Bất động sản ngóng nguồn vốn mới

Thông tin gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng dừng giải ngân, cộng với động thái Ngân hàng Nhà nước sẽ siết chặt hơn tín dụng vào bất động sản khiến nhiều người trong ngành lo lắng. Các doanh nghiệp bất động sản, nhất là những người đầu tư vào phân khúc căn hộ giá thấp, đang kỳ vọng sẽ có nguồn vốn mới cho người mua nhà, tựa như gói tín dụng ưu đãi vừa qua.

Gặp khó vì siết tín dụng

Với lãi suất ưu đãi, gói tín dụng 30.000 tỉ đồng đã tác động tích cực tới thị trường bất động sản, góp phần tạo sức nóng làm tan chảy khối băng đã tích tụ trên thị trường trong giai đoạn 2012-2014. Theo đánh giá của ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, so sánh với thời kỳ trầm lắng, thị trường bất động sản đã có sự tăng trưởng ấn tượng trong năm 2015, tăng 75% về số lượng, tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà thương mại có diện tích nhỏ với giá bán vừa túi tiền người mua.

Bắt đầu nửa cuối năm 2015 đến nay, sự ấm lên của thị trường bất động sản đã lan tỏa ra khắp các phân khúc của thị trường. Các giao dịch trước đây tập trung chủ yếu ở người có nhu cầu mua để ở, nay thị trường đã xuất hiện các nhà đầu tư cá nhân mua nhà để cho thuê kiếm lời và đảm bảo tài sản của mình.

Thế nhưng, ngay vào lúc thị trường đang hưng phấn thì dòng vốn chảy vào bất động sản lại bị siết lại. Điển hình là động thái ngừng giải ngân gói tín dụng 30.000 tỉ đồng. Ngay lập tức, thị trường phản ứng với giao dịch nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp chững lại, trở nên trầm lắng hơn. Một số dự án căn hộ nằm trong gói tín dụng này bắt đầu thấy khó khăn trước mắt.

Ông Phạm Minh Tuấn, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát, kể rằng công ty ông làm dự án nhà ở xã hội The Vestas có quy mô 8 tòa nhà cao 18 tầng với 1.900 căn hộ. Song, đúng vào thời điểm dự án này được xác nhận đủ điều kiện kinh doanh thì gói 30.000 tỉ đồng khép lại.

Ông Tuấn cho biết, trước lúc gói tín dụng ngừng giải ngân, Hải Phát đã tiếp nhận cả ngàn tờ đơn đăng ký mua nhà, nay thì hầu như chẳng ai quan tâm nữa khi nhiều người có tâm lý ngóng chờ một gói tín dụng khác. “Nếu không có sự hỗ trợ vay lãi suất thấp thì gần như nhu cầu mua nhà của họ trở về con số 0”, ông Tuấn nói.

Không chỉ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại cũng có tình trạng tương tự. Trong đó, hai điểm khiến các doanh nghiệp bất động sản lo là nâng hệ số rủi ro các khoản phải đòi trong kinh doanh bất động sản lên 250%, và giảm trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn, trung hạn của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài từ 60% xuống còn 40% (theo Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước).

Ông Nam của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu dự thảo sửa đổi Thông tư 36 không có lộ trình phù hợp sẽ gây tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản nói chung.

Sẽ có nguồn vốn mới?

Nói về gói 30.000 tỉ đồng, ông Nam cho biết Thủ tướng đã chỉ đạo các ngân hàng tiếp tục giải ngân cho đến khi hết số tiền đã cam kết trong hợp đồng đối với người vay mua nhà ở xã hội và thương mại giá rẻ. Tuy nhiên, doanh nghiệp thì vẫn chưa được hưởng như vậy. Điều này có nghĩa, khi chuyển sang lãi suất thương mại thì doanh nghiệp phải tính vào sản phẩm của họ nên giá bán sẽ tăng lên. “Do vậy, hiệp hội đang kiến nghị Chính phủ, rằng nếu các doanh nghiệp đã ký hợp đồng với ngân hàng thì tiếp tục được giải ngân với lãi suất như quy định”, ông Nam nói.

Đối với dự thảo sửa đổi Thông tư 36, ông Nam cho biết thông thường các doanh nghiệp phải vay ngân hàng 40-50% tổng mức đầu tư dự án. Một số ít doanh nghiệp bất động sản huy động được vốn qua thị trường chứng khoán nhưng vẫn phải phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Các quỹ tín thác, đầu tư ở Việt Nam về cơ bản chưa hình thành nên nguồn vốn ngân hàng vẫn là chủ lực và quan trọng nhất với thị trường bất động sản. Vì vậy, hiệp hội đã gửi văn bản kiến nghị Thủ tướng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng cần phải có lộ trình thích hợp và thời điểm áp dụng hợp lý dự thảo sửa đổi Thông tư 36, tránh gây sốc thị trường.

Vậy liệu sẽ còn “phao cứu sinh” cho cả người mua nhà và doanh nghiệp như gói 30.000 tỉ đồng vừa rồi hay không? Theo ông Nam, Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội của Chính phủ đã quy định hai nguồn vốn cho doanh nghiệp và người dân để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại quy mô nhỏ giá rẻ.

Thực tế, Ngân hàng Nhà nước đã có những bước triển khai ban đầu. Những ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối phải dành 3% tổng dư nợ của mình để cho vay với các điều kiện ưu đãi cho doanh nghiệp, hợp tác xã và người dân trong việc mua bán nhà ở xã hội. Ba phần trăm trên tổng dư nợ của những ngân hàng này sẽ tương đương 300.000-400.000 tỉ đồng. “Đây là nguồn vốn tương đối lớn và gói này sẽ không có giới hạn khi nào dừng như gói 30.000 tỉ đồng trước đó”, ông Nam nói.

Ông Nam cho biết, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ định bốn ngân hàng thương mại là Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank phải làm việc này, đồng thời ban hành Thông tư 25 hướng dẫn điều kiện, cách thức, đối tượng cho vay, với nội dung giống gói 30.000 tỉ đồng. Hiện nay, các ngân hàng thương mại chưa triển khai vì họ phải giải ngân gói 30.000 tỉ đồng.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Chính sách xã hội cũng được cấp vốn từ ngân sách, huy động vốn từ thị trường để cho doanh nghiệp và người dân mua nhà ở xã hội vay. Ngân hàng này chịu trách nhiệm xây dựng đề án, báo cáo Chính phủ với những điều kiện như gói 30.000 tỉ đồng. Như vậy, thay vì gói 30.000 tỉ đồng, giờ có hai nguồn vay khác từ các ngân hàng thương mại (huy động từ người dân, doanh nghiệp) và ngân hàng chính sách (nguồn ngân sách). “Hiện Bộ Xây dựng đang phối hợp cùng Ngân hàng Chính sách để hoàn thiện gói vay này và trình Chính phủ”, ông Nam cho biết.