Ai dám “ôm” đất vàng chung cư cũ!?

Chính quyền TP. Hà Nội mới đây đã công bố phương án cải tạo, xây dựng mới 10 dự án bất động sản lớn tại các vị trí “đất vàng”, vốn là các khu tập thể cũ. Với tổng vốn đầu tư cho một dự án lớn nhất lên tới 47.000 tỷ đồng và thấp nhất là 6.000 tỷ đồng, ước tính nguồn vốn mà Thành phố phải huy động lên đến 361.000 tỷ đồng.

Số vốn “khủng” này chắc chắn sẽ phải huy động từ nguồn xã hội hóa, nhưng với cơ chế hiện nay, nhà đầu tư chưa hẳn đã dám “ôm” đất vàng!

Đại diện Thành phố khẳng định, sẽ xem xét một cơ chế đặc thù cho chủ đầu tư triển khai dự án. Tuy nhiên, trao đổi với người viết, đại diện một DN từng rất “hăm hở” tham gia cải tạo chung cư cũ cho biết, họ sẽ vẫn chờ đến khi mọi chuyện… hai năm rõ mười. Bởi lẽ, đây chính là những dự án đã từng được Hà Nội kêu gọi đầu tư từ nhiều năm trước và ai tham gia đều gặp cảnh “húc đầu vào đá”.

Theo thống kê, TP. Hà Nội hiện có khoảng 1.500 chung cư cũ, có quy mô từ 2 - 5 tầng, đa số được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1980. Số lượng chung cư cũ tập trung nhiều nhất tại các quận Ba Đình, Đống Đa, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân…

Do đều được xây dựng theo công nghệ cũ, nên các chung cư cũ đến nay đã hết hạn sử dụng, nguy cơ xảy ra sự cố rất lớn. Đặc biệt, ở hầu hết các khu chung cư cũ, nhiều hộ dân tiến hành sửa chữa, cải tạo, cơi nới, khiến tình trạng xuống cấp diễn ra nhanh hơn.

Từ năm 2005, Hà Nội đã có nghị quyết về cải tạo, xây mới các khu chung cư cũ trên địa bàn. Đến năm 2013, Hà Nội tiếp tục ban hành nghị quyết về một số biện pháp xây lại các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp.

Thế nhưng, ngay cả khi đã có nghị quyết về cải tạo, xây mới chung cư cũ, việc tiến hành cải tạo, xây mới cũng không đơn giản. Theo đó, đến nay, sau 10 năm triển khai, mới chỉ có 14 chung cư cũ trên địa bàn Thành phố được cải tạo, đạt 1%.

Thực tế, việc cải tạo lại chung cư cũ chỉ được thực hiện theo phương thức xã hội hóa, nguồn lực chủ yếu dựa vào việc cân đối tài chính của dự án. Nhà nước chỉ hỗ trợ về công tác quy hoạch, chuẩn bị đầu tư và một số hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu.

Trong khi đó, hầu hết các khu chung cư cũ lại nằm ở khu vực nội thành, bị hạn chế phát triển dân cư theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, nên khiến chủ đầu tư chóng “nản” khi bị khống chế tầng cao.

Phần lớn các chủ đầu tư không còn "mặn mà" với việc đầu tư xây dựng loại hình nhà ở này khi không cân đối được bài toán hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - người dân và DN.

Ngoài ra, cơ chế đền bù chưa hợp lý cũng khiến việc cải tạo chung cư cũ gặp khó. Cụ thể, theo quy định, người dân được đền bù tài sản căn hộ bằng chỉ số cộng thêm diện tích căn hộ do Thành phố quy định là 1,3 và hệ số chuyển tầng K.

Trước đây, tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân 6 m2/người, căn hộ chung cư cũ thiết kế 4 người, thường có diện tích 24 m2/căn hộ. Hiện nay, mức tối thiểu là 12 m2/người, nên để đáp ứng nhu cầu sống tối thiểu, gần như căn hộ nào cũng được cơi nới. Nếu tính theo mức đền bù 1,3 lần diện tích sổ sách, người dân cho rằng, sẽ không đủ tiền để tìm chỗ an cư mới với giá bất động sản hiện nay. Trong khi đó, tại nhiều vị trí đất vàng, cư dân cho rằng, chủ đầu tư có thể sẽ có tỷ suất lợi nhuận từ 400 - 500%?

Quyết tâm tạo ra một bộ mặt mới cho Thành phố, hồi đầu tháng 4/2016, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Đức Chung đã ký ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử TP. Hà Nội

Theo đó, Hà Nội đã cho phép nới tầng cao tối đa với một số khu vực như Nguyễn Công Trứ (25 tầng); Giảng Võ, Hào Nam, Ngọc Khánh (21 tầng); các khu Thành Công, Khương Thượng, Vĩnh Hồ, Nam Đồng, Kim Liên, Láng Hạ, Phương Mai, Thanh Nhàn… (24 tầng).

Đây có thể coi là bước đi đầu tiên nhằm tháo gỡ tình trạng bế tắc trong việc cải tạo chung cư cũ suốt hơn chục năm vừa qua tại Hà Nội. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất mà các nhà đầu tư muốn là chính quyền thành phố phải đứng ra làm “trọng tài” khi họ thương thảo với cư dân chung cư, hoặc quy định một tỷ lệ nhất định dân cư đồng ý thì dự án được triển khai…

Chỉ có như vậy, “mớ bong bòng” chung cư cũ mới dần được gỡ rối, tạo mỹ quan cho bộ mặt thủ đô!