Cải tạo chung cư cũ khó thu hút ông lớn tham gia

Việc Hà Nội cho phép xây tối đa 24 tầng tại 10 dự án cải tạo khu tập thể cũ được xem là bước đi đầu tiên, tạo cơ chế thông thoáng để thu hút nhà đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ trên địa bàn. Tuy nhiên, từ quy định tới thực tiễn vẫn còn một khoảng cách.

Theo Quy chế Quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử TP. Hà Nội do Chủ tịch UBND Hà Nội Nguyễn Đức Chung ký ban hành (có hiệu lực từ ngày 14/4/2016), chiều cao các công trình trong khu vực này được xây tối đa 24 tầng.

Mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội cũng cho biết, đã hoàn thành kế hoạch cải tạo chung cư cũ và đang trình UBND TP. Hà Nội thông qua, trong đó cũng đề cập tới chiều cao tối đa tại 10 dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thành phố được xây tối đa 24 tầng.

Cụ thể, Khu tập thể Quỳnh Mai được phép xây tối đa 24 tầng (cao 86m), Khu tập thể Giảng Võ được xây tối đa 21 tầng (cao 76m), Khu tập thể Ngọc Khánh được xây tối đa 21 tầng (cao 76m), các khu Thành Công, Khương Thượng, Vĩnh Hồ, Kim Liên, Phương Mai, Thanh Nhàn..., được phép xây tối đa 24 tầng (cao 86m).

Quy định này được kỳ vọng sẽ tháo nút thắt trong việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội, vốn được ông Nguyễn Thế Thảo, nguyên Chủ tịch UBND TP. Hà Nội ví là khó như “húc đầu vào đá”. Với các doanh nghiệp địa ốc, việc tháo gỡ được nút thắt chiều cao công trình sẽ giải được bài toán lợi ích của họ, nên tạo sức hút với nhiều doanh nghiệp.

Tuy vậy, vẫn còn một số vướng mắc, nếu không tháo gỡ triệt để kế hoạch cải tạo chung cư cũ của Hà Nội vẫn khó đi nhanh. Cụ thể, Quy chế quản lý quy hoạch tăng số tầng tối đa lên 24, thay vì chỉ 13 hay 14 tầng như trước kia, nhưng lại đính kèm là không làm gia tăng mật độ dân số. Đây là điều gây khó cho nhà đầu tư, bởi như thế họ sẽ phải xây dựng căn hộ lớn và với những vị trí nội đô, những căn hộ này sẽ có giá trị rất cao. Do đó, sẽ ảnh hưởng đến khả năng thanh khoản của sản phẩm.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, đại diện một doanh nghiệp đang có chủ trương tham gia vào kế hoạch cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội cho biết, quy định này sẽ hạn chế nhu cầu đầu tư. Bởi lẽ, với một nhà đầu tư, việc đầu tư vào một dự án sẽ phải căn cứ vào khả năng sinh lời, tức là phải có người mua thì người ta mới sẵn sàng đầu tư.

Ngoài ra, một quy định gây khó khác là những hộ dân sinh sống tại chung cư cũ không được mua thêm 1 căn hay 2 căn, mà phải là những người mới. Cũng có ý tưởng cho rằng, cho chính các hộ dân tại phường hoặc tại quận có dự án đang triển khai được mua, nhưng điều này cũng rất khó, vì không đo lường được số lượng người xung quanh đó có nhu cầu mua nhà tại dự án đấy hay không?

Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, cải tạo, xây mới chung cư cũ là vấn đề phức tạp, khó khăn và cần phải sớm có giải pháp triệt để. Với tổng mức đầu tư thấp nhất là 6.000 tỷ đồng/dự án và cao nhất là lên tới 47.000 tỷ đồng/dự án, thì chắc chắn phải là các nhà đầu tư bất động sản lớn, có tiềm lực tài chính. Tuy vậy, với cơ chế hiện tại, sẽ rất khó để các nhà đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính đủ tự tin để đầu tư. Bởi lẽ, các nhà đầu tư này đang có chiến lược mở rộng quỹ đất thông qua việc mua lại dự án của doanh nghiệp khác, thay vì đầu tư mới hoàn toàn để tiết kiệm chi phí, thời gian. Trong khi đó, những vướng mắc về quy mô dân số, khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng khi tiến hành cải tạo chung cư cũ khiến họ phải cân nhắc khi tham gia vào lĩnh vực dù hấp dẫn, nhưng cũng được coi là “khó nhằn” này.

Để giải quyết được bài toán này, cần một cơ chế mới mạnh mẽ hơn, quyết liệt và có tính thực tiễn hơn.