Khó chống được tình trạng đầu cơ đất đai

Dự thảo Luật Thuế nhà, đất có tầm ảnh hưởng đến toàn xã hội vì bất cứ người dân nào cũng phải có nhà, đất để ở. Dự thảo đang nằm trong giai đoạn lấy ý kiến, chỉnh sửa để trình Quốc hội vào kỳ họp cuối năm 2009, vì vậy dự thảo nhận được sự quan tâm của đông đảo người dân.

Mặc dù mục tiêu chống đầu cơ nhà đất được đặt ra từ ban đầu khi xây dựng Dự thảo Luật Thuế nhà, đất, thế nhưng trong hoàn cảnh cơ sở dữ liệu nhà đất chưa hoàn chỉnh như hiện nay thì mục tiêu đề ra là rất khó khả thi.

Có chống được đầu cơ đất đai?

Trước khi xây dựng Luật Thuế nhà, đất, mục tiêu đề ra là tăng cường sự quản lý của Nhà nước, đảm bảo công bằng xã hội, chống đầu cơ nhà đất, thực hiện điều tiết đối với những người sở hữu nhiều nhà và có quyền sử dụng nhiều đất đai. Thế nhưng, khi dự thảo Luật Thuế nhà, đất ra đời thì dường như đã không thể hiện được ý chí đặt ra ban đầu, đó là chống đầu cơ nhà đất và đảm bảo công bằng xã hội.

Trong dự án Luật Thuế nhà, đất, Bộ Tài chính đưa ra 3 phương án tính thuế.

Phương án 1: Áp dụng mức thu 0,05% chung cho các loại đất ở;

Phương án 2: Áp dụng mức thu 0,1% đối với phần diện tích vượt hạn mức;

Phương án 3: Áp dụng thuế suất theo biểu thuế lũy tiến từng phần tính theo năm, diện tích trong hạn mức có thuế suất 0,05%, phần vượt hạn mức là 0,1%.

Cả 3 phương án đều có những ưu - khuyết điểm riêng. Nếu áp dụng phương án 1 thì có ưu điểm dễ thực hiện, nhưng hạn chế là rơi vào tình trạng bình quân chủ nghĩa, không điều tiết được đối với các cá nhân có quyền sử dụng nhiều đất, không phù hợp với mục tiêu đề ra ban đầu.

Đối với phương án 2 và phương án 3, có tính điều tiết, nhưng khó thực hiện bởi cơ sở dữ liệu nhà đất chưa hoàn chỉnh. Từ thực tế của TPHCM, khu vực 12 quận nội thành cũ, cơ sở dữ liệu nhà đất đã tương đối hoàn chỉnh thì việc áp vào để tính thuế không gặp trở ngại lớn. Đối với các quận, huyện vùng ven - nơi có quỹ nhà đất lớn nhất, cơ sở dữ liệu nhà đất chưa hoàn chỉnh thì rất khó áp dụng.

Một thực tế khác, tại TPHCM, chỉ trong vòng chưa đến 10 năm đã có thêm hơn 1.000 dự án phát triển nhà ở, đất ở chủ yếu là trên địa bàn các quận, huyện vùng ven, đại đa số hiện nay chưa hoàn tất thủ tục pháp lý (cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người có quyền sử dụng) thì rất khó có thể biết từng thửa đất thuộc quyền sử dụng của ai để mà tính thuế. Trong khi đó, mặc dù chưa hoàn chỉnh thủ tục pháp lý, quyền sử dụng mới chỉ được xác lập trên cơ sở các hợp đồng góp vốn, thế nhưng đã đủ điều kiện cho người có quyền sử dụng chuyển nhượng.

Việc chuyển nhượng các tài sản hình thành trong tương lai đã làm phát sinh lợi nhuận, cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai khó có thể biết được để mà thu thuế. Như vậy, việc điều tiết đối với những người sở hữu nhiều nhà đất, chống đầu cơ nhà đất là một trong những mục tiêu đặt ra ban đầu là rất khó khả thi trong hoàn cảnh cơ sở dữ liệu nhà đất chưa hoàn chỉnh. Trong khi đó, đối với những đối tượng sử dụng nhà vào mục đích để ở, không mua bán, ít biến động thì rất dễ dàng để ngành thuế quản lý đánh thuế.

Sở hữu 1 nhà - ít có khả năng chịu thuế

Theo tờ trình về dự án Luật Thuế nhà, đất do Bộ Tài chính thực hiện, khởi điểm chịu thuế được áp dụng đối với nhà có giá trị xây dựng từ 600 triệu đồng. Mức khởi điểm tính thuế này là giá trị xây dựng một căn nhà, căn hộ đó chứ không xét đến giá trị quyền sử dụng đất.

Hai phương án thu thuế nhà được đưa ra xem xét. Phương án 1: Áp dụng một mức thuế suất 0,05% đối với các loại nhà có giá tính thuế từ 600 triệu đồng trở lên. Cơ sở để tính giá trị căn nhà căn cứ trên suất đầu tư 1m2 xây dựng là 4 triệu đồng. Như vậy với những căn nhà có diện tích xây dựng dưới 150m2 thì đều nằm dưới ngưỡng chịu thuế. Theo phương án này, hầu hết người dân sở hữu 1 nhà ít có khả năng chịu thuế nhà.

Phương án 2: Áp dụng biểu thuế lũy tiến từng phần gồm ba bậc thuế. Nhà có giá trị dưới 600 triệu đồng thuế suất 0%, trên 600 triệu đến 1,2 tỉ đồng thuế suất 0,05%, trên 1,2 tỉ đồng thuế suất 0,1%. Theo các chuyên gia, phương án 2 là khả dĩ nhất bởi đảm bảo được tính công bằng cũng như khả năng điều tiết đối với các đối tượng có khả năng và nhu cầu ở cao hơn mặt bằng chung của xã hội.

Cũng giống phần thuế đất, muốn thực thi việc đánh thuế nhà một cách hiệu quả buộc phải có một cơ sở dữ liệu nhà chi tiết đến từng căn. Đáng tiếc, trong tình hình cơ sở dữ liệu nhà đất chưa hoàn chỉnh thì rất dễ dẫn đến tình trạng không công bằng trong việc chịu thuế.

DiaOcOnline.vn - Theo Lao Động