Ảm đạm thị trường bất động sản

Thường vào quý 4 hàng năm, các dự án nhà ở tại TPHCM rầm rộ tung hàng để đón luồng tiền của không khí mua nhà đón tết. Tuy nhiên, thực tế qua ghi nhận đầu quý 4-2018, đang bao trùm không khí thị trường bất động sản (BĐS) khá ảm đạm.

Giảm nguồn cung

Nguồn cung thị trường BĐS tại TPHCM thời gian qua đến nhiều từ đất công, đó là hậu cổ phần hóa, di dời nhà xưởng…

Tuy nhiên, sau khi xem xét lại việc thất thoát trong cổ phần hóa, Sở Xây dựng TPHCM cho biết đã có 53 dự án phải dừng lại để đấu giá, nhưng không biết đến khi nào mới tiếp tục vì chờ đợi các thủ tục hướng dẫn. Đó chính là lý do năm nay thị trường BĐS “nằm im thin thít”.

Một doanh nghiệp kinh doanh BĐS thuộc tốp hàng đầu của TPHCM cho hay, tới thời điểm này gần như bị “vỡ trận” kế hoạch kinh doanh năm 2018. Sở hữu quỹ đất tập trung tại khu Đông thuộc quận 2 và quận 9, dự kiến mở bán vào quý 3 và quý 4 năm nay nhưng hiện đang bị “đứng hình”.

Một dự án lớn gần 40ha nằm gần khu bán đảo Thủ Thiêm vì “dính chùm” trong việc thanh tra và xử lý hậu thanh tra về việc giao đất, mở rộng ranh dự án của dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm nên hồ sơ pháp lý bị dừng lại để chờ kết quả xử lý tổng thể của khu vực.

Do đó, dự án không đủ điều kiện bán hàng, trong khi mỗi năm trả gần 300 tỷ đồng tiền lãi - phát sinh từ việc mua khu đất vào năm 2015. Một dự án khác có diện tích cũng khá lớn là nhà thấp tầng, hồ sơ thủ tục dang dở, hiện nay đang bị kiểm tra lại quá trình cổ phần hóa, nên cũng bị đứng lại.

Về một quỹ đất vàng ở khu trung tâm TPHCM, đại diện doanh nghiệp BĐS này than vãn: “Căn hộ nhỏ nhất có giá thanh toán cũng trên 12 tỷ đồng/căn nên cực kỳ kén khách, phải là người có nhu cầu thật sự và thật giàu mới có thể với tay tới”.

Những năm trước đây, hàng năm Công ty cổ phần địa ốc Hưng Thịnh chào hàng trên dưới 5.000 căn hộ của hàng chục dự án nhà chung cư, nhưng năm nay ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc công ty, thừa nhận phải “chuyển hướng đi tìm nguồn cung ở các tỉnh vì thị trường TPHCM gặp khó do nguồn cung khan hiếm”.

Công ty ráo riết săn lùng mua dự án căn hộ cũng như đất nền; tuy nhiên, dự án có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh gần như rất ít. Trong khi đó, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông group, cho biết hiện doanh nghiệp chủ yếu tập trung khai thác các dự án căn hộ thuộc tỉnh Bình Dương giáp ranh TPHCM với giá trị chưa tới 2 tỷ đồng/căn.

Còn các dự án thuộc TPHCM vẫn chung tình trạng “trùm mền” vì pháp lý chưa hoàn chỉnh.

Theo báo cáo của Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam, số lượng căn hộ chào bán mới tại TPHCM trong quý 3-2018 đạt 6.711 căn, giảm 14% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung biệt thự, nhà phố, đất nền mở bán rất hạn chế, giao dịch trầm lắng do khan hiếm nguồn cung. Công ty Nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam cũng nhận định biệt thự, nhà phố nguồn cung giảm đến 47% do lượng mở bán mới tương đối hạn chế.

Hướng đến giá trị thực hơn

Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, đến năm 2019, việc áp dụng Thông tư 36/2014 sẽ có hiệu lực toàn diện về tỷ lệ tối đa được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn đối với thị trường BĐS.

Lộ trình cho phép giảm dần trong 3 năm: Năm 2016, được sử dụng tối đa 60% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh BĐS là 150%.

Năm 2017, được sử dụng tối đa 50% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh BĐS là 200%. Năm 2018, được sử dụng tối đa 45% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh BĐS là 200%.

Và từ ngày 1-1-2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh BĐS là 200%.

Mặc dù có lộ trình hẳn hoi, nhưng ghi nhận từ đầu năm 2018 đến nay, các doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư và người tiêu dùng đã khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng do các tổ chức tín dụng đã dần hạn chế khoản cho vay tín dụng đối với lĩnh vực BĐS.

Nhiều tổ chức tín dụng sử dụng các hàng rào kỹ thuật như tăng lãi suất để hạn chế việc vay tiền mua nhà.

Theo Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), mặc dù có báo trước theo lộ trình đã vạch ra nhưng việc siết nguồn cung tiền chắc chắn “đẩy” các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đứng trước nhiều thách thức, buộc phải tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư, giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng.

Các doanh nghiệp BĐS tìm cách tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp hoặc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn BĐS trong nước hùng mạnh.

Một giải pháp khác là xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán; phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án, cổ phiếu… để tăng nguồn lực phát triển dự án.

Một mặt kêu gọi các doanh nghiệp có giải pháp “tự vệ”, mặt khác, HoREA vẫn phát văn bản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước “tạm hoãn” áp dụng siết nguồn cung vốn. Diễn tiến thực tế cho thấy, sắp tới thị trường BĐS sẽ đối mặt với khó khăn kép là không tránh khỏi.

Nhưng đôi khi đó là khoảng lặng cần thiết để điều chỉnh thị trường, hướng đến giá trị thực hơn; đó là làm sao để giá nhà, đất xuống thấp cho phù hợp với thu nhập của xã hội, đại bộ phận người dân có khả năng mua nhà, thay vì các chính sách đóng - mở liên hồi, nhưng cuối cùng thị trường này chỉ phục vụ cho tầng lớp giàu có…