Gỡ "điểm nghẽn” để doanh nghiệp không rơi vào tình trạng "da báo" Chia sẻ

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã chỉ ra 7 "điểm nghẽn" của thị trường bất động sản TPHCM và hiệp hội này cũng đã đề xuất phương án giải quyết các “điểm nghẽn” lên lãnh đạo thành phố.

Giải "điểm nghẽn" chấp thuận chủ trương đầu tư

HoREA đã gửi văn bản đề xuất lên Thành ủy, UBND và các Sở ngành liên quan của TPHCM về việc giải quyết các “điểm nghẽn” và vướng mắc để tạo điều kiện phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh.

Điểm nghẽn chấp thuận chủ trương đầu tư thì HoREA đề xuất như sau: đối với trường hợp nhà đầu tư đã có quỹ đất ở thì đề nghị Sở Xây dựng trình UBND thành phố xem xét quyết định chấp thuận đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở.

Trường hợp dự án bao gồm đất ở và các loại đất khác cần phải chuyển mục đích sử dụng đất thì đề nghị Sở Kế hoạch Đầu tư trình UBND thành phố xem xét quyết định chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư.

HoREA cũng đề nghị UBND thành phố sớm phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố để làm cơ sở thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư cho các dự án nhà ở trên địa bàn thành phố, theo quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, trong lúc chưa sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở thì hiệp hội này đề nghị Chính phủ có văn bản giải thích từ "đất ở" như nội dung Văn bản 11153/VPCP-CN ngày 19/10/2017 của Văn phòng Chính phủ đối với đất có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng, đáp ứng một trong các điều kiện sau:

Đất đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đất đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở; hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để các địa phương có căn cứ thực hiện, khắc phục điểm nghẽn này.

Về lâu dài, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở như sau: "Nhận chuyển quyền sử dụng đất (hoặc đất ở và các loại đất khác) theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại" để thống nhất với Khoản (1.b) Điều 169 và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai.

Doanh nghiệp dễ rơi vào tình trạng dở dang "da báo"

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất. Chính vì vậy, doanh nghiệp dễ bị rơi vào tình trạng dở dang "da báo" không triển khai dự án được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để được công nhận chủ đầu tư dự án. Đây cũng là một trong những nguyên nhân làm sụt giảm các dự án bất động sản, nhất là các dự án nhà ở trung cấp và bình dân hiện nay cũng như trong năm 2019.

Theo ông Châu, trong hội một cuộc gặp gỡ gần đây giữa Chủ tịch UBND TPHCM và các doanh nghiệp bất động sản thì Sở Tài nguyên Môi trường thông báo sẽ thực hiện theo quy định tại Khoản 60 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về bổ sung Khoản 3, Khoản 4 vào Điều 99 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ.


Theo đó, các dự án đã lựa chọn chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư đã được UBND cấp có thẩm quyền cho phép thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trước ngày 1/7/2014 mà chủ đầu tư chưa thỏa thuận hết được toàn bộ diện tích đất của người sử dụng đất trong phạm vi dự án thì UBND cấp tỉnh tổng hợp vào danh mục dự án cần thu hồi đất trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất đối với diện tích đất chưa thỏa thuận được để giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư.

“Hiệp hội và các doanh nghiệp bất động sản rất hoan nghênh và đề nghị UBND thành phố chỉ đạo thực hiện quy định này để tháo gỡ điểm nghẽn giải phóng mặt bằng của các dự án bồi thường dở dang, "da báo" hiện nay. Trước hết là đối với các dự án đã giải phóng mặt bằng được từ 80% diện tích trở lên”, ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, để đảm bảo hài hòa lợi ích của người sử dụng đất, chủ đầu tư dự án và lợi ích xã hội, HoREA đề nghị cần có cơ chế hiệp thương, thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất đảm bảo 2 yêu cầu: Bồi thường thỏa đáng cho người sử dụng đất phù hợp giá thị trường trên cơ sở thỏa thuận bình đẳng; Thực hiện quyền được tái định cư của người sử dụng đất trong khu vực dự án khi hội đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

Hiệp hội đề nghị phát huy vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường) thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển. Sau đó, tổ chức đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư. Chênh lệch địa tô nộp vào ngân sách Nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng.

Đại diện HoREA cho rằng, các đề xuất nói trên là phương thức tốt nhất vừa đảm bảo minh bạch, công bằng trong công tác giải phóng mặt bằng, hạn chế việc phát sinh khiếu kiện hoặc khiếu kiện đông người. Nhưng đến nay, vẫn chưa có cơ chế để thực hiện chủ trương này để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất đầu tư phát triển dự án.