Hệ số điều chỉnh giá đất còn cao

Liên sở Tài chính - Tài nguyên và Môi trường thành phố vừa trình UBND thành phố Hồ Chí Minh dự thảo Quyết định về quy định hệ số điều chỉnh giá đất (gọi tắt là hệ số k) trên địa bàn thành phố. Dự thảo này đã nhận nhiều ý kiến không tán thành từ nhiều cơ quan, đơn vị vì cho rằng còn quá cao so với giá đất trên thị trường. Như vậy, mặc dù bảng giá đất năm 2015 của thành phố đã ban hành được gần ba tháng, nhưng đến nay nhiều hồ sơ nhà đất vẫn bị tắc vì chờ cách tính hệ số k.

Chia khu vực để thu

Theo dự thảo, đối với những trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải đất ở sang đất ở, thì với diện tích đất ở vượt hạn mức, liên sở đề xuất chia làm bốn khu vực để thu.

Cụ thể, khu vực một gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 10, 11, quận Tân Bình và quận Phú Nhuận; khu vực hai gồm: quận 6, 7, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh, quận Tân Phú; khu vực ba gồm: quận 2, 8, 9, 12, quận Bình Tân, quận Thủ Đức; khu vực bốn gồm: huyện Bình Chánh, huyện Củ Chi, huyện Nhà Bè, huyện Hóc Môn và huyện Cần Giờ. Riêng huyện Cần Giờ sẽ có ưu đãi hơn so với bốn huyện còn lại.

Theo Sở Tài chính, hiện nay, trên địa bàn thành phố vẫn còn nhiều trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi đó bảng giá đất năm 2015 do UBND thành phố quy định đã tăng bình quân gấp từ 1,28 đến 1,99 lần so với bảng giá đất năm 2014; bằng khoảng từ 23% đến 30% giá thực tế trên thị trường. Do đó, nhằm tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và sớm hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, liên sở kiến nghị UBND thành phố chấp thuận hệ số điều chỉnh bảng giá đất tương đương với hệ số đã ban hành trước đây tùy theo khu vực và tỷ lệ bảng giá đất ở năm 2015 so với giá thị trường để áp dụng cho đối tượng này.

Cụ thể, đối với khu vực một, liên sở đề nghị hệ số điều chỉnh giá đất bằng 1,2 lần; khu vực hai là 1,5 lần; khu vực ba hệ số k tăng 1,1 lần; khu vực bốn hệ số k tăng 1,05 lần. Riêng huyện Cần Giờ hệ số là 1,0 lần.

Nhiều điểm còn bất hợp lý

Trong bản kiến nghị gửi UBND thành phố Hồ Chí Minh mới đây, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, việc tách quận 2 và quận 7 nằm ở hai khu vực khác nhau là không hợp lý. Bởi hai quận này hiện đang có điều kiện phát triển hạ tầng và thu hút đầu tư tương đương nhau. Ông Châu cũng cho rằng, khu vực ba trước đây được xếp chung với khu vực hai. Tuy nhiên, sau nhiều đợt khảo sát, xét về điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì chưa bằng các quận tại khu vực hai cho nên đề nghị hệ số k tại khu vực ba thấp hơn khu vực hai là 0,05 lần, cụ thể là bằng 1,1 lần.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, hệ số k áp dụng cho doanh nghiệp từ 1,6 đến 2 lần là quá cao, đề nghị áp dụng chung giống như đối với người dân, để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và các nhà đầu tư có tích lũy phát triển sản xuất, kinh doanh. Tiền sử dụng đất cao doanh nghiệp cũng tính vào giá thành và cuối cùng người mua sẽ chịu hết. Do đó, giảm tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp thực chất là giảm cho người dân.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố, hiện vẫn còn có sự lúng túng trong việc tính và áp dụng hệ số k. Tại các địa phương, nơi thì vẫn áp dụng theo hệ số k của bảng giá đất năm 2014, có nơi lại chờ áp dụng theo hệ số k của bảng giá đất năm 2015 khiến người dân bức xúc. Đại diện Sở Tài Nguyên và Môi trường cho biết thêm, một phần nguyên nhân dẫn tới sự lúng túng của các cơ quan quản lý nhà nước cũng do sự không thống nhất trong các văn bản luật. Luật Đất đai năm 2013 thì quy định, việc xác định tiền sử dụng đất theo bảng giá đất nào căn cứ vào thời điểm của cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, ký giấy chứng nhận chủ quyền hoặc cho thuê đất. Trong khi Thông tư 76 của Bộ Tài chính lại hướng dẫn, nếu người dân nộp đủ hồ sơ trước ngày 31-12-2014 sẽ tính tiền sử dụng đất theo thời điểm nộp.

Trước việc chậm ban hành hệ số k, Giám đốc Sở Tài chính TP Hồ Chí Minh Đào Thị Hương Lan cho biết, hiện Sở đang rà soát, nhân thử hệ số k với bảng giá đất xem có phù hợp hay không. Nếu gấp gáp ban hành mà dân kêu quá cao thì sẽ không thực hiện được, còn thấp quá thì thất thoát tiền Nhà nước nên phải làm kỹ. Sở sẽ đẩy nhanh tiến độ để cố gắng đến cuối quý I-2015 thành phố sẽ ban hành hệ số k của bảng giá đất năm 2015.

Hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất (hệ số k) là một con số quy định để tính số tiền đối với diện tích đất sử dụng vượt hạn mức. Hệ số này được xác định bằng tỷ lệ giữa giá đất chuyển nhượng thực tế (mang tính phổ biến) trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định với giá đất do UBND cấp tỉnh/thành phố quy định và công bố hằng năm. Hệ số k được tính theo công thức:

K= Giá đất chuyển nhượng thực tế / Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định

(Tiền sử dụng đất mà người dân đóng cho Nhà nước để chuyển đổi sẽ bằng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân với hệ số k).