Được thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai: Gỡ khó cho tín dụng bất động sản

Cánh cửa khai thông luồng tín dụng từ ngân hàng (NH) đối với thị trường bất động sản (BĐS) đã rộng hơn khi mới đây Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có quy định chính thức về việc tổ chức, cá nhân được thế chấp nhà ở thương mại và nhà ở xã hội hình thành trong tương lai (tức nhà ở, căn hộ chuẩn bị hay đang xây dựng) để vay vốn NH.

Sẽ nhiều thuận lợi

Cụ thể, các dự án được áp dụng phải có tiêu chuẩn: Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với DN kinh doanh BĐS hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua, nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; không bị kê biên để thi hành án; thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất. Giá trị nhà ở hình thành trong tương lai dùng để thế chấp do hai bên thỏa thuận trên cơ sở giá trị nhà ở được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng thế chấp phải được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Bên thế chấp chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại một tổ chức tín dụng.

Nếu dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được DN kinh doanh BĐS thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì DN phải rút tài sản thế chấp về trước khi bán nhà ở trong dự án đó cho tổ chức, cá nhân. Đây là điểm còn vướng và khó cho các DN và NH, vì trong tình hình hiện nay các DN khó có nguồn tiền để trả hết nợ cho NH, trả nợ xong mới có thể rút tài sản thế chấp về để bán ra.

Mặt khác, về phía NH vẫn có ý kiến bày tỏ sự không đồng tình với một số vấn đề liên quan đến quy định cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai của dự luật kinh doanh BĐS. Luật hiện hành chỉ cho phép bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, không cho phép cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Trong khi đó, theo dự luật kinh doanh BĐS quy định chủ đầu tư được phép bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng đã có sẵn hoặc hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, nếu kinh doanh mua bán nhà trong tương lai thì chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh, tài trợ vốn.

Nhiều rủi ro cho ngân hàng

Và theo phía NH, thực hiện những điều nêu trên sẽ tiềm ẩn những rủi ro rất lớn cho các tổ chức tín dụng và NH. Trong trường hợp nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng thời hạn, hoặc giải thể, phá sản giữa chừng thì tổ chức tín dụng phải chịu trách nhiệm về vấn đề tài chính liên quan đến dự án mà họ đã cho chủ đầu tư vay vốn. Bên cạnh đó, việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro như chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án cho NH khác và khách hàng lại thế chấp ở nơi khác. Khi chủ đầu tư mất khả năng tài chính sẽ xảy ra tranh chấp giữa các NH về việc xử lý tài sản thế chấp thì phần thiệt lại thuộc về NH nhận thế chấp từ khách hàng. Chưa kể, nếu nghĩa vụ thanh toán phát sinh ngay sau khi ký hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, sẽ không có tài sản để xử lý, phát mại nhằm hoàn thành nghĩa vụ dân sự, bởi tất cả vẫn chỉ ở “trên giấy”.

Thực trạng các dự án hiện nay, hầu hết các chủ đầu tư đều đem dự án thế chấp các NH, có thể toàn bộ dự án hoặc chỉ quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo nguồn vốn thực hiện dự án. Đối với khách hàng mua nhà, khi chủ đầu tư đem toàn bộ dự án đi thế chấp, khách hàng không thể lựa chọn NH khác ngoài NH chủ đầu tư đã thế chấp dự án. Mặc khác, dù bỏ ra một lượng tiền lớn để mua, nhà ở của khách hàng cũng chính là phần tài sản DN được mang đi thế chấp, nên khi DN xảy ra sự cố, mất khả năng trả nợ, quyền lợi của khách hàng sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ.

Tuy nhiên, nhìn chung với việc có những quy định cụ thể hy vọng có thể giúp thúc đẩy tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực BĐS. Bên cạnh đó, nó có thể giúp đẩy nhanh việc giải ngân của gói tín dụng BĐS nhà ở xã hội trị giá 30 nghìn tỉ đồng đang ì ạch thời gian qua.