Cần cách làm mới để phá băng thị trường địa ốc

Những ngày sau Tết Canh Dần, hàng loạt thông tin bất lợi của nền kinh tế đã khiến giới kinh doanh bất động sản quan ngại. Bởi nếu năm nay tiếp tục “ngủ đông”, đây cũng là năm thứ ba liên tiếp thị trường này đóng băng, một nguồn vốn khổng lồ bị chôn vào đất sẽ tác động tiêu cực đến nền kinh tế.

Viễn cảnh giẫm chân... năm cũ

Điểm ghi nhận đầu tiên là không khí nhộn nhịp tại các sàn giao dịch địa ốc. Tuy nhiên, khách hàng viếng thăm khá nhiều, nhưng chủ yếu là tìm hiểu chứ chưa có giao dịch. Tại Sàn giao dịch địa ốc ACB, trung bình mỗi buổi sáng có hơn 100 khách hàng, nhưng chỉ có một số đơn đặt hàng đối với nhà ở hiện hữu.

Thị trường căn hộ đang đóng băng đã diễn ra từ năm qua. Nguyên nhân do hầu hết dự án tung ra đều không bán hết hàng, nên việc mua đi bán lại khó thực hiện và cũng không sinh lợi, trong khi khách hàng hàng tháng phải nộp tiền theo tiến độ. Trường hợp phải vay ngân hàng sẽ gặp khó khăn gấp bội, vì phải trả lãi suất. Điều đó lý giải tại sao thị trường đã chứng kiến nhiều dự án ra mắt rầm rộ nhưng cuối cùng lượng hàng bán được quá ít so với kỳ vọng.

Tại Thủ Đức, một dự án căn hộ chung cư chào bán khi khủng hoảng kinh tế bắt đầu xảy ra, gần hai năm chào hàng với đủ chiêu khuyến mãi, qua tay nhiều nhà môi giới, nhưng đến nay bán được 1/10 số lượng căn hộ.

Trong khi đó, chỉ vài tháng nữa là hoàn thành và bàn giao căn hộ cho khách hàng, chắc chắn sức ép về thu hồi vốn sẽ đè nặng lên chủ đầu tư. Hoặc một chung cư đã hoàn thành, nhưng số lượng căn hộ penthouse còn lại rao bán mãi nhưng chẳng có ai mua.

Đặc biệt thị trường càng thê thảm hơn đối với những dự án căn hộ cao cấp, rất khó có khách mua, còn những hợp đồng ký kết trước đây thanh toán lại chậm chạp. Cũng vì thị trường ế ẩm nên có chủ đầu tư làm liều phạm luật bằng cách thu tiền của khách hàng trong khi chưa xây phần móng!

Năm nay, theo phân tích của các chuyên gia, thị trường bất động sản sẽ khó có cơ hội khởi sắc. Tổng giám đốc một công ty địa ốc nhận định, tài chính là bình dưỡng khí đối với thị trường bất động sản, nhưng nay gần như đang teo tóp lại vì chủ trương hạn chế cung tiền vào lĩnh vực này để kiềm chế lạm phát.

Trước đây, các ngân hàng có thể sử dụng 40% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, trong đó một phần đáng kể sẽ chảy vào địa ốc. Tuy nhiên, từ tháng 12-2009, tỷ lệ này giảm xuống ở mức 30%.

Một áp lực khác tác động tiêu cực đến thị trường, đó là nguồn cung quá lớn. Theo tổng hợp từ Công ty Nghiên cứu thị trường VietRees, các dự án đang trong quá trình xây dựng trong năm nay sẽ cung cấp cho thị trường thêm khoảng 9.000 căn hộ và gần gấp đôi vào năm 2011. Nguồn cung nhà ở tăng mạnh, trong khi nguồn tiền hạn chế nên thị trường sẽ ế ẩm là điều khó tránh khỏi.

Hướng đi thích hợp

Đa số các doanh nghiệp làm địa ốc có vốn nhỏ, lại chủ yếu đi vay nên khi dồn hết lực vào dự án mà thị trường không có đầu ra chắc chắn chủ đầu tư sẽ bị dồn vào cửa sinh tử. “Không lẽ bó tay chờ chết, muốn tồn tại, phải có hướng đi riêng”, giám đốc một doanh nghiệp khẳng định.

Một cách làm đã được thị trường chấp thuận, là đi vào phân khúc căn hộ trung bình. Hai năm trước đây, Công ty cổ phần Phát triển căn hộ Nam Long đã thành công với chuỗi căn hộ Ehome với giá khoảng 600 triệu đồng/căn hộ, tại quận 9. Công ty Địa ốc Lê Thành cũng tung ra loại căn hộ tương tự tại quận Bình Tân, đều bán hết sạch sau nhiều đợt tung hàng. Năm nay, Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng cũng bắt đầu cho ra đời sản phẩm có giá mềm. Dự kiến sản phẩm sắp tới công ty sẽ bán dự án chung cư thuộc quận Bình Tân, giá trung bình 12 triệu đồng/m², diện tích mỗi căn hộ từ 50m².

Hướng đi khác đang thu hút sự chú ý của thị trường đó là phát hành trái phiếu dự án. Năm 2008, Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) phát hành trái phiếu riêng lẻ huy động vốn, với tổng giá trị lên đến 750 tỷ đồng cho dự án chung cư Phú Mỹ (phường Phú Mỹ, quận 7, TPHCM), nay gọi là Belleza.

Lãi suất của trái phiếu đợt này là 12%/năm, mệnh giá 1,5 tỷ đồng/trái phiếu. Mỗi trái phiếu được tặng một quyền mua căn hộ Belleza, giảm giá 8% khi mua căn hộ. Trong vòng 3 ngày, chủ đầu tư đã huy động đủ vốn.

Việc đáo hạn trái phiếu đã được thực hiện vào 3 đợt sau đó. Nhằm hiện thực hóa quyền lợi cho khách hàng mua trái phiếu, ngày 23-1-2010, Sacomreal đã chính thức công bố dự án và tổ chức bốc thăm căn hộ Belleza. Kết quả thật tốt khi có đến 75% khách hàng đã đặt cọc mua căn hộ Bellza.

Ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Sacomreal phân tích: “Việc huy động vốn bằng hình thức trái phiếu dự án chỉ thành công khi chủ đầu tư đảm bảo được các yếu tố: lãi suất trái phiếu cạnh tranh, tính rủi ro thấp, quyền mua bất động sản kèm mức chiết khấu và đặc biệt là giá trị gia tăng trên sản phẩm bất động sản cao”.

Như vậy, muốn phát hành trái phiếu thành công các chủ đầu tư phải đảm bảo hai yếu tố: thứ nhất có uy tín, khách hàng tin tưởng; thứ hai đảm bảo cho khách hàng thấy có lời hơn khi so với các dự án khác.

Rõ ràng trong thời buổi khó khăn, muốn tồn tại các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc phải “vắt óc” tìm giải pháp. Với xu hướng này, những dự án có giá “trên mây” sẽ phải tụt dần xuống đất, tất nhiên xã hội được nhờ vì đối tượng hưởng lợi chính là người thiếu nhà ở…

DiaOcOnline.vn - Theo Sài Gòn Giải Phóng