinh qua đủ môi trường làm việc ở Hà Nội, tổng kết chung đều xoay quanh: BĐS cho thuê vẫn là “cần câu cơm” chính của môi giới.

Đặc biệt, giai đoạn vừa qua (2013-nửa đầu 2015), nếu không dựa vào tìm nhà, chung cư cho thuê thì môi giới chắc chắn phải bỏ nghề – Huy Nam, làm việc tại văn phòng nhà đất ở quận Cầu Giấy đoán chắc.

Với mảnh bằng cử nhân thương mại, sau hơn 5 năm bươn chải, Nam đã thử sức mình ở nghề kinh doanh dịch vụ BĐS từ 4 năm nay. Rơi đúng thời điểm địa ốc lao dốc trầm trọng về thanh khoản lẫn độ chuyên nghiệp, nhiều môi giới như anh này đã phải “chạy” đồng thời hai chân: Vừa làm BĐS mua bán – vừa đeo đẳng các thương vụ thuê nhà (chủ yếu chung cư).

Trao đổi với PV, ông Hà Hải, hiện quản lý một nhóm môi giới gần 10 người (đặt trụ sở trung tâm nhà đất ở quận Thanh Xuân), thừa nhận bản thân mình cũng đã trải qua tình trạng tương tự. Theo đó, trong lúc toàn thị trường nhà ở thương mại gặp “khó”, đội quân này đã có thể “tự nuôi” bằng khớp nối nhu cầu của người cần thuê với gia chủ có nhà cho thuê.

“Anh còn lạ gì, mỗi giao dịch thuê nhà chỉ dành phí dịch vụ chừng nửa tháng tiền thuê. Nhưng cũng gian nan lắm, nhiều trường hợp dù đã ký hợp đồng dịch vụ, hợp đồng thuê nhà, nhưng chủ nhà “xù” tiền phí, hay chỉ trả nhỏ giọt qua từng tháng. Khó chịu lắm, nhưng vẫn phải nhẫn nại, vì đó là một phần tất yếu không tránh khỏi của nghề “làm dâu trăm họ” – môi giới Lan Hương cười khổ.

Đến nay, hành lang pháp lý được bổ sung nhiều quy định mới, trong đó bao gồm cả đòi hỏi môi giới hoạt động phải có “thẻ hành nghề”. Về kỹ thuật, đây sẽ là sức ép khốc liệt với lực lượng trung gian dịch vụ địa ốc. Nhưng thực tế, trong phạm vi hoạt động cho thuê, người môi giới vẫn chưa thực “quan tâm” tới yêu cầu này.

“Nếu áp luật nghiêm, e rằng chỉ vài phần trăm môi giới có chứng chỉ hợp pháp. Hơn nữa, người thuê và chủ nhà đâu cần môi giới có thẻ. Họ chỉ cần khớp nối giao dịch thành công và trả phí dịch vụ thấp nhất có thể…” – môi giới Hải Yến nhìn nhận.